El 2025 ha empezado fuerte. Apenas llevamos diez días hábiles de este mes de enero y las Rebajas de invierno ya han llegado a las hipotecas. Algunos bancos ya han movido ficha para abaratar los tipos de interés de sus ofertas hipotecarias, sobre todo a en los préstamos a tipo de interés fijo o a tipo mixto, algo que “impulsará todavía más el mercado hipotecario a lo largo del año”, admite Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
“Este inicio de año nos está sorprendiendo para muy bien. Es cierto que ya esperábamos por parte de la banca una bajada de precios durante estos días en sus productos hipotecarios, sobre todo por parte de aquellos que están fuera de mercado, pero lo que no nos imaginábamos era que tendría tan buena acogida por parte de los ciudadanos: el 2025 ha empezado con mucha intensidad en cuanto a peticiones de búsqueda de hipoteca y las previsiones para este año, si no ocurre nada que lo impida, son muy buenas”, admite el portavoz de iAhorro.
¿Qué bancos han bajado los tipos de interés de sus hipotecas?
Si miramos las ofertas comerciales que publican ahora mismo las entidades financieras en sus páginas web y las comparamos con las ofrecidas hace justo un mes, en diciembre de 2024, vemos que ya hay varias que han modificado las condiciones de sus hipotecas a la baja. Por un lado, en lo que respecta a las hipotecas fijas vemos que EVO, ING, BBVA, Bankinter, Kutxabank y Unicaja han reducido los tipos de interés de este tipo de préstamos entre 0,1 y 0,25 puntos porcentuales, hasta situar sus ofertas en torno al 3,35% TIN y al 2,45% TIN. 
Eso sí, según los últimos datos recopilados por el comparador hipotecario iAhorro, sus usuarios firmaron ya en diciembre de 2024 hipotecas fijas con un TIN medio 2,45%, y este tipo de interés puede ser inferior en función del perfil del cliente: cuanto mejor sea, mejor oferta le harán los bancos. “En iAhorro hemos tenido usuarios que han conseguido tipos de interés mucho más bajos que las ofertas comerciales de los bancos gracias a la negociación de nuestros expertos y a que tenían un perfil muy solvente. Por ejemplo, en diciembre la mejor hipoteca fija firmada a través de nuestro canal se situó en el 2,09% TIN”, explica Colombelli.
Por su parte, si nos fijamos en las hipotecas mixtas vemos que tanto ING como EVO y Kutxabank han bajado el tipo de interés de la parte fija y, para los primeros cinco años lo sitúan en el 2,20% TIN, el 2,05% TIN y el 2,28% TIN respectivamente. Eso sí, a partir de ese periodo llegaría la parte variable en la que el tipo de interés de la hipoteca pasaría a calcularse con la suma del euríbor y un diferencial entre el 0,75% o 0,59%.
Igualmente, para un periodo inicial fijo de diez años Unicaja ha reducido su tipo de interés del 3,05% TIN al 2,95% TIN, manteniendo el 0,80% de diferencial para la parte variable de la hipoteca; y Kutxabank ha bajado también el TIN de sus primeros diez años del 2,68% al 2,30% TIN, con un diferencial después del 0,59%.
No obstante, el pasado diciembre el comparador hipotecario registró un tipo de interés medio en la parte fija de las hipotecas mixtas firmadas por sus usuarios del 1,64% TIN, motivo por el cual la hipoteca mixta sigue presente en casi el 80% de las operaciones firmadas en iAhorro (el 78% en diciembre) porque, como admite su director de Hipotecas, “sus tipos de interés siguen siendo mucho más atractivos, situándose en algunos casos hasta un punto porcentual por debajo en su parte fija (primeros 5 o 10 años) que el de una hipoteca fija al 100%”.
Por el contrario, la hipoteca variable sigue sin ser un producto atractivo para la mayoría de los ciudadanos. Pese a que su diferencial se sitúa en torno al 0,5%, el euríbor continúa por encima del 2% e incluso durante estos primeros días de 2025 ha ascendido un poco hasta registrar una media mensual que se sitúa hoy en día (a falta todavía de 13 datos diarios para cerrar el mes) en el 2,534%.
¿Habrá más rebajas próximamente?
La previsión que tiene Simone Colombelli es que “los bancos seguirán abaratando sus ofertas en los próximos meses si el euríbor no sube demasiado y el Banco Central Europeo (BCE) continúa con su política de descensos en los tipos de interés oficiales”. Por tanto, en lo que pase en los próximos meses o semanas influirá mucho la decisión que tome la presidenta del BCE, Christine Lagarde el próximo 30 de enero, cuando el organismo se reúne para aplicar una nueva bajada de tipos hasta el 2,75% (ahora están al 3%) o para mantenerlos tal y como están ahora.
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De hecho, si miramos qué sucedió el año pasado vemos que en enero apenas dos entidades financieras (Bankinter y Unicaja) abarataron sus ofertas, mientras que la gran rebaja llegó en febrero, cuando buena parte del resto de los bancos se unieron a este ajuste en los tipos de interés de sus ofertas hipotecarias, sobre todo en hipotecas fijas. Y lo mismo pasó con las hipotecas mixtas. Eso sí, en aquel momento el euríbor, pese a que estaba en caída, no se encontraba en un momento tan estable como este y la banca era más cauta a la hora de hacer modificaciones.
Por tanto, podríamos decir que “los bancos que no han bajado todavía sus ofertas y que tampoco las redujeron en diciembre (hay algunos que las adelantaron a ese mes), seguramente se vean obligados a hacerlo en febrero porque si no lo hacen van a dejar de ser competitivos”, advierte el portavoz de iAhorro.
La banca alivia también las condiciones de financiación
Es cierto que, para comprar una vivienda, la traba más grande suelen ser los ahorros que hay que tener para poder acceder al préstamo hipotecario, pero cada vez existen más ayudas de financiación tanto por parte del Gobierno (avales ICO) como de las comunidades autónomas, sobre todo para los jóvenes, y ese trámite también es más fácil de superar. “Aquí entra también que la banca, además de abaratar sus préstamos, está flexibilizando un poco sus exigencias en cuanto a porcentaje de financiación y vinculaciones con sus productos, lo que ayuda al acceso a la vivienda y a la hipoteca”, admite el portavoz de iAhorro.
Tanto es así que, si miramos también los datos propios recopilados por el comparador y asesor hipotecario vemos que, sobre todo a partir de marzo de 2024, los bancos han sido un poco más flexibles con la concesión de porcentajes de financiación superiores al 80%. Concretamente, en el tercer mes del año pasado un 16% de los usuarios de iAhorro consiguió entre un 80% y un 100% de financiación, porcentaje que superó el 20% durante todo el último trimestre: 24% en octubre, 24% en noviembre y 22% en diciembre.
Igualmente, finaliza Simone Colombelli, “en iAhorro ya tenemos hipotecas muy buenas, tanto a tipo de interés fijo como mixto, sin apenas vinculaciones o bonificaciones; algunas sin ellas y otras solo con nómina o nómina y hogar”.
