Un Swap hipotecario es un contrato mediante el cual se cubren las fluctuaciones de tipos de interés de la hipoteca. En la práctica funciona como un seguro para pagar un interés fijo máximo en una hipoteca variable.
Un Swap se define como una permuta financiera. Dicho de otro modo, es un acuerdo de canje. En el caso de los Swaps sobre hipotecas o los Swaps sobre bonos hipotecarios, lo que se intercambia es un tipo variable por un tipo fijo. De esta forma, el hipotecado se asegura que, ante una gran subida de tipos de interés, él no pagará una tasa superior al intervalo que se define en el contrato.
Se trata de un instrumento financiero derivado. Es decir, es complejo y tiene sus riesgos. Por ejemplo, en el caso de que los tipos de interés bajen, el hipotecado no disfrutará de dicho descenso; seguirá pagando una tasa de interés dentro del rango definido en el contrato de Swap sobre su hipoteca a tipo variable.
Está vinculado a las fluctuaciones del euríbor (o el índice de referencia establecido para determinar el tipo de interés variable de la hipoteca). Si el euríbor se sitúa en una tasa superior al tipo de interés pactado en el contrato, el banco está obligado a abonar la diferencia. Pero si se sitúa por debajo, es el hipotecado el que debe abonar la diferencia al banco.
Por otra parte, un Swap sobre hipotecas es un contrato independiente y tiene un coste mensual.
