La nueva Ley de Vivienda que se aprobó este miércoles en el Senado tras pasar previamente por el Congreso de los Diputados tiene como objetivo, según explican desde La Moncloa en una nota de prensa, “desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar”.
No obstante, pese a que aún no se han publicado todos sus entresijos en el Boletín Oficial del Estado (BOE), desde el comparador hipotecario iAhorro hemos analizado la nueva norma en materia fiscal y como explica nuestro experto financiero Antonio Gallardo: “Claramente perjudica a los arrendadores, sobre todo a aquellos cuyas viviendas no estén dentro de las ‘zonas tensionadas’”
“En la nueva ley se establece, de forma general, una reducción fiscal para los nuevos contratos de alquiler del 50%, cuando actualmente por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual la reducción es del 60%. Esto significa que, en cuanto se aplique la ley, si tienes una vivienda fuera de una zona tensionada y no te acoges a la bonificación por reforma o mejora de la vivienda (60%), pierdes un 10% de la reducción del rendimiento neto”, detalla Gallardo.
Dentro de las zonas tensionadas, tras la aplicación de la nueva ley, los arrendadores podrían beneficiarse de una reducción de hasta el 70% “en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas” y de hasta el 90% “cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior”, detallan en la nota publicada por el Gobierno.
Los arrendadores solo ganan con el alquiler joven en zonas tensionadas
Esto, declara el experto financiero de iAhorro, “empeora las condiciones de los arrendadores, que solo se ven beneficiados en caso de que alquilen sus viviendas por primera vez a jóvenes; porque ni siquiera a quienes puedan acogerse al 90% de reducción por bajada de precio les compensa la nueva norma, ya que para eso tendrán que bajar mínimo un 5% el precio de la vivienda y pierden más con eso de lo que ganan con la reducción del rendimiento”.
Por ejemplo, el precio del metro cuadrado en el centro de Madrid se sitúa en unos 20 euros, según recoge el portal inmobiliario Fotocasa, por lo que el precio en alquiler de una vivienda de 50 metros cuadrados ascendería a los 1.000 euros.
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En este caso (tras descontar unos gastos de 3.600 euros por el pago de seguros, comunidad, IBI, intereses de préstamos y amortización del 2% del valor de la vivienda), el propietario de dicho inmueble obtendría unos rendimientos netos anuales de aproximadamente 8.400 euros. Con la actual reducción del 60%, dicho arrendador paga 638,40 euros de impuestos en la declaración de la renta del año siguiente si alquila su vivienda como residencia habitual sin importar su ubicación ni la edad del inquilino, una cuantía que se incrementará hasta lo 798 euros cuando entre en vigor la nueva ley (159,60 euros más) ya que la reducción será del 50%.
Siguiendo el mismo ejemplo, con las ‘bonificaciones’ que incluye la nueva ley, el pago de impuestos podría reducirse si se cumplen los siguientes supuestos:
- Por rehabilitación o mejor de la vivienda antes de la firma del contrato o en los dos años anteriores (todavía no se conoce qué características tiene que cumplir dicha reforma para poder acogerse a esta bonificación), la reducción fiscal del rendimiento podría aumentar hasta el 60%, por lo que el pago de impuestos sería el mismo que el actual: 638,40 euros por una vivienda alquilada por 1.000 euros mensuales.
- Por alquilar por primera vez una vivienda situada en una de las llamadas ‘zonas tensionadas’ a jóvenes de entre 18 y 35 años la reducción fiscal aumenta hasta el 70%. En este caso, el arrendador de la vivienda de 1.000 euros mensuales pagaría 478,80 euros de impuestos en la declaración de la renta, por lo que se ahorraría hasta 159,60 euros respecto a la actualidad.
- Por firmar un nuevo contrato en una zona tensionada con una bajada de al menos un 5% sobre el precio del contrato anterior la reducción fiscal será del 90%. Este caso es el más llamativo: en una vivienda que se alquilaba por 12.000 euros anuales antes de la entrada en vigor de la nueva ley, si se aplica la bajada del 5% en el precio, ese alquiler sería de 11.400 euros anuales, por lo que el arrendador dejaría de ganar 600 euros y, además, tendría que pagar a Hacienda 148,20 euros de impuestos. Esto le supondría unas pérdidas de 110 euros porque la reducción solo cubriría 490,20 euros.
Una vez vistos estos datos, el experto financiero de iAhorro Antonio Gallardo asegura que “existe una figura aparentemente muy atractiva que es la reducción del 90% si se baja el precio un 5%, pero si hacemos los cálculos, lo que pagamos de menos por la reducción fiscal es inferior a lo que vamos a ingresar de menos por rebajar el alquiler”. Con esto, Gallardo finaliza: “Lo que vemos, a priori, es que es una medida que intenta que se ‘autopague’, es decir, va a haber muchos alquileres por los que se va a pagar más a Hacienda, ya que el alquiler general en zonas no tensionadas va a tributar más de lo que tributaba antes”.
