A priori, sí; se puede cambiar de banco teniendo una hipoteca. Sin embargo, aunque creas que se trata de una operación sencilla, puesto que eres libre de trasladar tu operativa bancaria, lo cierto es que pueden existir algunos pormenores que dificultan la operación.
Por ello, en algunas ocasiones lo que puedes hacer también es cambiar la hipoteca de banco. Te lo mostramos todo a continuación.
En principio, lo más natural es que debas tener una cuenta corriente en el banco con el que tienes la hipoteca, puesto que sirve como soporte del préstamo.
De esta forma, es probable que prácticamente la totalidad de tu operativa bancaria se realizará con el banco en el cual tienes firmada la hipoteca.
No obstante, si con el paso del tiempo descubres otra oferta bancaria y decides cambiar de banco, ¿cómo puedes hacerlo?
En este aspecto, tienes que prestar atención a las condiciones que se expresan en el contrato, dado que el banco puede exigir el mantenimiento de una cuenta corriente o no.
Si no estás obligado a mantener la cuenta corriente, simplemente deberás cancelarla y traspasar todas tus domiciliaciones de ingresos y gastos a la cuenta con la nueva entidad. La hipoteca se pagará por cualquier otro medio: transferencia, cheque, ingresos, domiciliaciones, etc.
Tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, el banco no puede obligar a sus clientes a domiciliar una nómina como requisito para conceder una hipoteca. Por lo tanto, resulta más sencillo cambiar de banco.
Si el banco te obligase a mantener una cuenta abierta para que sirva como soporte para atender los pagos de la hipoteca, deberás prestar atención a si firmaste la hipoteca antes del 29 de abril de 2012. Si es así, el banco no puede comprar comisión por mantenimiento de cuenta.
Ahora bien, también puedes llevarte la hipoteca al nuevo banco y es lo que te vamos a contar de forma más pormenorizada.
Sí, puede valer la pena, siempre que las condiciones de la hipoteca compensen las ventajas que tienes con tu banco actual.
Es importante analizar tanto las condiciones como las ofertas del mercado. Cambiar de banco implica ciertos trámites y molestias, pero generalmente, una hipoteca es la operación financiera de mayor peso entre los particulares.
Por este motivo, sí que puede merecer la pena cambiar de banco para conseguir una hipoteca en buenas condiciones. Posteriormente, puedes cambiar tu hipoteca de banco.
Si queremos cambiar la hipoteca de banco podemos utilizar dos vías: la subrogación por cambio de acreedor o la cancelación de la hipoteca.
La subrogación consiste en llevar nuestra hipoteca de una entidad a otra y seguir pagando en la nueva lo que nos queda. Mientras que la cancelación, como su nombre indica, supone cancelar (extinguir) la hipoteca en un banco y empezar una nueva en otra entidad para terminar de pagar lo que nos queda.
La subrogación hipotecaria es la principal fórmula para cambiar de banco una hipoteca.
Ahora bien, tienes que tener en consideración que la nueva oferta se ajusta a tus necesidades y negociar con el banco las condiciones para mejorar la hipoteca actual.
Si alguna de las entidades consultadas nos traslada una oferta que nos interesa se le comunica a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.
Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará la deuda que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo acreedor.
Cancelar la hipoteca consiste en amortizar totalmente el préstamo, es decir, terminar de pagar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad.
Para realizar esta operación tendremos que acudir a otro banco para que nos dé el dinero que necesitamos para poder terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.
Una vez terminados los trámites con el anterior banco, habrá que abrir otra hipoteca de cero con el nuevo banco.
Puesto que subrogar y cancelar la hipoteca son dos operaciones diferentes, pero que persiguen la misma finalidad (cambiar de banco el préstamo hipotecario). Te mostramos las ventajas y desventajas de cada una de ellas.
De esta forma, tú eliges cuál de las dos te conviene más según tus objetivos y necesidades.
Entre las ventajas de la subrogación podemos encontrar:
-Mejora de interés.
-Ampliar el plazo de amortización.
-Eliminar cláusulas.
-Eliminar vinculaciones.
-No tiene comisión por cancelación.
-No tiene comisión.
En cuanto a las desventajas, está:
-Mayores limitaciones en el cambio de condiciones del préstamo hipotecario.
Entre las ventajas de la cancelación podemos encontrar:
-Útil si la entidad que nos interesa no admite la subrogación
-Nos permite tener mayor liquidez al ofrecer la posibilidad de ampliar el plazo de amortización
Y entre las desventajas de la cancelación están:
-Tenemos que asumir los costes que implica abrir una nueva hipoteca
-Volvemos a pagar los intereses de una hipoteca desde cero
¿Es posible subrogar o cambiar la hipoteca de banco y ampliar el capital del préstamo pendiente? Esta es una de las cuestiones que muchas veces se plantean los que quieren trasladar su hipoteca de banco.
Aunque es posible que muchas entidades declinen la opción, si tienes un buen perfil, es posible que el banco acepte esta condición.
Si se cuentan con un ingresos estables y altos, siempre y cuando la financiación solicitada no supere el 100% del valor de tasación, la entidad puede plantearse ampliar el capital al subrogar tu hipoteca.
Para decidir de forma informada si es mejor cambiar tu hipoteca mediante subrogación o proceder con una cancelación, es importante que conozcas de forma clara qué gastos tendrás que cubrir tú como prestatario en ambas alternativas (porque hay otros que debe asumir el banco según la normativa actual en materia hipotecaria).
Este proceso acarrea una serie de gastos que debes tener en cuenta:
-Tasación del inmueble: corresponde al prestatario, es decir, tú; es el único gasto directo que debes asumir según la Ley 5/2019.
-Comisión por subrogación: sólo se aplica si está contemplada en tu contrato hipotecario. La ley establece límites máximos según el tipo de interés y fecha de firma. Pero el máximo a pagar es del 2% según la legislación vigente.
Los costes de este proceso son:
-Comisión por amortización anticipada: como máximo será hasta el 0,25% del importe pagado (si se produce durante los 3 primeros años de vida del préstamo).
-Gastos de notaría y Registro para cancelar: le corresponden al propietario porque es el interesado en dejar la finca libre de cargas.
-Gestoría: para realizar los trámites administrativos (opcional).
-Tasación del inmueble: para solicitar el nuevo préstamo.
-Gastos notariales: copia simple de la nueva hipoteca.
-Comisión de apertura: si la hay.
No existe un “mejor banco” para llevarte tu hipoteca, porque la conveniencia depende de tu perfil financiero, tus necesidades personales y de las condiciones de tu hipoteca actual. Además, las entidades financieras compiten y sus ofertas varían.
Para elegir bien, conviene comparar ofertas entre las diferentes entidades bancarias y emprender una negociación.
Para saber si esta operación nos va a resultar beneficiosa tenemos que estudiar todas las posibilidades y, sobre todo, comparar. Si no tenemos toda la información a nuestro alcance o es un proceso que sobrepasa nuestros conocimientos siempre podemos pedir ayuda a expertos que podemos encontrar en internet.
Un ejemplo de ello es iAhorro, un comparador de hipotecas online. Cuenta con expertos que nos pueden asesorar para conseguir una hipoteca para nuestra nueva casa o negociar con nuestro banco para mejorar las condiciones de nuestro ya adquirido préstamo.
Se trata de un servicio gratuito en el que una persona nos acompañará en todo el proceso al cambiar la hipoteca de un banco a otro y hablará en nuestro nombre tanto con la entidad bancaria dónde tenemos nuestra hipoteca actual como con las entidades en las que nos interesaría tener nuestro préstamo.
