Si firmaste una hipoteca antes de que entrase en vigor la Nueva Ley Hipotecaria, es posible que hayas pagado una serie de gastos que corresponden al banco. Gracias a varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ahora puedes reclamar los gastos de una hipoteca antigua y recuperar parte del dinero que abonaste en el proceso de formalización del préstamo.
En esta guía te explicamos qué gastos puedes recuperar, cuáles son los requisitos para reclamar y qué pasos debes seguir para conseguir el reembolso. Aunque algunos bancos intentan evitar el pago de estos importes, la jurisprudencia está del lado de los consumidores. Si te encuentras en esta situación, sigue leyendo para descubrir cómo reclamar los gastos de tu hipoteca de forma sencilla y efectiva.
¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar?
No todos los gastos que pagaste al firmar tu hipoteca pueden reclamarse. Sin embargo, la jurisprudencia ha dejado claro que ciertos costes de formalización de hipoteca que antes se imponían a los clientes eran cláusulas abusivas.
Gastos que se pueden reclamar
Si firmaste tu hipoteca antes de la reforma legislativa de 2019, es probable que hayas pagado una serie de gastos que puedes recuperar:
-Gastos de notaría: el Tribunal Supremo dictaminó que los gastos relativos a la escritura del préstamo hipotecario deben ser asumidos a medias entre el banco y el cliente al 50%.
-Gastos del Registro de la Propiedad: estos costos debe asumirlos el banco, según la jurisprudencia actual.
-Gastos de gestoría: si el banco te impuso su propia gestoría, puedes reclamar el 100% de este gasto.
-Gastos de tasación: si tienes una hipoteca antigua (firmada antes del 16 de junio de 2019) puedes reclamar este gasto. En las hipotecas posteriores a esta fecha, el coste de la tasación recae sobre el consumidor debido a que se presupone que puede elegir con quién quiere realizarla.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): puedes recuperar el coste de este impuesto si firmaste la hipoteca después del 10 de noviembre de 2018. Antes de esta fecha, el pago le corresponde al cliente. Su coste depende de cada comunidad autónoma, pero puede rondar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura de la hipoteca.
Gastos que no se pueden reclamar
No obstante, existe otra serie de gastos que te corresponden y no puedes reclamar aunque tu hipoteca sea antigua:
-Comisión de apertura: Aunque en algunos casos se ha declarado abusiva, el Tribunal Supremo la considera legal si está bien explicada en el contrato. Únicamente puedes reclamar este gasto si se considera abusivo y/o la entidad no te hubiera informado de forma clara y comprensible su aplicación.
-Seguro de vida o protección de pagos: como norma general, es el tomador del seguro el que debe pagar la prima. No obstante, si te obligaron a contratarlo, podrías reclamarlo, pero dependerá del caso.
Requisitos para reclamar los gastos de una hipoteca antigua
No es posible reclamar los gastos de todas las hipotecas. Deben cumplirse ciertas condiciones para que los gastos sean reclamables. Te las exponemos a continuación.
La hipoteca debe haber sido firmada antes de 2019
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como Nueva Ley Hipotecaria) fijó una serie de cambios en la distribución de los gastos hipotecarios.
Así pues, pueden reclamar los gastos de una hipoteca los usuarios que la contrataron antes de la entrada en vigor de la mencionada Ley (puesto que las hipotecas que se firmaron después se ajustan a las nuevas condiciones).
Concretamente, se considera una hipoteca antigua (a efectos del reparto de gastos de formalización) aquella que fue contratada antes de junio de 2019.
La hipoteca incluye cláusulas abusivas
Es importante que revises la escritura de tu hipoteca para identificar si la entidad impuso cláusulas abusivas relativas a los gastos de formalización. Estas cláusulas fueron impuestas por los bancos de manera unilateral, obligando a los clientes a asumir todos los costes derivados del préstamo hipotecario.
Por ejemplo, si el banco impuso en la escritura que todos los gastos eran a cargo del cliente, esa cláusula es abusiva y se puede reclamar.
Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han declarado ilegales este tipo de cláusulas.
Presentar las facturas de los gastos
Con el fin de demostrar que efectivamente has abonado los gastos hipotecarios que estás reclamando, deberás presentar documentación que lo acredite:
-Factura de la notaría.
-Factura del Registro de la Propiedad.
-Factura de la gestoría.
-Factura de la tasación del inmueble.
-Justificante de abono de la comisión de apertura.
Plazos legales para reclamar
En principio, el Tribunal Supremo resolvió que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca era de 5 años desde que fueron declarados abusivos y nulos
Es decir, que se podían admitir reclamaciones hasta el 23 de enero de 2024. No obstante, debido a la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma (como consecuencia de la pandemia), los plazos se dilataron hasta el 14 de abril de 2024.
Sin embargo, tras la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 25 de enero de 2024, este plazo queda sin efectos: no tienes una fecha límite para reclamar los gastos hipotecarios.
En realidad, la sentencia del TJUE establece que el plazo para reclamar los mencionados gastos se inicia cuando el consumidor tiene conocimiento de que las cláusulas son abusivas. Además, el cliente debe tener tiempo para preparar e interponer un recurso de forma efectiva.
Pasos para reclamar los gastos de una hipoteca antigua
Si cumples los requisitos y quieres recuperar tu dinero, tienes que seguir estos pasos.
#1 Revisar la escritura de la hipoteca
Antes de reclamar, revisa tu contrato hipotecario y busca la cláusula que indica que tú debías pagar todos los gastos de formalización. Esto es clave para demostrar que la cláusula era abusiva.
#2 Reunir las facturas y documentos necesarios
Como mencionamos antes, es imprescindible contar con las facturas de los gastos que vas a reclamar. Si no las tienes, puedes solicitarlas en la notaría, registro o gestoría donde las pagaste.
#3 Presentar una reclamación formal al banco
Lo primero es hacer una reclamación extrajudicial directamente a tu banco. Debes redactar un escrito explicando que reclamas la devolución de los gastos hipotecarios con base en las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE.
-Adjunta copias de las facturas y la escritura de tu hipoteca.
-El banco tiene hasta 2 meses para responder.
#4 Acudir al Banco de España si el banco rechaza la reclamación
Si el banco rechaza la reclamación o no responde en el plazo de 2 meses, puedes presentar una queja ante el Banco de España.
Este organismo evaluará el caso y dará un dictamen, aunque su resolución no es vinculante.
#5 Ir a la vía judicial si es necesario
Si el banco no quiere devolverte el dinero, el último recurso es presentar una demanda en el juzgado de lo mercantil.
Lo ideal es contar con un abogado especializado en derecho bancario, pero si la cantidad reclamada es inferior a 2.000 €, no es obligatorio contar con abogado ni procurador.
En la mayoría de los casos, los jueces están fallando a favor de los clientes.
Referencias
Arriaga Asociados. (27 de Junio de 2024). El Supremo amplía la reclamación de los gastos de hipoteca: definición de plazos, cómo conseguir las facturas y cuánto puedes recuperar. Obtenido de https://www.arriagaasociados.com/2024/06/plazo-reclamar-gastos-hipoteca/
B.A. (15 de Febrero de 2024). Cómo reclamar los gastos de la hipoteca antigua: gestoría, registro y notaría. Obtenido de Heraldo: https://www.heraldo.es/noticias/economia/2024/02/14/que-gastos-se-pueden-reclamar-de-la-hipoteca-ahora-que-se-amplia-el-plazo-1710867.html
Banco de España. (Febrero de 2025). Cómo realizar una reclamación. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/consultasreclama/comorealizarrecl/
BOE. (16 de Marzo de 2019). Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Obtenido de https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
Comunidad de Madrid. (Febrero de 2025). Gastos de constitución de una hipoteca. ¿Qué se puede reclamar y cómo? Obtenido de https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/gastos-constitucion-hipoteca-puede-reclamar
European Union. (25 de Enero de 2024). Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Novena) de 25 de enero de 2024. Obtenido de https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A62021CJ0810&qid=1706188648308
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