A la hora de comprar una casa, el primer paso es elegir entre una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Eso sí, dentro de estos dos grupos también existen diferentes opciones y una de las que se pueden valorar son las viviendas de cooperativas. Este tipo de viviendas, de obra nueva, se diferencian del resto porque no están desarrolladas por una empresa promotora, sino por la propia cooperativa.
“La cooperativa está formada por una agrupación de personas que coinciden en la necesidad de vivienda y que se unen para crear una sociedad que construya un inmueble”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que también matiza: “Las personas de esa agrupación, en muchos de los casos, pasarán a ser después los residentes de esas viviendas”.
Según datos recogidos por la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi), en nuestro país había en 2022 (último año del que recogen cifras completas) un total de 10.799 viviendas de cooperativas, un 14% menos que durante el año anterior, cuando se alcanzó la mayor cifra registrada hasta la fecha con 12.649 viviendas.
Esta disminución la achaca Colombelli a “problemas de suelo y reducción de oferta constructiva, el hándicap general de toda la construcción en España”. Sin embargo, el portavoz de iAhorro es optimista: “Las viviendas de cooperativas, en un momento como el actual de crecimiento de los desarrollos urbanísticos, deberían empujar hacia una forma alternativa de acceso a la vivienda” y añade: “No prevemos que haya un cambio muy drástico, pero sí que hay perspectivas de que los próximos años sean buenos porque en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona ya estamos viendo nuevos desarrollos urbanísticos”.
Por su parte, la empresa de valoraciones y tasaciones inmobiliarias UVE Valoraciones informa que “este tipo de viviendas se concentran fundamentalmente en la Comunidad de Madrid (58%) y, en mucha menor medida, en Andalucía (15%), Comunidad Valenciana (7%), Aragón (6%) y País Vasco (5%)”.
¿Cómo funcionan las viviendas de cooperativa?
Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro que se encarga de todo el proceso de construcción de las viviendas. Estas viviendas podrían incluso acogerse a planes de protección para venderse como viviendas de protección oficial y son los propios socios (normalmente los compradores de las viviendas) los que se encargan conjuntamente del proceso de compra de terreno, diseño y desarrollo de la promoción. “En las cooperativas de viviendas, los socios toman las decisiones de forma totalmente democrática, por lo que todos tienen la misma capacidad de decisión dentro del proceso de construcción de la promoción”, comenta Colombelli.
Otra característica importante es que los socios eligen por riguroso orden de inscripción la vivienda que más le gusta. Es decir, el primero que se inscribe en la cooperativa, antes elige. Además, en caso de que quiera darse de baja en algún momento previo a la entrega de la vivienda, tendrá derecho a recibir la devolución de todas las cantidades entregadas desde la concesión de la licencia de obra.
Eso sí, para que una cooperativa salga adelante y esté legalmente constituida debe estar inscrita en los Registro de Cooperativas de la comunidad autónoma en la que esté ubicada y, normalmente, cuenta con un Consejo Rector, que es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa.
En cuanto a la disolución de la cooperativa, lo más normal es que se haga cuando finaliza la construcción de la promoción y se hayan cumplido los objetivos. No obstante, asegura Simone Colombelli, “en muchas ocasiones se constituye la cooperativa antes de tener el suelo y, si no se consigue, hay que disolverla”.
El esfuerzo económico inicial: la principal desventaja
La principal desventaja de las viviendas de cooperativa es que “requieren de un mayor esfuerzo financiero para acceder a la vivienda, antes incluso de pedir la hipoteca”, explica el director de Hipotecas de iAhorro. Y es que para poder optar a este tipo de viviendas hay que hacer diferentes pagos:
- Capital social de la cooperativa: Es la cuota inicial que se paga para la constitución de la cooperativa. Su importe se establece en los estatutos y varía en función del tamaño de la promoción: en promociones pequeñas, de pocas viviendas, el capital suele ser mayor porque hay menos vecinos entre los que dividirlo. Normalmente está entre los 1.500 euros y 6.000 euros, es decir, entre un 0,50% y un 2% del coste de la vivienda. Eso sí, este pago se devuelve a los socios cuando se disuelve la cooperativa.
- Pago de incorporación a la cooperativa: Pago único que se hace a la firma de contrato y que supone el mayor desembolso, entre un 10 y un 30% del valor de compra de la vivienda. Esta cantidad hay que tenerla ahorrada, como si fuera la ‘entrada’ antes de pedir la hipoteca.
- Pagos periódicos desde el inicio de la obra: Se suelen ajustar en cuotas que se pagan mensualmente durante la construcción. Normalmente suelen ser entre 12 y 18 pagos, aunque podrían aumentar en caso de que la obra se alargara y el comprador prefiriera seguir pagando estas cuotas para después abaratar su hipoteca. Suponen entre un 5 y un 20% del valor de la vivienda, a lo que habría que sumar también el IVA. Su importe depende de la aportación de incorporación: cuanto más pequeño es el pago anterior, los pagos periódicos suelen ser más elevados.
De esta manera, podríamos decir que, para optar a una vivienda de cooperativa hay que aportar, antes incluso de pedir la hipoteca, alrededor de un 30% del precio de la vivienda entre todos los pagos. Eso sí, afirma Colombelli, “en función de la cooperativa y, sobre todo, del precio del suelo donde se vayan a construir las viviendas, ese porcentaje podría ser superior o inferior. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid fácilmente podría alcanzar fácilmente el 40 o 50% del total, pero en comunidades como Andalucía o Murcia estaría más cerca del 20%. Por eso, añade el director de Hipotecas de iAhorro, “en una ciudad grande, donde los suelos y las viviendas en general son bastante más caros, no parece que una vivienda de cooperativa sea la salida más rentable”.
Y es que, además de pagar los importes anteriormente mencionados, a la hora de pedir la hipoteca, el comprador tendrá que abonar también los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca. Entre ellos está un 10% de Impuesto sobre Valor Añadido (IVA), entre un 0,5% y un 1,5% para pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Recomendados (IAJD), entre 300 y 400 euros para hacer frente a la tasación de la vivienda, unos 500 euros de notaría y unos 1.000 euros para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Vivienda de segunda mano vs. obra nueva de cooperativa
Si comparamos estos pagos con los que hay que hacer para comprar una vivienda de segunda mano, las diferencias pueden llegar hasta los 50.000 euros en caso de comprar una casa de 300.000 euros. Si esa casa es segunda mano habría que aportar de inicio un 20% del precio inicial para la entrada (60.000 euros), a lo que habría que sumar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que está entre un 4 y un 10% del precio de compraventa en función de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda (pondremos una media del 6%). Además, habría que pagar también los gastos de tasación, notaría y registro, que son los mismos que en la vivienda de obra nueva. Esto serían unos 19.850 euros.
Sin embargo, para una vivienda del mismo precio, pero de cooperativa, el ahorro previo que debería tener el comprador es mayor: un 1,5% de media para el capital social (4.500 euros, que se devuelven en cuanto la cooperativa se disuelva), un 20% de incorporación a la cooperativa (60.000 euros), un 10% de pagos periódicos (30.000 euros) más algo más de un 10% de gastos (34.850 euros).
Por tanto, vemos que la diferencia entre lo que el comprador de una vivienda de 300.000 euros segunda mano debe tener ahorrado (79.850 euros) y lo que debería tener su comprara una vivienda del mismo precio, pero de cooperativa (129.350 euros) asciende hasta los 49.500 euros en total.
El precio, hasta un 20% más bajo que con promotora
Si hacemos la misma comparación entre una vivienda de obra nueva de cooperativa y una vivienda de obra nueva de promotora, vemos que el dinero que debe tener ahorrado el comprador no varía tanto. Uno de los principales motivos es que, en el caso de las cooperativas, el precio de compra es más bajo que en las viviendas de promotora porque la figura del promotor desaparece, lo que quiere decir que, al eliminar intermediarios, se consigue una vivienda a precio de coste.
Este tipo de inmuebles suelen tener un precio de compra entre un 10% y un 20% menor. “Las viviendas de cooperativa son una alternativa más barata que las viviendas de obra nueva al uso, siempre que se disponga de los ahorros suficientes para afrontar el esfuerzo financiero previo que suponen”, dice Simone Colombelli.
Por ejemplo, una vivienda de obra nueva de cooperativa de 300.000 euros, si estuviera gestionada por una promotora su precio podría subir fácilmente hasta los 330.000 o 360.000 euros. Si cogemos como referencia estos precios vemos que, para la compra de una vivienda de obra nueva de promotora, además de los 6.000 euros que suelen darse de reserva (podría ser más en función de cada promoción); el 20% del precio de compra que se aporta antes de pedir la hipoteca, ya sea en mensualidades o en cuota fija (72.000 euros); y el pago de los gastos de compraventa y gestión de la hipoteca (unos 41.450 euros), en total el comprador debe tener ahorrados 119.450 euros, unos 9.900 euros menos que en caso de que comprara una vivienda de obra nueva pero de cooperativa.
En ambos casos, eso sí, la cuantía que se aporta de inicio se resta del precio final de la vivienda, es decir, se considera como ‘entrada’, lo que hace que la cuantía que pedirá al banco a modo de hipoteca quien compre una vivienda de cooperativa será menor que quien compre una vivienda de promotora. Siguiendo los ejemplos anteriores, para una vivienda de cooperativa de 300.000 euros, el hipotecado pagaría de entrada 90.000 euros y la hipoteca se quedaría en 210.000 euros, 72.000 euros por debajo de la hipoteca que tendría en caso de comprar una vivienda nueva tradicional de 360.000 euros (282.000 euros).
Asimismo, a todos los costes que hemos mencionado, Simone Colombelli añade que “en caso de la obra nueva de promotor, el pago del trastero y las dos plazas de garaje, que en muchas ocasiones no van incluidas dentro del precio de compra de la vivienda. Y, en el caso de las viviendas de cooperativas, el sobrecoste que haya que pagar en materiales de construcción o en aislamiento, suelo radiante… porque los precios, como ha pasado en los últimos años, suban más de lo esperado”.
Ahorro de hasta 40.000 euros en el pago de intereses
Teniendo en cuenta los datos anteriores, desde iAhorro hemos calculado tanto la cuota de la hipoteca que tendría el comprador en función de la vivienda que compre y lo que pagaría de intereses a lo largo de toda la vida del préstamo. Para poder hacer estos cálculos hemos cogido como referencia una hipoteca a 30 años, con un tipo de interés fijo del 3,03% TIN, el mismo que consiguieron, de media, los usuarios de iAhorro que firmaron su hipoteca durante el pasado mes de diciembre de 2023.
Así, si cogemos la hipoteca de 240.000 euros de una vivienda de segunda mano con un precio de compra de 300.000 euros; los 282.000 euros de una vivienda de obra nueva con promotora de 360.000 euros, y la hipoteca de 210.000 euros de una vivienda de obra nueva de cooperativa de 300.000 euros, a priori ya vemos que el comprador de la vivienda de cooperativa ha pedido menos dinero al banco. Esto significará, igualmente, que quien compra la vivienda de cooperativa pagará menos cuota mensual y, por tanto, menos intereses al final de la vida del préstamo.
Entonces te podemos ayudar
Concretamente, quien pida una hipoteca de 282.000 euros a 30 años con un tipo de interés fijo del 3,03% TIN vemos que pagaría 1.193,49 euros de cuota todos los meses que dura el préstamo. Esto significa que, en los 30 años de la hipoteca, pagaría un total de 147.656,73 euros solo de intereses al banco. Por su parte, si la hipoteca es de 240.000 euros, con las mismas condiciones, su cuota se reduciría un poco, hasta los 1.015,74 euros y el pago en intereses totales también bajaría hasta los 125.665,30 euros. Sin embargo, la hipoteca más barata sería la de vivienda de cooperativa: si se piden 210.000 euros al banco, también a 30 años con un TIN fijo del 3,03%, la cuota mensual caería hasta los 888,77 euros y pagaría en intereses totales 109,957,14 euros en los 30 años de hipoteca.
De esta manera vemos que, quien compra una vivienda de cooperativa en vez de una vivienda de segunda mano se ahorra 15.708,16 euros en intereses en los 30 años que dura el préstamo, pero hacía un esfuerzo inicial casi 50.000 euros superior. Sin embargo, si compra una vivienda de obra nueva de cooperativa en vez de una vivienda de obra nueva de promotor se ahorraría un total de 37.699,59 euros en pago de intereses pese a que tuviera que pagar un 8% más de ahorros (9.900 euros en este caso) en la aportación inicial para acceder a la vivienda.
¿Dónde se pueden conseguir viviendas de cooperativas?
Por un lado, existe un Registro de Demandantes de Vivienda (RDV), que gestiona la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi), en el que cualquier ciudadano interesado en adquirir su futura vivienda en régimen cooperativo podrá obtener toda la información, normativas y legalidades vigentes para obtener su vivienda con total seguridad y garantía. Desde este portal el ciudadano puede acceder tanto a la herramienta con las promociones en régimen cooperativo vigentes como a la herramienta con los proyectos en estudio.
Otra opción, asegura el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro, es “buscar viviendas de cooperativa a través de vías de promoción normal, como páginas webs o portales inmobiliarios” y añade: “También muchas organizaciones, como sindicatos, promocionan sus propias cooperativas”.
Metodología
Para la realización de este informe, hemos contactado a través de la modalidad de Mystery Shopping con 18 cooperativas de vivienda, de las que 13 de ellas nos han proporcionado información sobre sus condiciones (6 Comunidad de Madrid, 3 Andalucía, 2 País Vasco, 1 Murcia, 1 Comunidad Valenciana). A partir de esta información hemos hecho un análisis de las condiciones económicas de los futuros compradores y estudiado el esfuerzo financiero que conlleva, así como las características comunes que se reflejan en este informe. Los datos han sido captados/solicitados entre el 22 de enero y el 1 de febrero de 2024.
