Ahora bien, aunque pueda parecer atractivo, tienes que tener en cuenta que el vendedor conservará el derecho a residir en ella. Generalmente, este derecho suele ser vitalicio, por lo que la venta de las viviendas en nuda propiedad comúnmente se realiza por personas de edad avanzada. A continuación, te lo contamos todo con mayor detalle.
¿Qué son los pisos con bicho?
Se trata de la venta de la nuda propiedad de la vivienda. Es decir, únicamente se transmite la propiedad de la misma a cambio de una contraprestación económica. Sin embargo, se conserva el derecho al uso y disfrute de la misma (usufructo).
El derecho de usufructo suele ser vitalicio, pero también podría pactarse por un tiempo determinado.
En todo caso, los pisos de nuda propiedad, se conocen coloquialmente como “pisos con bicho” puesto que el comprador es propietario del inmueble, pero no tiene derecho a residir en él.
Suele darse este tipo de operaciones cuando el propietario es de avanzada edad y decide poner en venta su vivienda habitual sin tener que abandonarla.
¿En qué consisten estas ventas? ¿Son arriesgadas?
Estas ventas se caracterizan, principalmente, por poseer un inquilino que es el anterior propietario de la vivienda.
Para entenderlo hay que tener en cuenta que cuando compras una vivienda obtienes su pleno dominio. ¿Y qué significa eso?
-El pleno dominio es la suma entre el derecho al uso y disfrute más la titularidad de la vivienda.
Pero, en este caso, se produce una separación de los dos derechos y el comprador solo obtiene la titularidad de la vivienda, pero no el derecho a vivir en ella. Por ello al comprador también se le conoce como “nudo propietario”.
No obstante, la idea es que el comprador adquiera el derecho de uso y disfrute en un momento posterior y consolide el pleno dominio de la vivienda. Generalmente, se traspasa el usufructo cuando el vendedor fallece (es decir, tiene un usufructo vitalicio).
Cómo afecta una venta de nuda propiedad al vendedor
Como hemos dicho anteriormente, es habitual que el vendedor de la vivienda sea de avanzada edad y que no posean herederos.
Por ello, está dispuesto a traspasar el derecho de titularidad y conservar el derecho a residir mientras viva, todo ello a cambio de una cantidad de dinero que le ayudará a complementar su pensión por jubilación.
Hay que tener en cuenta que la pensión media del sistema de la Seguridad Social en España, según los últimos datos del Ministerio de Empleo y Seguridad Social (abril de 2025), la pensión media en España se sitúa en los 1.309,07 euros.
A pesar de que las pensiones del sistema de la Seguridad Social en España están aumentando, como puedes ver en el gráfico siguiente, algunas personas mayores optan por emplear su patrimonio inmobiliario y poner en venta la nuda propiedad de su vivienda para mejorar sus ingresos y aumentar su nivel de vida.
Dicha titularidad se vende a cambio de un importe inicial ante notario. Por lo demás, el proceso de venta es similar al ordinario. Pero, el precio de compraventa dependerá de la edad y expectativa de vida del vendedor. Es decir, cuanto más joven sea, menor precio de venta tendrá.
Esto se debe a que se excluye del precio de compraventa el derecho de usufructo, el cual se calcula en función de la edad del vendedor (como veremos más abajo).
La principal ventaja que obtiene el vendedor es que consigue el efectivo necesario sin dejar de hacer uso de la vivienda, pero no es la única: en caso de querer dejar de residir en el inmueble, el vendedor (usufructuario) podrá alquilarlo sin necesidad de avisar al comprador (nudo propietario).
En cuanto a desventajas, encontramos una bastante reseñable: al poner a la venta la titularidad de la vivienda, el patrimonio familiar decrece y, en el caso de poseer herederos, en el momento del fallecimiento no podrán hacer uso ni disfrute del inmueble en sí.
Entonces te podemos ayudar
Cómo afecta una venta de nuda propiedad al comprador
Como se ha comentado en los puntos anteriores, cuando se compra un “piso con bicho”, se adquiere únicamente la titularidad de este, pero no se adquiere el derecho de uso (que sigue perteneciendo al vendedor).
Este tipo de fórmulas de compraventa inmobiliaria comienza a ganar popularidad en España. Uno de los principales motivos es el precio de compraventa, que suele estar muy por debajo del valor de mercado.
Ahora bien, tiene como desventaja el hecho de que no se podrá hacer uso de la vivienda inmediatamente, pero no significa que no lo vayas a hacer nunca. Se trata de una inversión a futuro.
Como todas las operaciones inmobiliarias, esta fórmula acarrea una serie de gastos para el comprador que tendrá que hacer frente al pago de notario, registro e impuestos (aunque puede pactarse que los gastos de compraventa inmobiliaria se compartan entre el comprador y vendedor).
No obstante, en el momento en el que el vendedor fallezca, tendrá que hacer frente de nuevo una serie de gastos que le permitan obtener la propiedad completa de la vivienda.
Ahora bien, en el caso en el que el comprador necesite liquidez, siempre puede vender de nuevo la titularidad de la vivienda, respetando siempre a la persona que conserva el derecho de uso y disfrute.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, podemos afirmar que se trata de una fórmula de compra ventajosa para ambas partes y puede ser muy atractiva tanto para el comprador, como para el vendedor.
¿Cómo tributa la venta de nuda propiedad y usufructo?
Es importante conocer la fiscalidad de la compraventa inmobiliaria para evitar sorpresas y tomar mejores decisiones.
En este caso, al adquirir únicamente la nuda propiedad, la tributación es la misma que una compra de vivienda común. Estos son los impuestos que debe abonar el comprador a Hacienda:
-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica siempre y cuando se compre un inmueble de segunda mano (en este tipo de operación no se trata de una vivienda de obra nueva adquirida a un promotor inmobiliario). Lo establece cada Comunidad Autónoma y puede oscilar entre el 4% (en el caso del País Vasco) hasta el 10% (en comunidades como Cataluña).
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto se grava al transmitir la titularidad mediante escritura pública. También depende de la Comunidad Autónoma en cuestión y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.
En el caso del vendedor, debe tributar en el IRPF porque le supone una ganancia patrimonial (o pérdida), pero si es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual, está exento de pagar impuestos a la Agencia Tributaria.
Además, el vendedor también deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), lo que se conoce comúnmente como la Plusvalía municipal y depende de cada Ayuntamiento.
¿Y cómo tributa la transmisión del usufructo?
Lo primero que se debe hacer es calcular la valoración del derecho de uso y disfrute, que servirá de base imponible. En el caso de un usufructo vitalicio, se calcula aplicando un porcentaje al valor del bien. Este porcentaje se aplica restando 89 a la edad del usufructuario.
Por lo demás, el comprador deberá pagar de nuevo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre esta cantidad por la consolidación del pleno dominio. Es decir, se pagó este impuesto por la venta de la nuda propiedad de la vivienda y ahora se paga por la adquisición del usufructo.
Por su parte, el usufructuario debería tributar la ganancia patrimonial en su declaración de la renta, pero si se trata de un usufructo vitalicio, su obligación se extingue por fallecimiento.
Fuentes y referencias:
https://www.seg-social.es/wps/portal/wss/internet/EstadisticasPresupuestosEstudios/Estadisticas/EST23/e558ff85-1ef3-4c85-b609-8ffb8567c923
https://aunmasvida.es/todo-sobre-la-nuda-propiedad/
https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/impuestos-al-comprar-una-casa.html
https://www.antolinoadvocats.com/noticias/derecho-bancario-bursatil/el-usufructo-vitalicio
https://ebratabogados.com/fiscalidad-del-nacimiento-y-extincion-del-usufructo/
