En España se formalizan más de 30.000 hipotecas cada mes, según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Y seguramente todas ellas se diferencien en algo: “No hay una hipoteca igual que otra porque no hay un cliente igual que otro”, asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que añade: “Los bancos tienen en cuenta muchos factores a la hora de dar un préstamo hipotecario y en función de eso ofrecen unas condiciones u otras al usuario, o incluso pueden denegárselo”.
¿Qué factores tienen en cuenta las entidades financieras para conceder una hipoteca? Además de el objetivo de compraventa de la vivienda (si será residencia habitual del titular, segunda residencia o para inversión), también valoran la edad del futuro hipotecado, su estabilidad laboral y económica, si tiene otros préstamos en curso o deudas que pagar, si compra solo o acompañado… Todo eso influye en que sea más alto o más bajo el porcentaje de financiación del precio de compraventa, el tipo de interés o el plazo de amortización de la hipoteca.
Por ello, es muy importante el perfil del cliente a la hora de contratar una hipoteca. “Una persona que tenga un buen sueldo, que lleve al menos dos años en su puesto de trabajo, que aporte buenos ahorros para pagar la entrada y que pueda afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca sin problemas recibirá una oferta mejor por parte del banco que un mileurista con un ratio de endeudamiento mayor”, afirma Colombelli.
¿Cómo se calcula el riesgo de endeudamiento? Los bancos cumplen a rajatabla la recomendación del Banco de España: que la cuota de la hipoteca no supere el 30 o 35% del sueldo neto mensual del titular o los titulares. “Si se supera, es muy probable que el banco no le dé la hipoteca”, declara el portavoz de iAhorro.
Indefinido, de 37 años que compra en pareja
Para ver cuál es el perfil del hipotecado digital en España, desde iAhorro hemos realizado una encuesta durante el primer trimestre de 2023 a más de 7.300 personas que acudieron al comparador hipotecario y hemos analizado todos los factores que los bancos tienen en cuenta para conceder o no la hipoteca.
Así, vemos que el hipotecado digital que compra su primera vivienda tiene una media de 36,8 años, una antigüedad laboral media de 7,2 años, un trabajo indefinido y unos ingresos netos medios mensuales de unos 2.450 euros. No obstante, como el hipotecado digital suele comprar en pareja, ese salario medio corresponde a la suma de los ingresos de los dos titulares del préstamo hipotecario.
Además, la cuantía media que aporta como ahorros el hipotecado digital está en torno a los 65.600 euros para la compra de una vivienda media de 265.300 euros y para pedir una hipoteca que supera por poco los 180.000 euros. Además, el plazo de amortización medio o el tiempo en el que buscan pagar su hipoteca por completo es de 22,3 años.
Si comparamos estos datos con los últimos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de diciembre de 2022, vemos que el importe medio que solicitan los usuarios que acuden a iAhorro es mayor, ya que el INE asegura que las hipotecas medias que se piden en España son de 143.854 euros. Eso sí, en cuanto al plazo de devolución del préstamo el INE asegura que es superior, que llega a los 24 años.
El 62,75% de las hipotecas ‘online’ se firman en pareja
La mayoría de los usuarios de iAhorro encuestados (un 62,75%) incluyen en la operación a un segundo titular y, por tanto, se suman dos sueldos y también se dividen los gastos.
"La mayoría de nuestros usuarios compran en pareja, sobre todo si la operación se lleva a cabo en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el acceso a la vivienda es muy complicado por los elevados precios del mercado. Al comprar en pareja divides los gastos entre dos, tanto los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca como la cuota a pagar cada mes: no es lo mismo que pagues tú solo una hipoteca de 1.000 euros que pagar 500 euros cada uno”, explica el director de hipotecas del comparador hipotecario, Simone Colombelli.
Entonces te podemos ayudar
Este experto también manifiesta que, “al comprar en pareja, el riesgo de impago o de endeudamiento baja porque entran dos sueldos a la operación y, por tanto, el banco ve con mejores ojos este tipo de operaciones. Si compras solo lo habitual es que te pida un aval o una garantía para cubrirse las espaldas”.
Los altos precios del alquiler expulsan a los inquilinos hacia la compra
A la pregunta de: ¿en qué vivienda vivías antes de firmar tu hipoteca? La respuesta más reiterada es “en una vivienda de alquiler”. Más del 37% de los encuestados por iAhorro afirma que residía como inquilino en una vivienda de otra persona. Asimismo, otro 20,48% responde que vivía en “una casa familiar” antes de decidirse a comprar su propia vivienda.
“La subida de los precios del alquiler lo que está ocasionando es que cada vez más personas se decidan a comprar su primera vivienda porque, sin duda, a la larga es mucho más rentable y beneficioso para ellos”, explica el director de Hipotecas de iAhorro, que también admite que “el gran inconveniente de la compra es disponer de los ahorros suficientes para pagar la entrada, es decir, alrededor de un 20-30% del precio de la vivienda, para que el banco te conceda la hipoteca. Una vez que tienes ese dinero, sin duda, comprar es mejor que alquilar”.
Entre los encuestados por el comparador hipotecario están también personas que buscaban una hipoteca para segunda residencia o, simplemente, modificar las características de un préstamo hipotecario ya existente. Por ello, un 30,54% asegura que vivía ya en una vivienda propia aún hipotecada y otro 5,34% admite que residía en una vivienda propia pero que ya no tenía préstamo en vigor.
“Más de un 40% de las personas que acuden ahora mismo a iAhorro buscan cambiar las condiciones de su hipoteca porque están pagando mucho debido a la subida del euríbor”, asegura Colombelli, que admite: “Cada vez es más complicado subrogarse porque las hipotecas nuevas también son cada día más caras y hay que analizar más detalladamente si compensa o no hacer la operación. Todavía vemos casos, sobre todo de hipotecados con tipo variable, que con el cambio a tipo fijo o mixto pueden ahorrarse un buen pellizco cada mes”.
En cuanto a la edad media de los encuestados que contactaron durante este primer trimestre del año con iAhorro, si los segmentamos por su lugar de residencia, vemos que quienes querían comprar su vivienda y en ese momento vivían de alquiler tenían una media de 36,9 años; quienes vivían en una casa familiar, 36,2 años de media y quienes vivían en una vivienda que les asignaban en su trabajo también 36,2 años de media. No obstante, quienes residían en una vivienda hipotecada tenían una media de 41,3 años y la edad de los que vivían en una vivienda propia, pero sin hipoteca, aumentaba hasta los 44,2 años de media.
Si juntamos a todos estos usuarios, el perfil hipotecado digital que acudió a iAhorro para buscar el mejor préstamo entre enero y marzo de 2023 es de 38,6 años.
En Castilla-La Mancha y Murcia se hipotecan antes, a los 35 años
También hay grandes diferencias de edad en función de la comunidad autónoma en la que tienen intención de comprar su vivienda los encuestados. Entre los que buscan su primera hipoteca, la media de edad más baja la registra Castilla-La Mancha, con 35,6 años. Y Albacete lidera el ranking de provincias (32 años). Le siguen Murcia (35,9 años) y Castilla y León (36,2 años).
Sorprende el caso de la Comunidad de Madrid, en quinto lugar, con una media de edad de 36,5 años; y el de Cataluña, donde quienes se compran su primera vivienda tienen de media 36,7 años pese a que el precio de la vivienda en estas regiones es bastante más elevado que, por ejemplo, en Extremadura (39,5 años), Cantabria (39,7 años) o Galicia (41,3 años).
La Comunidad de Madrid está entre las autonomías con el precio de la vivienda más caro: 3.422 euros el metro cuadrado, según datos publicados en el Índice de Precios de Fotocasa correspondientes al pasado mes de febrero. Solo Baleares supera a la región madrileña con 3.466 euros/m2. Cataluña, por su parte, registra un valor medio por metro cuadrado de 2.036,25 euros
Si bien es cierto que esto podría compensarse con los sueldos: la Comunidad de Madrid registró en 2022 el segundo mayor salario medio de España, con 2.368 euros brutos mensuales, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Por delante se sitúa el País Vasco (2.452,9 euros) y por detrás Navarra (2.250,4 euros) y Cataluña (2.214,9 euros).
Respecto a los precios más bajos por metro cuadrado, Extremadura ostenta el tercer lugar, con 1.233 euros, pero también cuenta con la menor remuneración: sus habitantes ganan 1.632,80 euros de brutos mensuales de media. En Murcia el precio del metro cuadrado es de 1.200 euros/m2 y el salario medio de 1.875,20 euros; y Castilla-La Mancha la vivienda se sitúa en los 1.151 euros/m2 y los sueldos rozan los 2.000 euros brutos anuales, con 1.925,50 euros.
En Madrid y Barcelona, donde más apuestan por la hipoteca ‘online’
De los más de 7.000 encuestados por iAhorro, la mayoría buscaban una hipoteca para comprar una vivienda en Madrid y Barcelona, por lo que podríamos deducir que son en estas ciudades donde más se apuesta por la hipoteca online. La rapidez, la comodidad y la realización de menos trámites o papeleos es lo que más impulsa a los madrileños y a los barceloneses a tramitar sus hipotecas a través de comparadores hipotecarios como iAhorro, ya que así no tienen que ir de forma presencial a cada una de las entidades bancarias en busca de la mejor hipoteca para ellos, además de, en este caso, ser todos los trámites totalmente gratuitos.
A la pregunta de “en qué provincia comprarás la vivienda que vas a hipotecar” un 33,74% de los encuestados responde que comprará en Madrid y un 17,45% que lo hará en Barcelona. Tras ellas, un 10% de los usuarios quieren hipotecar una vivienda de alguna provincia andaluza y un 8,54% de la Comunidad Valenciana.
En cuanto al tiempo de duración de la hipoteca o plazo de amortización, son los extremeños los más cautos y que solicitan al banco más tiempo para pagarla, con una media de 30. Por su parte, en Madrid la media se encuentra en los 24,3 años y en Cataluña en los 22,2 años. Por debajo están la Comunidad Valenciana, con 19,5 años; Aragón, con 19,3 años y Murcia, con 15 años de media.
Funcionarios e indefinidos, los que más facilidades tienen
Otro de los factores que hace que el banco vea con mejores ojos la operación es que tengas una buena estabilidad laboral. Como vemos en los datos recopilados por iAhorro, la mayoría de los hipotecados digitales suelen tener un trabajo indefinido (69,3% del total de los usuarios analizados) o ser funcionarios (18,88%), ya que son los perfiles más estables. En el caso de los funcionarios, además, los bancos les ofrecerán mejores hipotecas para conseguir que se queden como clientes porque su estabilidad actual se mantendrá durante toda su vida laboral.
“En situaciones como la que estamos viviendo ahora, con mucha incertidumbre sobre qué va a pasar con la economía del país, los bancos son mucho más estrictos a la hora de conceder una hipoteca y ponen más el foco en la estabilidad. Si ven que puede haber riesgo de impago, por mínimo que sea, lo más probable es que te la denieguen”, asegura Simone Colombelli, que pone también el ejemplo de las hipotecas al 100%: “La mayoría de los bancos lo máximo que financian para compra de primera vivienda es el 80% del precio de tasación o compraventa, pero los funcionarios pueden optar a un 90, 95 o incluso al 100% de la financiación”.
En lo que se refiere a las hipotecas para autónomos, de las peticiones tramitadas por los encuestados del comparador hipotecario iAhorro entre enero y marzo de 2023, tan solo un 5,66% del total procedían de usuarios con este tipo de perfil. Lo tienen todavía más difícil los interinos (2,31% de las consultas se ejecutaron por personas con este tipo de contrato laboral) y quienes tienen contratos temporales (1,38%) o contratos de fijo discontinuo (0,20%).
“Que puedas pagar con facilidad la cuota de la hipoteca es un requisito para el banco, por lo que tiene que demostrar los ingresos fijos mensuales que tienes cada mes y que con ellos puedas hacer frente a la cuota”, finaliza Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
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