¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca? ¿Cuánto dinero tienes que adelantar? ¿Te devuelve el banco alguna cantidad? ¿Puedes tener algún tipo de problema con la devolución de la provisión de fondos? En esta guía descubrirás las respuestas y más.
La provisión de fondos suele ser necesaria en la compra de una vivienda y la consiguiente contratación de la hipoteca. Por ello, esta información resultará de tu interés.
¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?
Podemos definir la provisión de fondos de una hipoteca como el dinero que entregas al banco una vez te ha dado una respuesta sobre la preconcesión de un préstamo hipotecario para comprar una vivienda.
Es decir, se trata de un fondo que adelantas a la entidad, puesto que se produce antes de que se firme el contrato de hipoteca.
Pero, ¿por qué se realiza una provisión de fondos al banco antes de contratar una hipoteca? Sencillamente, se trata de un dinero destinado a cubrir la aportación inicial para pagar la totalidad del inmueble y los gastos iniciales de compraventa. Por ejemplo:
-Los gastos de tasación de la vivienda.
-Los honorarios de gestoría encargada de realizar todos los trámites.
-Los aranceles notariales relativos a la compraventa.
-Los impuestos relativos a la compraventa (IVA si es una vivienda de obra nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si no lo es. Además del IAJD).
-La inscripción en el Registro de la propiedad.
-La comisión de apertura de la hipoteca.
Todos estos gastos, más la mencionada aportación inicial, son imprescindibles para que el banco pueda dar inicio al préstamo hipotecario.
Gastos de provisión de fondos en la compra de una vivienda
La totalidad de la provisión de fondos depende de cada entidad bancaria. Se estima que los costes de compraventa vistos unos párrafos más arriba suponen entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda.
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco tiene la obligación de hacerse cargo de algunos de los costes de constitución de la hipoteca, como la notaría o el IAJD. Sin embargo, los gastos de escrituración, correspondientes a la compraventa del inmueble se pactan entre comprador y vendedor.
En cuanto a la aportación inicial, cuando solicitas una hipoteca para financiar una vivienda habitual, las entidades bancarias tan solo te financian el 80% de su valor como máximo. El 20% restante debes financiarlo por otras vías y es precisamente lo que cubre dicha aportación inicial.
Así pues, si sumamos todos los gastos de provisión de fondos de una hipoteca, podríamos calcular que representan aproximadamente un 30% del valor de la vivienda a adquirir.
Entonces te podemos ayudar
Dicho de otro modo, si quieres comprar una vivienda de 90.000 €, deberás tener ahorrados (o financiar por otros medios) unos 27.000 € (el 30%) antes de contratar la hipoteca. En caso contrario, no podrás adquirir la vivienda y no tendrá sentido que firmes el préstamo.
Por supuesto, las entidades bancarias no pueden calcular con exactitud a cuánto ascienden los gastos. Por lo tanto, realizan una estimación al alza de la provisión de fondos necesaria, con el fin de que puedan tener suficiente dinero.
Como norma general, la provisión de fondos excede de los gastos reales en los que se incurre y suele existir un excedente que será devuelto al usuario.
¿Cuándo te devuelven la provisión de fondos?
La devolución del excedente de fondos provistos se produce una vez se han realizado todos los trámites necesarios. En otras palabras, cuando ha terminado todo el proceso de compraventa y la hipoteca ha sido concedida.
Sin embargo, el banco puede tardar meses desde la finalización del proceso para devolver el dinero sobrante.
En primer lugar, debe preparar un documento de liquidación de la provisión de fondos y entregarlo al cliente, con el objetivo de que pueda revisar todos los conceptos e importes. En el momento que aceptes la liquidación de provisión de fondos, el importe que figura en el documento te será transferido a tu cuenta.
De cualquier modo, si crees que la liquidación de provisión de fondos se demora demasiado, puedes reclamarlo a la entidad. Además, es preciso que lo revises con cuidado.
Por otra parte, si crees que en la provisión de fondos se han cargado algunos de los costes que por ley no te corresponden, también tienes derecho a reclamar estas cantidades al banco.
En todo caso, si estás en proceso de compra de una vivienda, el banco te ha solicitado una provisión de fondos de hipoteca y observas que existe algún problema con la devolución del dinero sobrante, puedes ponerte en contacto con un experto hipotecario para resolver el problema con la máxima celeridad y del mejor modo posible.
