Hemos explicado el riesgo que supone avalar un préstamo hipotecario a nuestros hijos, familiares o amigos. Ha llegado el momento de ver si hay formas de limitar la responsabilidad del avalista, para arriesgar menos que todo el patrimonio presente y futuro, que ocurre cuando el aval es solidario, al renunciar a los derechos de excusión, orden y división.
Decir que es posible y muy recomendable limitar el riesgo al avalar o firmar otro tipo de garantía al banco de que cobrará el total adeudado del préstamos hipotecario. En España no se utiliza casi nunca la limitación de responsabilidad hipotecaria que contempla el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que estipula lo siguiente:
"No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados."
Si se introduce esta cláusula en la escritura de préstamo hipotecario, se recoge la dación en pago, ya que al adjudicarse la casa hipotecada el banco, la deuda queda zanjada. Solo algún banco comercializa este tipo de hipotecas, el Bankinter, y deberíamos leer bien la escritura para estar seguro de su eficacia.
Al no ser la norma la dación en pago, todo lo contrario, el banco o caja de ahorros puede adjudicarse la casa, en caso de impago y de subasta desierta, por el 60 o 70% del valor de tasación (según sea o no vivienda habitual). Si este valor no es suficiente para cubrir la diferencia, además de costas del procedimiento e intereses de demora, el banco puede reclamar tanto a los ejecutados como a los avalistas el resto.
Veamos qué fórmulas existen para limitar la responsabilidad de los fiadores.
Hipotecar otra vivienda
La fórmula del hipotecante no deudor es bastante usada en el tráfico mercantil y, sin embargo, los hipotecantes no deudores no suelen saber que lo son. Básicamente, se trata de hipotecar una parte de la casa de los "fiadores reales", además de la casa que compran los solicitantes. Los bancos normalmente nos dicen:
- Para que le aprobemos la hipoteca es necesario que aporten una segunda garantía. O bien le damos el 80% de la tasación, pero un 20% hay que hipotecarlo de la casa de sus padres.
Esta fórmula es bastante ventajosa a efectos de la responsabilidad del hipotecante no deudor, ya que, a diferencia del avalista, no responde con todo su patrimonio presente y futuro, sino de la responsabilidad hipotecaria que asume su casa.
Por contra, si se quiere vender la casa, hay que pagar al banco la parte hipotecada, pese a que no le debemos dinero alguno. El avalista, en cambio, puede vender su patrimonio siempre que quiera y pueda. En todo caso, hay que ir con mucho cuidado a que no nos hagan firmar como avalista y, además, como hipotecante no deudor, con lo cual estaremos arriesgando más.
Limitar el aval a un porcentaje o cantidad
Otra opción es firmar como avalista, pero limitando la responsabilidad, en base a diferentes posibilidades:
Avalar un porcentaje de la deuda pendiente. Con fórmulas del tipo "los avalistas responden de un 20% de la deuda pendientes". Como nos aclara Cristina Borrallo, abogada del panel de expertos independientes de iAhorro.com "Es importante que se especifique que este porcentaje responde al primer 20% amortizado, o responderemos del 20% hasta que se pague toda la hipoteca".
También es posible estipular que los avalistas afianzan hasta un importe determinado, por ejemplo los primeros 100.000 euros de préstamo hipotecario. Esta variante de limitación de responsabilidad también debe hacerse indicado qué dinero se avala. Para ello, hay que indicar que se avalan los primeros 100.000 euros amortizados, por ejemplo, o seríamos avalistas hasta el fin de plazo de la hipoteca.
Consideraciones sobre la necesidad de avalar
Siguiendo las consideraciones que hace el notario Francisco Rosales en este magnífico artículo, no deja de ser inquietante que el banco no se fíe de que los titulares le van a pagar, exigiendo que otros arriesguen su patrimonio, sin adquirir derecho de propiedad alguno sobre la compra. En sus palabras:
"El banco pide fiadores porque analizada la solvencia del deudor, duda de dicha solvencia y trata de obtener más garantías, en concreto todo el patrimonio presente y futuro de otra persona, si estos son los argumentos del banco para pedir un fiador, habría que criticar tanto al banco como al deudor.
- Al banco por la estupidez de dar dinero a una persona que duda que vaya a devolverlo, pues lo lógico es simplemente negar el préstamo o crédito,.
- Al deudor por pedir el préstamo o crédito, pues si con los conocimientos económicos y previsiones del un banco, éste duda de su solvencia ¿no es más sensato aguantar el tipo y no pedir prestado?"
Está claro que es lógico y prudente para los intereses del banco afianzar al máximo los préstamos y créditos que concede. Lo que es imprudente es que pidan el aval porque temen que le cliente pueda no pagarles; lo que deberían hacer es, sin más, denegar la hipoteca. Igualmente, irresponsable y desconsiderado es el hijo que solicita un aval a sus padres, sabiendo que la razón es que el banco no se fía de su solvencia.
Avalar solo si sabemos que podemos hacer frente a la deuda avalada, bien pagando el metálico la cantidad, bien haciendo frente a las cuotas hipotecarias de ser preciso; en caso contrario, repito, podremos perder nuestros bienes presentes y futuros, con las limitaciones al riesgo que acabamos de comentar.
