Por subrogación de hipoteca se entiende la sustitución de una de las personas que intervienen en un contrato. Sin embargo, cuando se habla de subrogar la hipoteca, se hace referencia al cambio de acreedor. En otras palabras, cambiar la hipoteca de banco.
La subrogación hipotecaria puede ser una excelente estrategia para reducir intereses, mejorar condiciones o incluso eliminar ciertos productos vinculados. Sin embargo, antes de hacerlo, es importante que conozcas los gastos que conlleva y evaluar si realmente merece la pena.
En este artículo te explicamos qué costes implica el proceso, quién los asume y cómo puedes minimizarlos para ahorrar dinero.
Tipos de gastos involucrados en la subrogación hipotecaria
Como hemos comentado en la introducción, la subrogación de hipoteca no es gratis. No obstante, con base en la denominada Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), el banco asume gran parte de ellos.
Te lo mostramos todo con mayor detalle.
Gastos notariales y registrales
Cuando subrogas tu hipoteca, realizas un cambio en el contrato para que figure el nuevo acreedor. Como la formalización de la hipoteca se realiza mediante escritura pública, es necesario firmar una escritura de subrogación ante notario y abonar sus honorarios.
Los aranceles notariales pueden rondar entre el 0,2% y el 0,5% del importe que te queda por pagar. Depende de varios factores (número de folios, descuentos que pueda hacer el notario, etc.).
Según la Ley Hipotecaria de 2019, este coste lo asume el nuevo banco que ofrece la hipoteca.
Comisiones por subrogación bancaria
El banco original puede cobrar una comisión por subrogación por permitir el cambio de entidad. Debe figurar en el contrato, así como su importe.
Ahora bien, esta comisión está limitada por ley. Pero el máximo que puede aplicar tu banco depende de la fecha en la que firmaste la escritura de hipoteca:
-Si firmaste tu hipoteca antes de abril del 2003: la comisión no puede ser superior al 1% del capital que queda por amortizar.
-Si la firmaste entre abril de 2003 y diciembre de 2007: no puede superar el 0,5%.
-Si la firmaste entre diciembre de 2007 y junio de 2019: no puede ser superior al 0,5% si la subrogación se realiza durante los primeros 5 años de vida del préstamo. Si se hace en un momento posterior, la comisión máxima será del 0,25%.
Por otra parte, desde la aparición de la Nueva Ley Hipotecaria (a partir de junio de 2019), la comisión de subrogación máxima depende de si la hipoteca es a tipo fijo o variable:
-Hipotecas fijas: si la subrogación se realiza durante los 10 primeros años de vida del préstamo, la comisión no puede superar el 2%. Si la haces en un momento posterior, el máximo se sitúa en el 1,5%.
-Hipotecas variables: no puede superar el 0,25% si se realiza durante los 3 primeros años. Entre los 3 y los 5 años, la comisión máxima se sitúa en el 0,15%. Después, no se aplicará comisión.
Este es uno de los pocos costes que tienes que asumir como cliente por subrogar tu hipoteca.
Costes asociados a la tasación de la vivienda
El nuevo banco exigirá una tasación actualizada de la vivienda para asegurarse de que el importe del préstamo se ajuste al valor de mercado de la garantía.
El coste aproximado se sitúa entre los 250 y los 500 euros. Este es otro de los costes que corresponde al cliente. No obstante, si tu tasación tiene menos de 6 meses y la hizo una empresa homologada, puedes intentar reutilizarla para evitar este gasto.
Otros gastos adicionales que pueden aplicarse
Además de los gastos principales, existen otros que, aunque no los asumas tú, debes conocer:
-Gastos de gestoría: aunque la mayoría los asume el banco, algunos trámites pueden generar pequeños costes administrativos.
-Registro de la Propiedad: es necesario que la escritura de subrogación se inscriba en el Registro de la Propiedad, lo cual conlleva el pago de una tasa. Este coste también lo asume la entidad bancaria.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se abona por firmar la escritura ante notario y depende de cada Comunidad Autónoma, pero este coste también le corresponde al banco.
-Seguros y productos vinculados: si el nuevo banco exige contratar seguros o productos adicionales, estos pueden aumentar los costes totales de la subrogación.
¿Quién asume los gastos de subrogación de la hipoteca?
Como hemos comentado antes, con la nueva normativa hipotecaria, gran parte de estos costes han pasado a ser responsabilidad del banco que te ofrece la nueva hipoteca.
Sin embargo, aún hay ciertos gastos que pueden recaer sobre el cliente, por lo que es clave conocer en detalle cómo se reparten estos costos.
Responsabilidad del cliente vs. la entidad financiera
El banco debe pagar todos los costes, excepto:
-Copia simple de la escritura de subrogación.
-La tasación de la vivienda.
-La comisión de subrogación (si el banco original te la aplica).
-Si amplías el importe de tu hipoteca con la subrogación, tienes que pagar IAJD.
¿Puedo negociar los gastos con el banco?
Rotundamente sí. Además, deberías hacerlo. Muchos bancos están dispuestos a cubrir ciertos gastos o mejorar sus condiciones para captar nuevos clientes.
Por ejemplo:
-Si te parece que la comisión de subrogación es elevada, pide que el nuevo banco la asuma total o parcialmente.
-Pregunta si pueden cubrir la tasación para reducir el costo inicial del cambio.
También puedes recurrir a un bróker hipotecario como iAhorro. Se trata de profesionales que buscan las mejores ofertas, negocian con los bancos por ti y te acompañan durante todo el proceso. De esta forma, puedes ahorrar tiempo y dinero sin preocuparte por la letra pequeña.
¿Es rentable subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca puede ser rentable si consigues una reducción significativa del tipo de interés o mejoras en las condiciones del préstamo.
Para calcular si realmente vale la pena, compara lo siguiente:
-El ahorro en intereses versus los costes de la subrogación.
-Las condiciones del nuevo banco (productos vinculados, comisiones, etc.).
Puedes consultar el siguiente enlace si quieres conocer más sobre si te conviene la subrogación hipotecaria.
Consejos para minimizar los gastos al subrogar tu hipoteca
Si decides cambiar tu hipoteca de banco, aquí tienes algunas estrategias para reducir los costes del proceso.
Comparar ofertas entre diferentes entidades
No todas las entidades ofrecen las mismas condiciones. Solicita ofertas en varios bancos para ver cuál te ofrece la mejor opción.
En este sentido, los brokers hipotecarios pueden ayudarte a encontrar la mejor oferta sin que tengas que ir de banco en banco.
Revisar las condiciones del nuevo préstamo
Antes de firmar, analiza bien el contrato del nuevo banco y revisa aspectos como:
-Tipo de interés: ¿fijo o variable? ¿Es realmente más bajo que el que te aplica el banco actual?
-Comisiones: ¿hay comisiones de apertura o de cancelación anticipada?
-Productos vinculados: ¿te obligan a contratar seguros u otros servicios que aumentan el coste de tu hipoteca?
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Fuentes y referencias:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.bancsabadell.com/bsnacional/es/blog/cuanto-cuesta-cambiar-la-hipoteca-de-un-banco-a-otro/
https://blog.cajaruraldelsur.es/subrogacion-hipotecaria-todo-lo-que-tienes-que-saber
