A priori, no es posible reclamar los gastos de hipoteca para un local comercial debido a que este tipo de préstamos están relacionados con una actividad económica y dirigidos a profesionales o empresas. Por consiguiente, los titulares no tienen la condición de consumidores o usuarios.
El hecho de reclamar los gastos hipotecarios nace tras la aprobación de la nueva ley que regula los créditos inmobiliarios (Ley 5/2019, de 15 de marzo), la cual, entre otras medidas, impone a las entidades prestamistas hacerse cargo de la práctica totalidad de los costes relacionados a la formalización del préstamo.
Además, el Tribunal de Justicia de Unión Europea (TJUE) dictaminó a través de una sentencia de 25 de enero de 2024 que las personas que firmaron o cancelaron su hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva normativa reguladora de los préstamos hipotecarios (es decir, antes del 16 de junio de 2019), tenían derecho a recuperar los siguientes gastos:
-Gastos de tasación del inmueble.
-Gastos registrales.
-Gastos de gestoría.
-El 50% de los gastos notariales.
El artículo 2 de la mencionada ley indica que esta tiene aplicación “cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física” y el contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos para inmuebles residenciales y elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que, sin constituir la vivienda como tal, cumplan con una función doméstica.
b) La concesión de préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
Puedes comprobar que la normativa está diseñada para proteger a los consumidores. Es decir, toda persona física que actúe de forma ajena a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Además, los locales comerciales quedan fuera de este ámbito puesto que no se trata de inmuebles para uso doméstico.
De hecho, una hipoteca para la compra de un local comercial presenta diferencias con respecto a la que se podría solicitar para adquirir una propiedad inmobiliaria de uso residencial. Las condiciones hipotecarias pueden llegar a ser muy distintas; así como una serie de deberes de materia de información y transparencia por parte de la entidad prestamista.
Si tu intención es adquirir un local para reconvertirlo en vivienda, la hipoteca seguirá siendo sobre un local comercial. Desde un punto de vista legal, la operación sigue siendo la compra de un local.
En este caso, aunque puedas tener la condición de consumidor, no se trata de un inmueble residencial y, por tanto, no tiene aplicación la Ley 15/2019 que indica cuáles son los gastos de hipoteca que tiene que asumir el banco.
Comunidad de Madrid. (Julio de 2024). ¿Qué es un consumidor? Obtenido de https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/es-consumidor#:~:text=Un%20consumidor%2C%20o%20usuario%2C%20es,sobre%20la%20contrataci%C3%B3n%20de%20servicios
Consumo Responde. (Julio de 2024). Los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Obtenido de https://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/los_gastos_de_formalizacion_del_prestamo_hipotecario
Tribunal de Justicia. (25 de Enero de 2024). Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Novena) de 25 de enero de 2024. Obtenido de https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A62021CJ0810&qid=1706188648308
