Antes de contratar una hipoteca hay conceptos importantes que debes conocer. La firma de un préstamo hipotecario es una de las decisiones más importantes y que conlleva la unión prolongada en el tiempo entre el cliente y la entidad bancaria, por lo que es muy importante entender en qué consiste.
Conceptos relativos tanto al funcionamiento del préstamo como al coste real de la hipoteca que servirán para ampliar la información básica de un tipo de préstamo que es la vía mayoritaria para la adquisición de una vivienda.
TIN y TAE
A la hora de comparar préstamos hipotecarios, conceptos como TIN Y TAE son esenciales. Mientras el TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio que el banco cobra por prestar el dinero (se expresa en forma de porcentaje) y no tiene en cuenta los gastos y comisiones del préstamo, la TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste efectivo del préstamo, es decir, el precio que cobra el banco por prestar el dinero incluyendo los gastos y comisiones. Por tanto, para comparar el coste de la financiación, lo recomendable es prestar atención a la TAE.
A tipo fijo, variable o mixta
Existen tres tipos de hipoteca atendiendo al tipo de interés entre las que poder elegir. Las hipotecas a tipo fijo son aquellas en las que el tipo de interés está pactado y no cambia a lo largo de todo el préstamo hipotecario, siendo las cuotas constantes.
Las hipotecas a tipo variable son las que están referenciadas a un tipo de interés que puede cambiar a lo largo del tiempo, siendo el euríbor el tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables. El euríbor fluctúa y la cuota a pagar lo hará con él pudiendo ser mayor o menor en el momento de revisión de la hipoteca.
Entonces te podemos ayudar
Las hipotecas mixtas son las que combinan el funcionamiento de la hipoteca fija en un primer momento y la del tipo variable en una segunda etapa del préstamo hipotecario.
Para elegir entre un tipo de hipoteca u otro habría que analizar las necesidades de los solicitantes, así como sus características económicas y personales. También habría que tener en cuenta la evolución de los tipos y la aversión a las variaciones de los futuros hipotecados.
Subrogación
La subrogación es un tipo novación, que no es más que cambios en las condiciones de la hipoteca. La subrogación atiende a un cambio en los sujetos que intervienen en un préstamo hipotecario, bien el acreedor (banco) o deudor (cliente). El tipo de subrogación más habitual es la subrogación de acreedor, de modo que el préstamo hipotecario cambia de banco por decisión del cliente cuando el nuevo banco le ofrece mejores condiciones para su hipoteca.
En este punto, el banco inicial tiene hasta 15 días para poder igualar o mejorar la oferta del nuevo banco y si no es así, el cliente puede cambiar de banco su hipoteca y obtener así una mejora en las condiciones, que son sobre todo en cuestión de tipo de interés, comisiones y plazo.
Gastos hipotecarios
Formalizar un préstamo hipotecario conlleva el pago de unos gastos e impuestos que hay que tener en cuenta. Se trata de los gastos de tasación de la vivienda, los gastos de notaría (honorarios), de gestoría (si la hubiera), los gastos de Registro de la Propiedad (el préstamo hipotecario también se inscribe en el este registro), gastos de tasación de vivienda y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Además, hay que tener en cuenta otros gastos que derivan de la compraventa del inmueble como los de notaría y Registro de la Propiedad, así como el pago de impuestos por la compra, diferenciando entre si es compra de vivienda nueva, cuyo impuesto a pagar será el IVA y si se trata de una vivienda de segunda mano, el impuesto a pagar será el de Transmisiones Patrimoniales.
Con la nueva Ley Hipotecaria, los gastos que el cliente tiene que hacer frente solo serán el de tasación de la vivienda y los correspondientes a la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y/o el IVA). Los bancos deberán pagar los gastos de gestoría, notaría, tasación de la nota simple, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el de Registro de la Propiedad.
Comisión por amortización anticipada
La amortización anticipada de un préstamo hipotecario, ya sea de forma parcial o total, puede acarrear el pago de una comisión. Esta comisión se reflejará en la escritura del préstamo hipotecario y será negociada entre las partes, aunque existen límites. En un préstamo a tipo fijo, la comisión será como máximo del 2% si se da en la primera mitad del préstamo y del 1,5% si se da en la segunda mitad de vida del préstamo hipotecario. Si se trata de un préstamo a tipo variable, la comisión máxima será del 0,25% si ocurre en los tres primeros años del préstamo y del 0,15% si ocurre durante los 5 primeros años.
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