Seguramente sabrás que existen unos gastos de escrituración al comprar una vivienda. No obstante, es probable que tengas algunas dudas con respecto a ellos: ¿Quién paga los gastos de escrituración? ¿A qué conceptos corresponden? ¿Son los mismos en una vivienda de obra nueva y de segunda mano?
En este artículo te ofrecemos las respuestas y los detalles que necesitas saber acerca de los gastos de escritura de una vivienda.
Los gastos de escrituración: ¿quién los paga?
En principio, el Código Civil es claro con respecto a quién paga los gastos de escrituración (artículo 1455): “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contra”.
Sin embargo, puede existir un pacto expreso entre ambas partes para hacerse cargo de este tipo de gastos. Además, la legislación otorga preferencia a la libertad que tienen el comprador y el vendedor para llegar a acuerdos. Es decir, lo firmado tiene prioridad sobre lo que estipula el Código Civil.
Ahora bien, cómo vas a descubrir en breve, existen otros tipos de gastos relativos a la escrituración y algunos de ellos le corresponden al comprador (si no hay pacto en contra).
Tipos de gastos de escritura según ley
Al hablar de los “gastos de escrituración según ley”, hacemos referencia a los costes de los trámites necesarios para formalizar la operación de compraventa.
Corresponden a trámites obligatorios; o tan convenientes que prácticamente son obligatorios. Además, deben liquidarse en el momento de la compraventa o en un plazo reducido.
Notaría
La compraventa de un inmueble debe estar en documento público. En caso contrario, es decir, si se tratase de un contrato privado, solo tendría efectos entre los firmantes y sus herederos. Para que tenga efectos ante terceros, es necesario pasar por notaría y formalizar la operación en escritura pública.
Como hemos indicado anteriormente, los costes de la escritura original están a cargo del vendedor, si no existe pacto en contra. Las copias las debe pagar el comprador.
Registro de la Propiedad
Al producirse la transmisión de la propiedad de un inmueble, se requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque este trámite no es estrictamente obligatorio, es de gran importancia. Sobre todo si pretendes hipotecar el inmueble.
El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y actúa como ente que certifica de todo lo que afecta a la finca. Sirve para mantener todas las garantías jurídicas ante terceros.
Salvo pacto en contrario, el coste de la inscripción corresponde al comprador según ley.
Impuestos
Como en toda compraventa, los impuestos son un gasto ineludible y deben tenerse presentes. El principal impuesto aplicable en una compraventa inmobiliaria puede ser de dos tipos
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: se aplica este impuesto si la compraventa se realiza sobre una vivienda de segunda mano.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): cuando se trata de un inmueble de obra nueva.
En ambos casos, se trata de un impuesto vinculado a la compra y debe ser abonado por el comprador. Además, si se paga IVA, también se le debe añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Por otra parte, también podemos encontrar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía Municipal. No obstante, es el vendedor el que está a cargo de este impuesto según ley.
¿Son los mismos los gastos de escrituración en obra nueva y en vivienda de segunda mano?
Los gastos de escritura según ley difieren de cuando se trata de una obra nueva y una vivienda de segunda mano. Esta diferencia, en muchas ocasiones provoca que los usuarios se planteen si comprar una casa nueva o no.
En realidad, el coste de la notaría y del Registro de la Propiedad se establece mediante un Arancel fijado por el Gobierno y no considera la antigüedad del inmueble.
- El coste de notaría puede variar según el precio reflejado en la escritura, el tipo de inmueble que se trate, los folios que tenga dicha escritura y el descuento que pueda aplicar el notario.
- Por lo que respecta al Registro de la Propiedad, puede costar entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.
Así pues, la principal diferencia de los gastos entre una vivienda nueva y de segunda mano se encuentra en la fiscalidad aplicable.
Los gastos de escritura de obra nueva tienen consideración el IVA, por consiguiente se aplica un 10% sobre el precio de la vivienda (si es una VPO o promoción pública, el IVA se reduce al 4%). El IAJD puede oscilar entre el 0,4% y el 15%, según la comunidad autónoma (en el País Vasco no se aplica).
Por obra nueva nos referimos a un tipo de vivienda que no ha sido utilizada ni vendida antes de su compra. Se trata de inmuebles que se adquieren directamente al promotor (incluso pueden comprarse sobre plano). Es decir, viviendas nuevas.
Mientras tanto, los gastos de escritura de una obra terminada o vivienda de segunda mano tiene incluido el ITP. Este impuesto depende de la comunidad autónoma, pero puede rondar entre el 6% y el 10%.
