La comisión de amortización anticipada (CAA) es la cantidad que la entidad financiera cobrará si el cliente desea anticipar parte del capital que debe. La comisión se suele expresar en %, los bancos cobran una comisión debido a que tenían previsto ganar “x” dinero al prestar la financiación al cliente.
En el momento en el que el usuario decide amortizar anticipadamente el capital que debe, el banco va a ganar menos dinero del previsto, la forma de compensar esta pérdida es cobrar la comisión de amortización anticipada.
En el mismo instante en el que se salda el capital se paga la comisión de amortización anticipada. La entidad financiera y el cliente establecen una cantidad mínima a amortizar, con el objetivo de no estar recalculando cantidades y evitar gastos de tramitación y gestión.
Amortizar es ir saldando un gasto de manera periódica en nuestra contabilidad. Amortizar puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. Una amortización anticipada puede ser parcial o total. Nos podemos referir a la amortización de un pasivo cuando hablamos de un préstamo o hipoteca. La amortización de un activo hace referencia a la depreciación de un bien previamente adquirido.
La comisión de amortización por parte de las entidades financieras ha sido punto de mira en el sistema jurídico de España. Antes de diciembre de 2007 esta cláusula se insertaba de forma desmedida, en muchos casos los jueces declararon nulidad debido a falta de transparencia con motivo de la forma en que había sido redactada en el contrato del préstamo. En algunos casos se trataron de cantidades desproporcionadas, algunas entidades pidieron al usuario satisfacer comisiones de más de un 18% del capital pendiente.
El órgano legislativo fue el responsable de fijar un límite, a partir de este se consideraría una cláusula abusiva. Desde Europa se prohíbe a los bancos que cobre comisiones por amortización anticipada a partir del sexto año de la firma de la hipoteca. Se contempló en la Directiva europea 17/2014/UE, de febrero de 2014 y desde el 21 de marzo de 2016 consta de plena eficacia en nuestro Derecho. Todos los hipotecados puede beneficiarse de dicha ley. La directiva contemplaba un límite máximo de 0,50% durante los 5 primeros años, y del 0,25%, durante el sexto año. A partir de finalizar el sexto año no se puede exigir comisión alguna.
El método de amortización usado por las entidades bancarias en España es el francés. La cuota paga es decreciente, al principio pagamos más intereses que al final de la vida del préstamo, de esta forma los bancos se aseguran el cobro de intereses los primeros años de vida del préstamo.
