La Nueva Ley de Vivienda ha sido aprobada. El pasado miércoles 17 de mayo el Senado dio luz verde a la Ley de la Vivienda, que entrará en vigor al día siguiente a que salga publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Esta medida afecta a todo el mercado de la vivienda, tanto a la compraventa como al alquiler, aunque se centra más en este último.
En los próximos puntos vamos a resolver todas las dudas que han podido surgir con la aprobación de esta Ley, que entra en vigor el próximo viernes 26 de mayo.
¿Cualquier zona podrá declararse como tensionada?
Para que un lugar sea declarado como tensionado habrá que cumplir uno de estos dos supuestos:
-Si el precio medio del alquiler de la zona supera el 30% de los ingresos medios de esos hogares.
-En el caso de que el aumento del precio haya sido de más de tres puntos porcentuales sobre el incremento del IPC durante los cinco años anteriores.
¿Qué medidas se aplicarán en las zonas tensionadas?
Si una zona se declara como tensionada se podrán aplicar una serie de medidas cuyo objetivo es bajar el precio del alquiler:
-Se incorporarán más viviendas al mercado de alquiler: no se especifica cuáles ni en qué condiciones.
-En el caso de que esté a punto de finalizar el contrato de alquiler, el arrendador podrá prorrogarlo hasta tres años en los mismos términos que el contrato que está en vigor.
-Para los nuevos contratos el precio deberá ser como el del contrato anterior. Se podrán aplicar subidas en tres supuestos:
-Rehabilitación energética de la vivienda.
-Mejoras de la vivienda.
-Contratos de larga duración: deben ser superiores a los 10 años.
-Si el propietario es un “gran tenedor”, la cuota que establezca al inquilino deberá ser como el del contrato anterior o en función del índice de precios de referencia.
-Se les podrá aplicar el índice de precios de referencia a aquellas viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años.
No obstante, como comentábamos en la pregunta anterior, no se ha establecido cuál será el organismo responsable en declarar la zona tensionada de un municipio.
¿Cuál será el límite de la subida del precio del alquiler?
Hasta ahora la subida se basaba en función del IPC y, a causa de la inflación, se estableció un aumento máximo del 2% durante todo el 2023.
Durante el año 2024 ese porcentaje será del 3% y, a partir del 31 de diciembre de ese mismo año, los precios se establecerán en función de un índice que creará El Instituto Nacional de Estadística (INE).
Asimismo, la nota de prensa de La Moncloa menciona que se podrán “aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia”. No se especifica cuáles serán las instituciones que podrán crear esos índices de referencia, ni tampoco cuál será el que prevalezca: el del INE o los demás.
¿El inquilino tendrá que seguir pagando los gastos de la inmobiliaria a la hora de firmar un contrato de alquiler?
Una vez la Ley de Vivienda entre en vigor será el arrendador el que tendrá que pagar los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato. Por lo tanto, el arrendatario tan solo tendrá que aportar la fianza.
¿Qué se va a considerar “un gran tenedor”?
Cuando entre en vigor la Ley de Vivienda se considerará “gran tenedor” a aquellos que cumplan estas condiciones:
-5 o más propiedades en la misma zona.
-10 o más propiedades, independientemente de donde se encuentren.
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¿Cómo serán las reducciones por alquiler de los propietarios?
Hasta ahora la reducción fiscal por arrendamiento de vivienda habitual era del 60%, independientemente del tipo de propiedad y del inquilino. No obstante, a partir de ahora dicha reducción baja al 50% y podrá aumentar en función de unos supuestos:
-Reducción del 60% en caso de rehabilitación o mejora de la vivienda: no se especifica qué condiciones tendrá que cumplir dicha mejora.
-Reducción del 70% cuando se alquile por primera vez una vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años siempre que el inmueble se encuentre en área tensionadas.
-Reducción del 90% para las viviendas en áreas tensionadas y en las que se le haya rebajado la cuota al inquilino un 5%.
Por lo tanto, en las zonas que no se declaren tensionadas la reducción podrá ser, como máximo, del 60%, como hasta ahora.
¿Qué ocurrirá con las viviendas vacías?
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles entre el 50% y el 150%, dependiendo del tiempo en el esta que lleve vacía y de cuantas viviendas desocupadas tenga el propietario en ese municipio.
Asimismo, este recargo tan solo se podrá aplicar en caso de que el propietario cumpla estas dos condiciones:
-El inmueble debe llevar más de dos años desocupados.
-El propietario debe tener más de cuatro viviendas en esa situación.
¿Qué cambios se aplican en la vivienda protegida?
A partir de ahora la calificación de vivienda protegida podrá mantenerse, como mínimo, 30 años. Dependiendo del tipo de vivienda protegida la calificación podrá mantenerse de manera indefinida.
Asimismo, se va a promover la vivienda protegida con el alquiler a precio limitado. Dentro de la reserva para vivienda protegida se tendrá que destinar un 50% a este tipo de inmuebles.
Por otra parte, se reservará más suelo a vivienda protegida:
-Del 30% al 40% en suelo urbanizable.
-Del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
