Cuando solicitas una hipoteca, uno de los aspectos clave es cómo se estructura el pago mensual. Aunque en España el modelo más común es el sistema de amortización francés, existen diferentes tipos de amortizar un préstamo y uno de ellos es el de cuota decreciente (también llamado sistema de amortización alemán). Se trata de un modelo donde la cantidad a pagar cada mes disminuye progresivamente con el tiempo.
A continuación, te mostramos qué es una hipoteca la cuota decreciente, sus ventajas y desventajas, comparamos este modelo con la cuota fija y veremos en qué situaciones puede ser una buena opción. Además, incluimos un ejemplo práctico para visualizar cómo varían los pagos a lo largo del tiempo.
La cuota decreciente es un sistema de amortización (pago de las cuotas de un préstamo) en el que el importe mensual disminuye con el tiempo de forma progresiva. Así pues, es un esquema donde se pagan cuotas más altas al principio, pero estas van reduciéndose conforme avanza el préstamo.
Teniendo en cuenta que cada letra mensual se compone de dos partes; capital (o importe del préstamo a devolver) más intereses, este tipo de amortización funciona porque:
- El capital a devolver se divide en partes iguales: es decir, cada mes devuelves la misma cantidad del préstamo hipotecario.
- Los intereses se calculan sobre el capital pendiente: como al inicio la deuda es mayor, se pagan más intereses, pero con el tiempo el capital disminuye y los intereses también bajan.
De esta forma, a medida que se reduce el capital a devolver, los intereses disminuyen y tu cuota mensual baja. Durante los primeros años de la vida del préstamo se paga la mayor parte de los intereses.
Si bien, este sistema de amortización puede resultar interesante por varios motivos, también tiene algunos inconvenientes que debes considerar antes de elegirlo. A continuación, te mostramos sus ventajas y desventajas.
- Pagas menos intereses a lo largo del préstamo: dado que el capital se amortiza más rápido, los intereses totales que pagas durante toda la hipoteca son menores que con una cuota fija (con el sistema de amortización francés).
- Las cuotas se vuelven más cómodas con el tiempo: si esperas que en el futuro tus ingresos sean menores (por jubilación, reducción de jornada, etc.), este esquema te ayuda a pagar menos en los últimos años. De esta forma, también se reduce el riesgo de impago con el paso del tiempo.
- Ideal si puedes pagar más al inicio: si en el momento de contratar tu hipoteca tienes un buen nivel de ingresos, pero no estás seguro de mantenerlo a largo plazo, comenzar con una cuota más alta puede ser una buena estrategia.
- Las cuotas iniciales son más altas: al principio debes asumir una cuota más alta en contraste con la que pagarías con una hipoteca de cuota fija, lo que puede ser complicado si no cuentas con una buena estabilidad económica.
- No es ideal si tienes gastos elevados: si necesitas destinar dinero a otros proyectos (reformas, muebles, educación, etc.), puede que una cuota fija más baja sea una mejor opción.
- Préstamos menos accesibles para algunos perfiles: los bancos pueden ser más estrictos al evaluar si puedes asumir el pago inicial más alto, lo que podría limitar la aprobación de la hipoteca. En España, suelen ofrecer préstamos hipotecarios con una cuota mensual fija a los clientes particulares, aunque siempre puedes renegociar tu hipoteca.
En realidad, el sistema de amortización alemán o de cuotas decrecientes no es ni mejor ni peor que cualquier otro método para estructurar la amortización de un préstamo. Todo depende del tipo de cliente y sus necesidades.
No obstante, para entender mejor la diferencia con el sistema de cuotas, comparemos cómo se comportan los pagos en cada caso.
| Características | Hipoteca con cuota decreciente | Hipoteca con cuota fija |
|---|---|---|
Letras mensuales | Disminuyen con el tiempo | Se mantienen constantes |
Intereses totales a pagar | Se pagan menos intereses totales | Se pagan más intereses en total |
Accesibilidad | Más difícil de obtener | Más sencilla de obtener |
Impacto en el presupuesto | Se requiere un mayor esfuerzo económico al principio, pero se torna más cómodo después | Es un sistema estable. Te exige tener un determinado nivel de ingresos durante toda la vida del préstamo |
Es ideal para… | Personas con buenos ingresos actuales, pero con previsión de que puedan disminuir en el futuro | Personas que buscan estabilidad en los pagos |
| Características |
|---|
Letras mensuales |
Intereses totales a pagar |
Accesibilidad |
Impacto en el presupuesto |
Es ideal para… |
| Hipoteca con cuota decreciente |
|---|
Disminuyen con el tiempo |
Se pagan menos intereses totales |
Más difícil de obtener |
Se requiere un mayor esfuerzo económico al principio, pero se torna más cómodo después |
Personas con buenos ingresos actuales, pero con previsión de que puedan disminuir en el futuro |
| Hipoteca con cuota fija |
|---|
Se mantienen constantes |
Se pagan más intereses en total |
Más sencilla de obtener |
Es un sistema estable. Te exige tener un determinado nivel de ingresos durante toda la vida del préstamo |
Personas que buscan estabilidad en los pagos |
No todas las personas se benefician de una hipoteca con el sistema de amortización de cuotas decrecientes. Estos son algunos casos en los que conviene elegir un préstamo con esta forma de amortización:
- Si eres autónomo y tienes un buen nivel de ingresos en el presente, pero no sabes si este ritmo de trabajo y facturación perdurará con el paso del tiempo.
- Si planeas jubilarte antes de que termine la hipoteca.
- Si quieres pagar menos intereses en total.
- Si tienes ahorros o un salario alto, puedes permitirte este esfuerzo inicial sin comprometer tu estabilidad financiera.
- Si prefieres más holgura financiera en el futuro.
En síntesis, al escoger la hipoteca con cuota decreciente, la cuota baja a medida que pasa el tiempo, lo que te deja más margen de maniobra para otros gastos o inversiones. Por el contrario, si tienes un presupuesto ajustado, necesitas estabilidad en tus pagos o tienes otros gastos prioritarios, quizás sea mejor optar por una cuota fija.
Veamos un caso real con números para entender cómo funciona la cuota decreciente. Supongamos que pides una hipoteca de 100.000 € a 30 años con un interés del 3%:
Con una cuota decreciente, pagarías un total de 45.125 € de intereses, lo que supondría un ahorro de unos 6.652,45 € con respecto a una hipoteca con cuota fija.
En cuanto al cuadro de amortización, quedaría de la siguiente forma:
| Capital restante | Intereses | Amortización de capital | Cuota |
|---|---|---|---|
Mes 1 --> 100.000 € | 250 € | 277,78 € | 527,78 € |
Mes 2 --> 99.722,22 € | 249,31 € | 277,78 € | 527,08 € |
Mes 3 --> 99.444,44 € | 248,61 € | 277,78 € | 526,39 € |
Mes 4 --> 99.166,67 € | 247,92 € | 277,78 € | 525,69 € |
Mes 5 --> 98.888,89 € | 247,22 € | 277,78 € | 525,00 € |
Mes 6 --> 98.611,11 € | 246,53 € | 277,78 € | 524,31 € |
Mes 7 --> 98.333,33 € | 245,83 € | 277,78 € | 523,61 € |
Mes 8 --> 98.055,56 € | 245,14 € | 277,78 € | 522,92 € |
Mes 9 --> 97.777,78 € | 244,44 € | 277,78 € | 522,22 € |
Mes 10 --> 97.500,00 € | 243,75 € | 277,78 € | 521,53 € |
| Capital restante |
|---|
Mes 1 --> 100.000 € |
Mes 2 --> 99.722,22 € |
Mes 3 --> 99.444,44 € |
Mes 4 --> 99.166,67 € |
Mes 5 --> 98.888,89 € |
Mes 6 --> 98.611,11 € |
Mes 7 --> 98.333,33 € |
Mes 8 --> 98.055,56 € |
Mes 9 --> 97.777,78 € |
Mes 10 --> 97.500,00 € |
| Intereses |
|---|
250 € |
249,31 € |
248,61 € |
247,92 € |
247,22 € |
246,53 € |
245,83 € |
245,14 € |
244,44 € |
243,75 € |
| Amortización de capital |
|---|
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
277,78 € |
| Cuota |
|---|
527,78 € |
527,08 € |
526,39 € |
525,69 € |
525,00 € |
524,31 € |
523,61 € |
522,92 € |
522,22 € |
521,53 € |
Como puedes comprobar, con una hipoteca de cuota decreciente, los pagos iniciales son más altos, pero con el tiempo se reducen.
