Hay varias razones para refinanciar una hipoteca, desde conseguir mejores condiciones hasta extender el plazo para pagar una cuota más reducida (aunque se deban abonar mayores intereses en total). Se trata de una operación que debes conocer, porque te permite ajustar tu préstamo a tus necesidades financieras.
Existen diversas fórmulas para llevar a cabo esta operación:
- Novación: se trata de un cambio en las condiciones del contrato de préstamo hipotecario.
- Subrogación: consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco, el cual te ofrece unas mejores condiciones.
- Cancelación: simplemente es solicitar un nuevo préstamo hipotecario, con el plazo, intereses y capital que necesitas, para cancelar la hipoteca que tienes anteriormente.
Otra cosa distinta es si el hipotecado se encuentra en situación de “exclusión social”. En este caso, puede optar por otros mecanismos para llevar a cabo la reestructuración de la deuda hipotecaria y establecer un nuevo plan de pagos.
Estrictamente hablando, solo existen dos requisitos necesarios para refinanciar tu hipoteca:
- Que el banco esté de acuerdo.
- Que los cambios se firmen ante notario.
No obstante, para que se cumpla el primero de ellos, el banco exigirá ciertas condiciones:
- Contar con un buen historial crediticio.
- Tener ingresos suficientes y estables.
- Volver a tasar la vivienda.
- Reunir todos los documentos.
- Negociar con el banco.
- Buscar ofertas de otras entidades para plantear una subrogación.
En definitiva, una hipoteca es un contrato privado y, por lo tanto, para llevar a cabo cualquier modificación del mismo es preciso que el banco preste su consentimiento. De esta forma, la refinanciación puede llegar a ser un proceso largo y complejo.
Aunque siempre puedes optar por la subrogación o solicitar otro préstamo para cancelar el vigente, también tendrás que abordar una negociación bancaria.
La refinanciación de una hipoteca, en cualquiera de sus modalidades, conlleva una serie de costes para el usuario:
- Comisiones: depende de lo que tengas pactado con tu banco, aunque las comisiones de la hipoteca están limitadas por ley. Así pues, puede existir una comisión por novación, subrogación o amortización anticipada (en caso de que quieras refinanciar tu hipoteca mediante una cancelación).
- Tasación de la vivienda: es necesario para justificar si el valor del bien permite la refinanciación de la hipoteca. Suele costar entre 100 € y 500 €.
Según la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019) los gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los debe pagar el banco. Sin embargo, si optas por refinanciar mediante una nueva hipoteca, tendrás que asumir los gastos de cancelación registral de la vigente.
Asimismo, el Gobierno de España emitió un Decreto-ley para que los usuarios puedan cambiar de una hipoteca variable a otra fija o mixta sin tener que pagar comisiones durante todo el 2024.
Lo cierto es que esta operación puede ser útil para una multitud de situaciones. Sin embargo, dado que conlleva una serie de gastos y es necesaria la aprobación del banco, no es susceptible de ser utilizada a menudo.
De esta forma, la refinanciación de hipoteca compensa cuando el beneficio conseguido es mayor que los costes que conlleva o bien cuando se trata de evitar un problema mayor (por ejemplo, la ejecución hipotecaria por falta de pago).
Estos son los beneficios que puedes conseguir mediante la refinanciación hipotecaria:
- Reducir el tipo de interés para hacer tu préstamo más económico.
- Ampliar el plazo para reducir la cuota mensual a pagar.
- Cambiar de una hipoteca fija a otra variable para no depender de las fluctuaciones del euríbor.
- Ampliar el capital de la hipoteca para conseguir liquidez.
- Evitar problemas en el pago de las cuotas.
- Conseguir menos vinculaciones.
- Añadir o eliminar garantías o avales.
- Cambiar titulares.
Es importante que valores el impacto que puede tener refinanciar tu hipoteca en el largo plazo. Por ejemplo, puede que pretendas ampliar el plazo del préstamo para tener que pagar menos cada mes, pero esta operación supone abonar más intereses totales.
Por otra parte, es necesario que te mantengas informado sobre los tipos de interés y su tendencia. Además de conocer el mercado de crédito inmobiliario y las mejores ofertas para ganar fuerza negociadora.
Finalmente, si tienes dudas, puede ser útil hablar con un bróker hipotecario que te ayude a negociar las condiciones de financiación, acompañarte durante todo el proceso y asegurarte que verdaderamente la operación representa la mejor alternativa para tus intereses.
