El año que viene será clave para conocer cómo ha afectado la crisis del Coronavirus al sector inmobiliario. Por lo general, el mercado de la vivienda necesita más tiempo para que los cambios macroeconómicos empiecen a verse reflejados en su sector. En este sentido, 2021 empezará a mostrarnos la dirección que tomará la vivienda después de la pandemia y tras recoger los escollos que ha dejado 2020.
Por el momento, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha adelantado que no moverá ficha con los tipos hasta por lo menos 2022 y seguirá con sus políticas de estímulos, por lo que “el próximo año será un gran momento para pedir una hipoteca. El dinero está muy barato y será muy fácil endeudarse”, destaca Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
Por su parte, desde Fotocasa han observado también que el sector inmobiliario no ha sido de los más afectados con esta crisis. En concreto, se percibe un importante cambio de tendencia entre la demanda de venta y alquiler, descendiendo esta última. Sin embargo, personas que antes de la pandemia no se planteaban cambiar de vivienda han descubierto tras el confinamiento que la que tenían no se adaptaba a sus necesidades. “Los datos muestran que el dinamismo del sector ahora mismo es muy elevado y que la pandemia no ha hecho bajar drásticamente la participación en el inmobiliario. Esta demanda está siendo muy importante en el tramo final de 2020 y lo seguirá siendo en 2021, ya que, en parte, están tirando de la recuperación del sector”, señala Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.
El euríbor impulsa el "sorpasso" de las hipotecas fijas a las variables
Desde febrero de 2016, el euríbor no ha vuelto a salir de terreno negativo. Tras cuatro mínimos históricos consecutivos en 2020 (agosto -0,35%,septiembre -0,41%, octubre -0,46%, noviembre -0,48%) el índice de referencia para las hipotecas variables ha superado las expectativas del mercado ahondado en sus mínimos. Con toda probabilidad, este mes romperá la barrera psicológica del -0,5% que el BCE establece como tasa límite de depósito para cobrar a los bancos. “Todo apunta a que veremos al euríbor en negativo a lo largo de 2021. No tiene sentido que el BCE suba los tipo de interés, ya que lo que le interesa ahora es estimular la economía. Será muy difícil que el euríbor se desacople de las tasas negativas”, señala Marcel Beyer.
Los últimos movimientos del indicador han empujado a las entidades a ofrecer tipos más bajos en toda su oferta hipotecaria. De hecho, las hipotecas fijas cobran cada vez más fuerza frente a las variables en la estadística nacional. Si comparamos septiembre de 2019 con este año, las hipotecas constituidas a tipo fijo supusieron tan sólo el 38,3% del total frente al 48,5% de septiembre de este año, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por un lado, los clientes quieren asegurarse unos intereses bajos durante toda la vida de su préstamo hipotecario y, por otro, la banca también quiere garantizarse una cartera de clientes estable. “Las hipotecas fijas ya suponen el 70% de las hipotecas firmadas en un mes en iAhorro. Esta tendencia se mantendrá o seguirá subiendo, además tiene toda su lógica, ya que tenemos unos tipos de interés en fijas que son muy parecidos a los variables”, apunta el CEO de iAhorro.
Desde Fotocasa, Anaïs López también considera que la evolución durante los últimos años ha dejado constancia de un aumento de la demanda de hipotecas fijas y que, en el caso de optar por una hipoteca variable “es más recomendable que se haga para hipotecas de pocos años de duración o, si es mixta, que la parte variable sea la que se pague al principio del préstamo hipotecario”.
La banca se vuelve más selectiva con sus clientes
En un entorno de incertidumbre y un contexto económicamente complicado como en el que vivimos es probable que los bancos endurezcan sus criterios y se vuelvan mucho más selectivos. Por otro lado, será un momento único para que los clientes con buenas condiciones negocien con las entidades y consigan mejores ofertas. No obstante, Marcel Bayer considera que esto no será un impedimento para el repunte del sector y “en los próximos meses la banca seguirá apostando por las hipotecas para ganar clientes. Además, este va a ser un buen momento para comprar una vivienda, ya que, seguramente, bajen los precios”.
Aunque la crisis provocada por el Coronavirus no ha dejado gran constancia todavía de su impacto en los precios de los inmuebles, en algunos casos, como en el de la vivienda de segunda mano, ya se han apreciado ligeros descensos. “Es posible que determinados perfiles de propietarios hayan tenido que rebajar precios porque tenían cierta urgencia por vender, pero no está siendo una tónica general en el mercado en estos momentos. De hecho, las caídas de precios de este 2020, de entre un -2% y un -2,4%, eran las esperadas para este año” añade la directora de Comunicación de Fotocasa.
2021, un año de consolidación para la subrogación
Si 2020 ha sido el año del resurgimiento de la subrogación, 2021 será cuando veamos a este fenómeno consolidarse. Cada vez son más las personas que actúan en función de los movimientos del mercado hipotecario y dan el paso de cambiar su hipoteca de banco si consideran que sus condiciones pueden mejorar.
La subrogación puede ser una buena forma de plantearse una estrategia de ahorro en un momento en el que la gente está analizando de dónde puede recortar gastos ante la expectativa de lo que pueda pasar. “En los próximos meses es posible que la economía empiece a aflojar poco a poco y en este contexto la subrogación se va a convertir en un producto muy interesante. Es más, es muy probable que cada vez más entidades se sumen con nuevos productos enfocados a cambiar la hipoteca de banco”, apunta el CEO de iAhorro.
En otro países están apareciendo nuevos prestamistas dentro del sector hipotecario que no son bancos y que actúan con fondos de capital privado por detrás. Aunque en España es una práctica que todavía no se ha llegado a instaurar, es posible que más adelante lo haga debido al interés que despierta.
La incertidumbre deja fuera de combate a la segunda vivienda y da paso a la obra nueva
Si hablamos de que la banca endurecerá sus criterios, la segunda vivienda o vivienda residencial será la que se verá más afectada. “A los bancos no les gusta la segunda vivienda porque representa más riesgo para ellos y eso se ve en la financiación. En el caso de que la gente tenga problemas económicos dejará de pagar antes la cuota de una segunda vivienda que la de la primera”, destaca Marcel Beyer.
Por otro lado, la agencia internacional de calificación crediticia Fitch augura un descenso del precio del suelo español de entre un 4 % y un 6 % durante el próximo año como consecuencia del fuerte impacto económico de la pandemia y un cambio en la tendencia de compra de los españoles. Las viviendas fuera del centro de las grandes urbes cobrarán protagonismo frente a la moda anteriormente establecida a favor del centro de los núcleos urbanos. “Concretamente, la obra nueva que se encuentra ubicada a las afueras de las grandes ciudades ha despertado mayor interés debido a que la demanda por vivir fuera de la ciudad se ha incrementado durante la pandemia” matiza Anaïs López.
Lo que también ha cambiado la experiencia del confinamiento son los filtros que se aplican a la hora de buscar una casa. En este punto, desde Fotocasa han notado un antes y un después respecto a la crisis sanitaria. El interés por las viviendas con jardín es el que más se ha incrementado, siendo un 128% superior al de terraza o balcón.
En este aspecto, los principales motivos por los que se busca vivienda han variado mucho tras la Covid, según recoge el portal inmobiliario. La cuestión fundamental para uno de cada cuatro demandantes es el precio de la vivienda. En segundo lugar, los espacios al aire libre, y por detrás, aunque perdiendo un peso importante, cambiar la situación de convivencia.
