La subida del euríbor, que cerró agosto en un 1,249% y ya ha registrado datos diarios por encima del 2% en septiembre, unida a unos tipos de interés que ya se sitúan en el 1,25% tras las decisiones del Banco Central Europeo y que ha ocasionado un encarecimiento de las ofertas de las entidades financieras, podría hacernos pensar que la tendencia que veíamos de que es más rentable comprar que alquilar una vivienda se ha invertido. Pero nada más lejos de la realidad.
Un estudio que realiza el comparador hipotecario iAhorro, basado en los últimos datos que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las hipotecas en España (en este caso, los de junio), analiza el esfuerzo que supone para los españoles la compra de una vivienda y el pago de un alquiler. En primera instancia, para el pago de una hipoteca con un plazo de amortización medio de 24 años y un tipo de interés fijo medio del 2,64%, podemos ver que el esfuerzo apenas ha subido en seis meses: se sitúa en un 26,45% y en marzo estaba en el 26,37%.
No obstante, sí se ha disparado, durante el mismo periodo, el esfuerzo que supone pagar un alquiler: ha pasado ser en marzo del 38,71% al 41,89% actual. Para calcularlo, desde iAhorro hemos tenido en cuenta la renta neta media por hogar y la cuota media que se paga de alquiler por regiones. De este modo, si comparamos el esfuerzo que se realiza por pagar un alquiler con el que hacen los españoles de media por pagar una hipoteca, vemos que este último es 15,45 puntos menor.
Bajan las hipotecas, pero sube el esfuerzo al pagarlas
Los precios de los alquileres nuevos han ido subiendo a causa de la inflación disparada que estamos registrando en España en los últimos meses, con valores por encima del 10%. Concretamente, explica Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro que "la cuota del alquiler ha subido un 7,78% en apenas seis meses, es decir, hemos pasado de pagar 990 euros de media al mes a abonar 1.067 euros".
"En lo que respecta a la cuota mensual de las hipotecas, esta incluso se ha reducido muy ligeramente, un 0,17%: desde los 674,45 euros que se pagaban en marzo hasta los 673,33 euros actuales", añade el mismo experto. Entonces, si baja la cuota a pagar, ¿por qué aumenta el esfuerzo? Gallardo explica que "la renta disponible por hogar ha bajado. Las familias han pasado de contar con 30.690 euros de renta media a 30.552 euros. Esto podría deberse a un empeoramiento en las condiciones laborales, quizás todavía por efectos de la crisis del coronavirus".
Como vemos, de media en España, pagar un alquiler es ahora hasta 393,24 euros más caro que afrontar las cuotas de una hipoteca. Quizás también por ello en los últimos meses ha ido en aumento la demanda de viviendas para la compraventa. Otro de los motivos podría ser que "la subida de la inflación convierte la compra de la vivienda en un valor refugio pese a que la financiación cada vez sea más cara", reflexiona el experto financiero de iAhorro.
Según los últimos datos ofrecidos por el INE, en España se concedieron en junio 42.767 hipotecas, el tercer dato más alto registrado desde que este organismo aporta cifras oficiales al respecto. Eso sí, la cantidad media de los préstamos hipotecarios también ha subido y ese mismo mes se situó en los 147.539 euros, la segunda cifra más elevada de la historia de este recuento.
A la subida de precios, para poder comprar una vivienda se unen varios problemas que explica Antonio Gallardo: "Uno de ellos es que, aunque el esfuerzo de compra sea menor mes a mes, hay que hacer frente antes a un desembolso muy importante para cubrir la entrada y los gastos. También están las ataduras y el riesgo que acarrea firmar un préstamo con plazos que ya pueden llegar a los 40 años y que, en caso de incumplimiento, no solo supone la pérdida del inmueble también puede afectar al patrimonio actual y futuro del hipotecado".
Aunque también hay ventajas para los hipotecados, ya que "siempre tienen la opción de mejorar las condiciones de su préstamo a lo largo de los años, algo que no pasa con el alquiler, que está referenciado al IPC y, como este siga subiendo, seguirá encareciéndose", matiza el experto financiero.
En Cataluña, Canarias y País vasco es mucho más rentable hipotecarse que alquilar
Por CCAA, es en la Comunidad de Madrid (1.351,41 euros de media), Cataluña (1.272,78 euros), el País Vasco (1.164,75 euros) y en las islas Baleares (1.127,47 euros) donde más pagan los ciudadanos por un alquiler, superando los 1.000 euros de media. Por el contrario, en Extremadura (497,01 euros), Castilla-La Mancha (533,46 euros) y Castilla y León (586,73 euros) están los alquileres más baratos.
¿Por qué hay tanta diferencia? "Fuera de las grandes ciudades encontramos mercados menos tensionados, con precios de vivienda por debajo de la media nacional y con una relación más equilibrada entre oferta y demanda, lo que facilita el acceso a la vivienda", declara Antonio Gallardo. Y este argumento se podría utilizar casi de igual forma para explicar la diferencia entre el precio medio de una alquiler que el precio medio de una hipoteca.
Como pasa con el alquiler de una vivienda, comprarse una casa no es igual de rentable en todos los territorios. Las cuotas más altas de las hipotecas se ven también en Baleares (1.054,38 euros) y Madrid (1.026,45 euros), y las más bajas las encontramos de igual manera en Extremadura (369,44 euros), seguida esta vez de Murcia (406,60 euros) y La Rioja (413,36 euros de media cada mes).
Es llamativo el caso tanto de Cataluña como del País Vasco, que pese a presentar unos alquileres elevadísimos, las cuotas medias de las hipotecas que pagan en estas regiones los ciudadanos son mucho más bajas: 747,92 euros los catalanes y 763,96 euros los vascos. Esto se refleja claramente en el esfuerzo que les supone alquilar o hipotecarse: en Cataluña el esfuerzo por pagar un alquiler es de un 43,66% respecto al 25,66% de pagar una hipoteca, es decir, 18 puntos mayor. En el País Vasco ocurre algo similar: el esfuerzo del alquiler es del 37,89% y el de hipotecarse se sitúa 13,08 puntos por debajo, es decir, en el 24,85%.
Entre las autonomías que presentan mayor diferencia entre alquiler e hipoteca también está Canarias, que, aunque allí se paguen de media cuantías menores, el esfuerzo que emplean en alquilar (40,17%) es 15,78 puntos porcentuales superior que el que les supone pagar una hipoteca (24,39%).
Baleares deja de ser la excepción
En el anterior informe hacíamos hincapié en el caso de las islas Baleares, ya que en marzo allí registrábamos una excepción: era entonces el único lugar de España donde resultaba más rentable alquilar que comprar. Hace seis meses, en las islas Pitiusas, era mucho mayor el esfuerzo entre comprarse una vivienda e hipotecarse (42,75%) con respecto al esfuerzo que suponía pagar un alquiler (37,35%). No obstante, ahora eso ha cambiado. El esfuerzo por pagar un alquiler ha subido desde entonces 8,72 puntos porcentuales, hasta situarse en el 46,07% actual; y el esfuerzo por pagar una hipoteca en el mismo lugar está ahora en el 43,08%, tan solo 0,34 puntos por encima del dato de marzo.
¿A qué se debe este cambio? Antonio Gallardo explica que "en estos seis meses que hay de diferencia entre unos datos y otro el alquiler ha subido muchísimo en Baleares. El motivo principal es que deben tener un problema enorme de oferta vacacional, lo que ha encarecido mucho los alquileres en verano. Puede que el momento en el que hemos hecho el cálculo, justo en periodo vacacional, también influya", matiza el experto del comparador y asesor hipotecario.
Dar con la hipoteca adecuada reduce el esfuerzo
Para que el esfuerzo en el pago de la hipoteca se reduzca, Gallardo aconseja "hacer una búsqueda de la hipoteca que más se adapte a cada perfil entre las ofertas del mayor número posible de bancos, no solo porque el esfuerzo de compra será menor si contratas una buena hipoteca, sino porque también permitirá tener un mayor equilibrio en tu economía familiar para hacer frente a otros gastos ya que la cesta de la compra también está disparada". "Ahora más que nunca es importante comparar todas las ofertas para encontrar algo bueno", finaliza.
Tras realizar esta comparativa es cuando se ven realmente los resultados. Según el informe realizado por el comparador y asesor hipotecario, el esfuerzo medio que hace un hipotecado a la hora de pagar el préstamo pasaría de ser de un 26,55% a un 24,18% si hace el procedimiento a través de iAhorro, es decir, su esfuerzo se reduciría en más de dos puntos porcentuales. Esto, en euros, se traduce en un ahorro de 63,58 euros de media en la cuota mensual de la hipoteca.
¿Por qué ocurre esto? Al negociar todas las ofertas recibidas por los bancos y compararlas, lo más probable es que el usuario pueda elegir la más competitiva para él y la que más se adapte a su perfil. Tanto es así que el tipo fijo medio al que firmaron las hipotecas los usuarios de iAhorro en agosto se situaba en el 1,85%, un dato mucho más bajo que el 2,64% en el que cerró la media de junio del INE.
