Letra H

Una hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. El bien que aparece en el contrato permanece en manos del propietario mientras cumpla con sus obligaciones, si esta parte incumple alguna condición el acreedor puede vender el bien y cobrar el dinero que prestó.

El contrato de la hipoteca tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad para que posea valor para terceros. Si se incumplen los pagos establecidos entre el acreedor y deudor se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble. En todo contrato, una hipoteca sólo impone obligación al deudor, esto se encuentra reglamentado conforme a la ley.

Hay 3 aspectos que conviene destacar en una hipoteca:

Hay dos factores que determinan los límites del préstamo, además de el plazo y la cuota:

Hay 3 tipos de hipotecas:

Al contratar un préstamo hipotecario siguen una serie de gastos, que son:

Las hipotecas suelen tener una serie de comisiones, las de apertura, por ejemplo. También existen compensaciones por desistimiento total o parcial en caso de amortizar, cuando pagamos la deuda antes de finalizar el plazo.

Una hipoteca sin vinculaciones es un producto financiero que ofrece intereses bajos sin necesidad de que vincules ningún producto. El hecho de no vincular seguro alguno, por ejemplo, no hace que encarezca el precio final. Las vinculaciones más habituales son: domiciliar recibos, contratar seguros, planes de pensiones, tarjetas y un largo etcétera de productos financieros. Ninguna entidad puede obligarte a contratar ninguno de sus productos, pero muchos casos ofrecen un TIN y una TAE más favorables para aquellos que sí quieren contratar alguno de estos productos. Podemos desistir de los productos si hemos firmado una hipoteca sin vinculaciones. En este tipo de hipotecas no estamos obligados a pagar por estos seguros de vida o planes de pensiones si no los deseamos. Lo único que tenemos que hacer es comunicarlo a la entidad financiera antes de firmar cualquier tipo de hipoteca. Las hipotecas sin vinculaciones tienen los mismos requisitos que las hipotecas con vinculaciones. La mayoría de las entidades piden tener un 20% de ingresos, contrato indefinido y capacidad de pagar el préstamo.

Son los mismos requisitos, lo único que cambia es el producto. Los bancos son los que tienen que ofrecer este producto. Podemos informarnos de esta posibilidad en las entidades, si no cuentan con esta opción acabaremos pagando intereses más altos.

Una hipoteca al 100% es un préstamo hipotecario que financia la totalidad de la compra de un inmueble y los gastos que conlleva. Es más complicada de conseguir que una hipoteca convencional (en la que habitualmente los bancos cubren el 80% de la financiación), a no ser que se tengan avalistas con mucha solvencia o se pueda aportar una segunda garantía, como hipotecar otra vivienda libre de cargas.

Durante la crisis inmobiliaria en España este tipo de hipotecas era muy común, pero debido al posterior aumento de impagos y ejecuciones hipotecarias que se produjeron, las entidades financieras empezaron a comercializar préstamos hipotecarios en los que se aseguraban que los clientes tuviesen cierta cantidad de ahorros, aproximadamente el 20% del valor del inmueble.

No obstante, en 2018 el banco BBVA lanzó de nuevo una hipoteca al 100% especificando que si el valor de tasación de la vivienda es superior al valor de compraventa, se puede conceder el préstamo por dicho valor de compraventa. Es decir, en el caso de que un inmueble tenga un valor de compraventa de 100.000€ y su valor de tasación sea de 130.000€, concediendo un porcentaje de financiación del 80% sobre la tasación (104.000 €) se conseguiría una hipoteca del 100% sobre el precio de compraventa.

El mayor inconveniente de este tipo de hipotecas es su alta vinculación con la entidad bancaria. En el caso del BBVA, se exige domiciliar la nómina o pensión, hacer uso de una tarjeta de crédito, contratar un seguir de vivienda y otro de amortización de préstamo o de vida, así como contratar un plan de pensiones realizando un ingreso anual mínimo de 600 €.

Existen tres tipos de hipotecas en mercado: Hipoteca fija, Hipoteca Variable e Hipoteca Mixta.

La Hipoteca fija es aquella que aplica el mismo interés durante todo el préstamo hipotecario, es decir, la cuota mensual será siempre igual porque el interés no varía.

Sin embargo, la Hipoteca variable es un tipo de préstamo hipotecario cuyo interés sí cambia. Se tiene un índice de referencia más utilizado es el euríbor. Este índice se revisa, normalmente, de forma semestral o anual y sus variaciones afectan a la cuota que pagaremos de hipoteca. Por lo tanto, las cuotas mensuales no son siempre iguales.

Una Hipoteca Mixta es un préstamo hipotecario que combina la hipoteca fija y la hipoteca variable, de forma que en los primeros años se aplica una cuota mensual de interés fijo y el resto de los años un interés variable. Durante los años donde el tipo de préstamo hipotecario sea de interés fijo, la cuota mensual será siempre la misma. Mientras que cuando el préstamo hipotecario pase a ser variable, se aplicará un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia, el más común es el euríbor. Por lo que las cuotas mensuales podrán subir o bajar según las fluctuaciones que pueda sufrir este indicador.

En el mercado hipotecario existen préstamos con intereses muy atractivos. En la mayoría de las ocasiones los bancos nos piden aceptar una cantidad de productos vinculados, que en el caso de no aceptarlos encarecen el precio de nuestra hipoteca. En algunas ocasiones estos productos pueden no tener coste, pero nos obligará a atarnos más a la entidad bancaria.

En ocasiones la vinculación no tiene porqué suponer un coste para el cliente, como pueden ser la domiciliación de recibos o de la nómina. Aún así esto nos puede limitar a la hora de operar con otras entidades, debido a que tener un sueldo domiciliado suele ser algo imprescindible a la hora de que nos conceda un producto hipotecario.

Respecto a los productos que sí tienen coste los más comunes son el seguro del hogar y el de vida. Para tener una hipoteca es obligatorio tener un seguro que cubra incendios, es una opción que debemos acabar contratando.

El seguro de vida puede ser un seguro útil para asegurarse de tener los pagos cubiertos y de esta forma no dejar deuda a nuestro familiares por nuestra hipoteca en causa de fallecimiento. En muchas ocasiones podemos contratar el seguro a nuestra elección y con la aseguradora que queramos, dependiendo de la entidad y de las condiciones de dicho seguro.

En el sector bancario se pueden encontrar diversos préstamos hipotecarios, productos que pueden estar adaptados a todos los perfiles. A menudo las ofertas vienen de la mano de penalizaciones que encarecen el préstamo. 

Muchas entidades incluyen en sus productos cargos que nos cobrarán si llevamos a cabo unas operaciones determinadas, las comisiones. 

Estas comisiones sólo se podrán aplicar en la circunstancia de que realicemos las operaciones a las vinculadas, sino no se nos podrán cobrar dichas comisiones. Las hipotecas son préstamos hipotecarios de compromisos a largo plazo y las necesidades del particular pueden cambiar con el paso del tiempo, de tal forma que no podemos prever las operaciones que queremos o necesitamos hacer en el futuro.

Se recomienda por estos motivos contratar hipotecas sin comisiones o intentar pactar con el banco su eliminación. En el caso de que la oferta incluye penalizaciones, estas son unas de las cosas que más se pueden llegar a negociar a la hora de contratar un préstamo hipotecario.

Estas son las comisiones más habituales que pueden tener las hipotecas:

El historial crediticio es un informe que contiene de forma detallada y ordenada la actividad y el comportamiento financiero de una determinada persona. 

En el historial de crédito figuran los antecedentes, hechos, datos y valoraciones de las entidades bancarias y de servicios básicos (luz, gas, telefonía, aseguradoras, etc.). 

En otras palabras, contiene las operaciones abiertas en el presente y las que se llevaron a cabo en el pasado, reflejando si existieron  problemas o incidencias en el cumplimiento de sus obligaciones de pago.

De esta manera, se evalúa el riesgo de crédito que representa el cliente. Es posible que el cliente tenga un historial crediticio negativo y le sea denegado el acceso a financiación. También existen ofertas de productos bancarios en las que no se atiende a este informe. Por ejemplo, existen en el mercado tarjetas de crédito sin historial crediticio.

El expediente se configura tanto con información interna de la propia entidad como con información externa.

Las entidades contrastan la información suministrada por el cliente con su ficha interna y los informes correspondientes a fuentes externas. De esta manera, determinan la solvencia, capacidad de devolución y, en definitiva, el rating que merece el solicitante de financiación.

Si te preguntas cómo saber tu historial crediticio en España, tienes derecho a solicitar esta información en el Banco de España; así como comprobar si figura tu nombre en los principales registros de morosos.

El historial de crédito es parecido a un perfil financiero, permite a las entidades saber cómo han manejado las personas sus finanzas a lo largo de su vida. Es una referencia para los bancos a la hora de decidir si conceder un préstamo o no.

Los bancos favorecen a los usuarios que tengan un “buen comportamiento” respecto a la concesión de créditos.

Hay tres grandes compañías que tienen los historiales de crédito y realizan los informes, Equifax, TransUnion y Experian. Estas compañías se dedican a escribir y recopilar esta serie de informes crediticios. Cualquier persona puede tener una copia de su informe de crédito de cada una de las compañías nombradas y son gratis, por ley.

Los usuarios deberán llamar a Annual Credit Report o entrar en su página web. La compañía nos informará de cómo conseguir su historial de crédito año tras año. Cada compañía puntúa de forma distinta tu historial de crédito.

Los bancos usan por este motivo estos historiales de crédito, para saber a quién conceder créditos y con qué condiciones. Debido a la crisis es más difícil conseguir un crédito bancario, muchas personas por culpa de un historial adverso, se ven imposibilitadas de conseguir financiación.