Cuando vas a buscar una vivienda para comprar, las opciones son muy diversas: obra nueva, de segunda mano, autopromoción, nuda propiedad… Y también son muy variadas las formas de financiación y el uso que le puedas dar una vez que sea tuya. No obstante, en función de tu perfil y, sobre todo, de tu poder adquisitivo, esas opciones se van acotando hasta que das con tu vivienda ideal.
Pero ¿cuál es la radiografía del comprador particular de vivienda en España? “La mayoría de las personas que compran vivienda en nuestro país se ven obligadas a optar por una vivienda de segunda mano; eligen una casa situada en una localidad de tamaño medio, posiblemente a las afueras de una gran ciudad; su objetivo inicial es utilizarla como residencia habitual y, para poder afrontar un precio medio de unos 200.000 euros, piden una hipoteca a una entidad financiera”. Así resume, Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, los resultados obtenidos de una encuesta realizada el por comparador y asesor hipotecario.
No obstante, de los resultados de la encuesta también podemos destacar algunos aspectos llamativos que se salen del perfil habitual del comprador. Por un lado, observamos que solo el 21% de los encuestados ha optado por comprar una vivienda de obra nueva, un porcentaje que baja hasta el 1,7% si nos centramos solo en las viviendas protegidas (VPO). Además, entre los compradores que adquieren la vivienda sin financiación, es decir, que pagan al contado (17,5%), casi el 45% compra viviendas cuyo precio se sitúa por encima de los 500.000 euros. Y, por último, uno de cada diez compradores (10,5%) compra para invertir.
La vivienda de obra nueva “sigue siendo muy minoritaria”
Si analizamos más detalladamente los tipos de vivienda que se pueden comprar, Simone Colombelli afirma que “en oferta, por mucho que hayamos avanzado en los últimos años, la vivienda de obra nueva sigue siendo muy minoritaria y también es más cara. No obstante, la que se pone a la venta se vende muy rápido. En segunda mano hay más oferta y, por tanto, también precios más competitivos”.
En este sentido es importante destacar que entre las opciones de viviendas de obra nueva se incluyen las viviendas de autopromoción, que suponen solo un 0,9% del total de las compraventas; las viviendas de protección oficial, cuyo porcentaje sube un poco, hasta el 1,7%; y las viviendas de obra nueva en régimen de cooperativa, que representan un 2,1% de las operaciones.
El director de Hipotecas de iAhorro achaca el bajo porcentaje de acogida entre los encuestados de las viviendas autopromoción, a que “si no tienes un terreno donde levantar la vivienda, estás perdido. E, incluso en zonas rurales, que es donde sería más fácil conseguir un terreno, se opta muchas veces más por comprar una vivienda antigua y rehabilitarla que por empezar de cero”. ¿El motivo? “Los bancos ponen muchas trabas a la hora de una hipoteca autopromoción y, una vez que te la dan, esa financiación está sujeta a hitos de construcción: se entrega según se van cumpliendo etapas, como una línea de crédito”, agrega Colombelli.
En lo que respecta a las viviendas de protección oficial (VPO), el portavoz del comparador comenta que “desde que se dejó de bonificar el suelo para enfriar el mercado tras la crisis de 2008-2012, se está construyendo poco” y aunque “los nuevos planes en marcha, si no cambian tras las elecciones generales del próximo 23 de julio, deberían animar el mercado, no lo harán en el corto plazo”. Y lo mismo pasa con las viviendas en régimen de cooperativa: “Si no se construye obra nueva, no se construyen viviendas de obra nueva en régimen de cooperativa”.
Por su parte, dentro de las viviendas de segunda mano, que en general suponen el 78,9% del total de las operaciones de compraventa, también encontramos las viviendas de embargo/subasta (0,5% del total), las viviendas de alquiler con opción a compra (0,6%) y las viviendas de nuda propiedad (0,3%).
El precio medio de la vivienda ronda los 200.000 euros
“La mayoría de los encuestados, el 64,7% del total, han situado el valor de su vivienda entre los 100.000 y los 300.000 euros, por lo que el precio medio rondaría los 200.000 euros”, declara el portavoz de iAhorro. Este dato que sacamos de la encuesta realizada por el comparador hipotecario no difiere mucho con el que publican otras fuentes oficiales como el Consejo General del Notariado, que sitúa en mayo de 2023 el valor del metro cuadrado en los 1.616 euros, por lo que una vivienda de 100 metros cuadrados costaría, de media, 161.600 euros.
“El precio de la vivienda también depende del lugar en el que compres, no es lo mismo comprar en grandes ciudades como Madrid o Barcelona que irte a la periferia o incluso a otras zonas de España menos habitadas y con menos oferta, pero también menos demanda”, matiza Colombelli.
Ese precio medio de 200.000 euros, por tanto, también se ve determinado porque la mayoría de los encuestados, hasta un 54,40%, ha comprado o tiene la intención de comprar este año una vivienda en una localidad de entre 1.000.0000 y 200.000 habitantes; solo un 14,8% lo hace en una ciudad más poblada, es decir, en Madrid o Barcelona; un 18% en una de entre 200.000 y 50.000 habitantes, y el 12,8% restante en localidades más pequeñas.
Forma de pago: ¿con hipoteca o al contado?
A la pregunta de “¿Cómo has pagado / vas a pagar la vivienda?”, un 78,4% de los encuestados por el comparador hipotecario afirma que ha pedido o pedirá una hipoteca a una entidad financiera para poder afrontar el coste de la vivienda, otro 4,1% hipotecario asegura que lo que pedirá será un préstamo personal y el 17,5% restante pagará al contado.
Con esto vemos que “existen tres realidades: la del ciudadano trabajador que tiene que pedir una hipoteca para poder afrontar el pago de la vivienda, la de quien hace una compra de poco importe sin financiación o pidiendo un préstamo personal no muy elevado, y la de las grandes fortunas que pagan viviendas caras a tocateja”, detalla el director de hipotecas de iAhorro.
Pero si filtramos las respuestas en función del precio de la vivienda adquirida vemos que, en las viviendas de menos de 100.000 euros, un 38,6% de las personas que compran no piden financiación, un 31,50% solicita una hipoteca para asumir el pago de la vivienda y un 29,9% pide un pequeño préstamo personal, aunque pague un poco más que con la hipoteca porque sus tipos de interés son más altos. “Cuando las cantidades son pequeñas, y por tanto se amortiza muy rápido, se asume ese sobrecoste en tipos de interés”, explica Simone Colombelli.
El portavoz del comparador hipotecario también añade que “el número de personas que piden un préstamo personal en vez de una hipoteca cuando las cantidades ya superan los 100.000 euros es mínimo porque ahí ya no sale rentable”. Es más, para viviendas de entre 100.000 y 200.000 euros el porcentaje se reduce al 2,5% del total y entre 200.000 y 300.000 euros al 0,20%; a partir de 300.000 euros es del 0%.
Por el contrario, por extraño que parezca, lo que va ascendiendo a medida que el precio de la vivienda aumenta es el pago al contado. Entre los encuestados que se compran una casa con un precio de entre 100.000 y 200.000 euros, un 6,9% no pide financiación, porcentaje que baja en las viviendas de entre 200.000 y 300.000 euros, pero que empieza a subir a partir de los 300.000 euros hasta llegar al 44,40% entre los que compran viviendas de más de 500.000 euros. “Aquí vemos la tercera realidad que comentábamos, la de la gente adinerada que no necesita pedirle el dinero a un banco para poder pagar una vivienda”, asevera Colombelli.
Uno de cada diez compra como forma de inversión
Por último, otra de las conclusiones más destacadas de la encuesta es que la mayoría de los españoles compra con el fin de destinar esa vivienda a residencia habitual, concretamente el 71,2%. Si bien es cierto que el 18,3% compra una segunda residencia, el 10,5% restante tiene la intención de utilizar la nueva vivienda adquirida como forma de inversión, con su venta o alquiler posterior.
A la hora de analizar este último porcentaje, el de las personas que compran como inversión, matiza el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario, “debemos tener en cuenta que el estudio realizado por iAhorro se ha centrado en las viviendas que compran particulares porque, si incluyéramos también las que compran empresas, seguramente el porcentaje de quienes la utilizan como forma de inversión sería bastante superior a ese 10,5%”.
Metodología: Encuesta realizada entre el 23 de junio y el 3 de julio de 2023 a 1.036 personas mayores de 18 años que han comprado o van a comprar este año una vivienda en España, con una significación del 95% y un margen de error del 2,88%.
