En relación a la concesión de préstamos hipotecarios hay muchas dudas; en este artículo trataré de resolver algunas relacionadas con las limitaciones que la Ley establece.
1.- La Ley 2/1981, en su artículo 5, prohíbe dar hipotecas a más de 30 años y en un porcentaje superior al 80% de tasación (95% en según que condiciones). ¿Esta limitación es para que los bancos titulicen sus hipotecas o se aplica a cualquier hipoteca que un banco conceda a un cliente?
El crédito no debe exceder el 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo que se trate de financiación relacionada con la construcción, la rehabilitación o la adquisición de vivienda, en cuyo caso el límite se podrá elevar hasta el 80%. Excepcionalmente, el importe del crédito podrá llegar hasta el 95% del valor de tasación.
Igualmente, el plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando se financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda, no podrá exceder de treinta años.
Estos topes se establecen en la Ley del Mercado Hipotecario, que data de 1981. Esta Ley cuenta con un Real Decreto de desarrollo relativamente reciente, de 2009 (Real Decreto 716/2009, de 24 de abril) que releva al anterior, de 1982.
A mi modo de ver, las limitaciones comentadas afectan a los préstamos y créditos hipotecarios que se pretenda que sirvan de colateral en las financiaciones de las propias entidades financieras obtenidas en los mercados mayoristas.
Así se desprende del artículo 1 del Real Decreto 716/2009: "El mercado hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por las entidades a que se refiere el artículo siguiente garantizados por los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otros reúnan las condiciones establecidas en este real decreto."
2.- Un banco que conceda una hipoteca al 100% de tasación o a 40 años, ¿concede una hipoteca incumpliendo la Ley?
Considero que estos préstamos no son, desde este punto de vista, ilegales. De hecho, si nos remitimos a la más reciente información facilitada por el Banco de España (Indicadores del mercado de vivienda), de mediados de septiembre de 2015, en cerca del 15% de los nuevos préstamos concedidos, el importe de los créditos superó el 80% de valor de tasación:
El plazo medio, en cambio, se situó muy por debajo de los 30 años citados anteriormente, exactamente en 23 años.
En cualquier caso, la materia no es sencilla, pues, además de que, obviamente, el mercado hipotecario es dinámico de por sí, son varios los elementos, no necesariamente alineados, a considerar, especialmente tras la explosión de una burbuja inmobiliaria, como la que hemos presenciado.
Por un lado, tenemos el valor de la vivienda, que, más o menos, en función del juego de la oferta y la demanda, es objetivo. A esto se ha de añadir el valor de la tasación, que puede o debe ser similar al anterior, pero que, si se aplica un exceso de prudencia por el tasador, como puede estar ocurriendo ahora, será conservador, esto es, inferior. La fijación del precio en el contrato de compraventa no tiene por qué corresponderse con el valor inmobiliario o de tasación (pensemos, por ejemplo, en un propietario con ansia de vender, lo que, muy seguramente, le lleve a malvender, o a vender por debajo del valor real). Y, por último, llegamos a la cuestión directamente planteada: qué importe financia la entidad crediticia.
Tradicionalmente, el tope a financiar, conforme a las mejores prácticas, no superaba el 80% del valor de tasación en lo relacionado con la vivienda, aunque, en época de "alegría económica", este valor de tasación podía ser tan alto que permitiera financiar en su totalidad el precio pactado con el vendedor e incluso los costes inherentes a la operación inmobiliaria (notariales, registrales, de gestión, etcétera, en torno a un 10% del precio de compra, en suma).
Es más, es notorio que, de forma aberrante, se concedieron muchos préstamos por importe muy superior al 80% del valor de tasación, incluso al 100%, no solo para la adquisición de la vivienda, sino, a su vez, para financiar con garantía hipotecaria el consumo de los prestatarios: una auténtica locura.
Lo dicho: son muchas las variables a considerar, y las propias relaciones entre estas variables, que son cambiantes, aunque las mejores prácticas aconsejan que el crédito sea ostensiblemente inferior al valor de tasación, para que, si se tuercen las cosas para el prestatario, haya margen para la reacción. El criterio del 80% suele ser tomado, además de por la Ley 2/1981 y su Real Decreto de desarrollo, como el límite razonable.
