Cuándo de préstamos hipotecarios hablamos, las dudas sobre su contratación y consecuencias de firmar la escritura, para los titulares, avalistas e hipotecantes no deudores se disparan. Numerosas son las preguntas sobre hipotecas que nos plateáis los usuarios en nuestro foro de clientes y expertos independientes, que reciben respuesta día a día. Temas tan dispares como la selección de la mejor hipoteca, la dación en pago, la legalidad de las cláusulas de suelo o la obligatoriedad de los seguros y productos vinculados se resuelven la la comunidad de iAhorradores de forma continua.
Es imposible filtrar las 10 mejores preguntas y respuestas, ya que hay multitud de soluciones de gran calidad y profundidad sobre el sector hipotecario; por ello, más que las 10 mejores, pondremos las 10 preguntas sobre temas qué más interés despiertan en el hipotecado.
Resolviendo dudas sobre hipotecas
¿Puede el banco cambiar el tipo de interés?
Una pregunta que nos hace un usuario se refiere a que su banco le ha cambiado el tipo de interés variable que aplica a su hipoteca. ¿Puede el banco aplicar un diferencial sobre el euribor diferente al que pactó con el cliente?
La respuesta es un rotundo no, ha de cumplir lo que figura en la escritura de préstamo hipotecario. Lo que sí puede ocurrir es que se haya pactado una bonificación según seguros y productos vinculados, que varié en un ejercicio por tener más o menos vinculación. Leamos con atención la escritura antes de reclamar, por si se ha equivocado el banco o nosotros.
¿Cómo solicitar un a hipoteca si tengo mi casa en venta?
Otra duda que con cierta frecuencia se nos formula tiene relación con querer solicitar una hipoteca para comprar una nueva casa, pero tener aún pendiente de vender otra vivienda.
Este tipo de operaciones se suelen denominar 'hipotecas cambio de casa' y entidades como UCI la ofertaban con condiciones muy accesibles, ya que la cuota podía ser casi la misma que la que nos resultaría una vez vendida una de las casas. Otras entidades, en cambio, ofrecían una carencia sobre la hipoteca total, cuota bastante alta si en la casa que se pretendía vender existía una deuda hipotecaria importante.
"El riesgo de este tipo de hipotecas es alto, si hay que unir una hipoteca alta de la casa que se vende y la deuda hipotecaria de la casa que se compra. Si no podemos vender, la cuota resultante puede hacernos perder las dos casas y quedar endeudados de por vida. Como se dice en la respuesta:
Comprar una vivienda si se tiene otra en venta, con deuda pendiente, sin tener dinero ahorrado que aportar a la operación, en principio es una temeridad financiera y no os la recomiendo en absoluto. En mi devenir profesional he visto familias perder sus casas por hacer esta operación hipotecaria de ‘cambio de casa’. Primero vended y, después, con el dinero que os sobre, comprad una nueva casa."
¿Qué gastos tiene comprar casa?
Financiar la compra de una casa con una hipoteca puede suponer gastos de cerca de un 15% de la hipoteca. Por otro lado, es posible y recomendable negociar el precio:
"Se puede negociar el precio de compra-venta; recomendamos ser muy claro con la inmobiliaria y pedirle qué honorarios carga al precio que pone el vendedor, ya que muchas veces son muy altos y se pueden negociar, además de bajar el precio que ha fijado el vendedor.
En cuanto a cómo negociar, si ya tienes la hipoteca concedida, es el arma más eficaz, ya que podrías firmar en días. En caso contrario, lo ideal es que primero intentes averiguar con los bancos si tienes posibilidades de que te concedan financiación, para después negociar con la inmobiliaria."
¿Desgrava mi hipoteca?
Una pregunta que se repite; las cantidades pagadas por un préstamo hipotecario, si son para adquisición de la vivienda habitual y la compra se formalizó ante notario antes del 1 de enero de 2013, desgravan en el IRPF de futuros ejercicios fiscales. En caso contrario, la hipoteca no desgrava.
¿Qué pasa si fallece el avalista?
No es la pregunta más frecuente, pero sí lo es las consecuencias de firmar como avalista en un préstamo hipotecario.
Firmar como avalista implica arriesgar todo nuestro patrimonio presente y futuro, por una deuda que no hemos contraído nosotros. Por si fuera poco, el aval se trasmite a nuestros herederos:
"En tu caso particular, al fallecer tu madre el aval se heredaría. Si solo te tiene a ti de heredera, en principio no ocurre nada, ya que pasarías a ser avalista de tu misma hipoteca. El problema es si tiene más hijos o herederos legales; en este caso, si decide, aceptar la herencia, pasarían a ser avalistas de tu hipoteca, lo que no les hará mucha gracia."
¿Cómo funciona el procedimiento de ejecución hipotecaria?
Desgraciadamente hay muchas familias que han descubierto, de la peor manera posible, que en España la dación en pago es la excepción, no la regla. Cuando no podemos pagar las cuotas mensuales, a partir del tercer impago, la entidad financiera puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, proceso judicial que acaba en subasta y en el desahucio de la familia. ¿Cómo funciona este traumático procedimiento? Comenta Cristina Borrallo en la respuesta sobre ejecuciones hipotecarias:
"En caso de ejecución hipotecaria, y siendo la finca tu vivienda habitual, se cogerá el 70% del valor de tasación de la misma a efectos de subasta. Aquí tendrías que revisar exactamente la tasación a efectos de subasta (en tu escritura de préstamo hipotecario constará) pues no siempre coincide con la tasación oficial (a veces es menor).
Ese 70% de la tasación deberá cubrir en este caso tu primera carga hipotecaria, que precisamente es por la que te están ejecutando. Si hubiese un remanente de capital favorable, servirá para cubrir a los otros acreedores por orden de inscripción en el Registro de la Propiedad. En caso de que no exista capital para cubrir ni la totalidad ni el resto de cargas, directamente el banco se adjudicará la vivienda en ejecución hipotecaria, asumiendo todas las cargas que la misma tenga inscritas y que provengan de otros acreedores."
¿Cuántos intereses se acaban pagando?
Otra duda que siempre nos debemos formular y responder tiene relación con el total de intereses que se acaban pagando al final del préstamo hipotecario. Según cantidad y plazo contratados, solo de intereses pagamos el precio de la casa. Es decir, que se pueden acabar pagando dos veces lo que nos ha costado la vivienda. Por ejemplo para una hipoteca de 70.000 euros:
"Con la calculadora del Banco de España puedes hacer algunos cálculos, por ejemplo imaginando un euribor bajo del 1% durante todo el plazo de la hipoteca y otro alto, por ejemplo del 5%. Veamos los dos casos:
- Si el euribor se mantiene siempre en el 1%, hay que sumar el diferencial de ING actual, del 1,89% y nos resulta un tipo de interés del 2,89%:
- Con una hipoteca de 70.000 euros a 15 años acabaríamos pagando un total de 86.348 euros (cuota mensual de 489 euros). En intereses pagaríamos 16.348 euros.
- La misma hipoteca de 70.000 euros a 30 años implica pagar 291 euros al mes de cuota, siendo el total pagado al cabo de 30 años de 104.754 euros (solo de intereses pagarías 34.754 euros).
- Si el euribor siempre fuera alto, del 5%, pagarías un 6,89%, lo que implica:
- A 15 años pagar 625 euros mensuales, total de 112.479 euros (intereses de 42.479 euros).
- A 30 años pagar 460 euros, total de 165.800 euros (intereses de 95.800 euros)."
¿Qué es la extinción de condominio?
Otra cuestión que preocupa al hipotecado se relaciona con la separación de la pareja y los efectos que tienen en el pago de la hipoteca, primero, y en cómo quitarse de la deuda, en un segundo momento. Sobre extinción de condominio hay varias consultas, cuyas respuestas dependen del caso en concreto manifestado:
"En relación al contrato privado, mediante el cual tu ex-pareja te cede la propiedad a cambio de que tu asumas la deuda, realmente a efectos del banco no tiene efectos. Si llegáis a un acuerdo de separación o similar (lo tendrías que ver con un abogado), se podría inscribir el cambio de titularidad de la casa en el Registro de la Propiedad, pero no cambiaría el préstamo hipotecario. Es decir, la otra persona dejaría de ser propietario pero tendría la misma deuda bancaria y respondería igualmente con la casa hipotecada y con todo su patrimonio presente y futuro.
Un contrato privado no afecta al banco ni a la deuda hipotecaria."
¿Puedo comprar y reunificar deudas?
Nos formulan preguntas tanto en relación a cómo solicitar una reunificación de deudas y préstamos con una base hipotecaria (la garantía real de la vivienda habitual), como en si es posible comprar y reunificar deudas anteriores al mismo tiempo:
"Si tienes impagos, no te concederán un préstamo hipotecario bajo ninguna circunstancia. Primero deberás ahorrar para cancelar esas deudas de tarjeta y préstamo, para después tener posibilidades de que algún banco te conceda una hipoteca.
Reunificar deudas y comprar al mismo tiempo una casa es una operación ya de por sí inviable, no hablemos si encima no se pagan las deudas puntualmente."
¿Son obligatorios los seguros al contratar una hipoteca?
Se repite la pregunta, tanto en relación a la obligatoriedad de los seguros de hogar como de vida, entre otros. ¿Es obligatorio algún seguro al solicitar un préstamo hipotecario?
"Si se aplicaran las leyes expresamente y desde la dirección de los bancos se fomentase el cumplimiento de la ley, desde directivos hasta cajeros, posiblemente no habría problemas y los consumidores serían plenamente libres de elegir sus seguros y otros productos donde mejor les pareciese.
En Canadá, lo que se ha hecho es prohibir a los bancos que vendan seguros, para protección del consumidor. Aquí sabemos que no pasará, y tampoco creo que fuese lo correcto, pero lo que no puede ser es que se hagan leyes y que luego no se cumplan.
Hay que recordar que nuestras leyes no están para favorecer al sector asegurador, están para defender al consumidor, que debe ser libre. Libre para comprar y contratar lo que estime oportuno. Pero de seguir está tónica ascendente de acaparamiento desde el sector bancario, ¿qué podría ser lo siguiente? Pues podríamos imaginar un cliente que quiere un automóvil y va a un banco a pedir crédito. Y ésta entidad se lo concede, pero bajo condición de que el seguro del vehículo lo haga con ellos. Y ya puestos, también un seguro de vida. Hasta aquí algo, por desgracia, habitual. ¿Pero que pasaría si el banco tiene un acuerdo con una marca de automóviles? ¿Qué pasaría si le dicen al consumidor que el coche que se quiere comprar lo tiene que cambiar por el de la marca que "vende" el banco para darle crédito?"
