Recuperación es la palabra que define la situación actual del mercado hipotecario, en buena parte gracias a lo ocurrido durante el último trimestre de 2024. El euríbor cayó 0,255 puntos porcentuales entre sus medias mensuales de octubre (2,691%) y diciembre (2,436%) provocó que el índice de referencia de las hipotecas varias cerrara el año por debajo del umbral del 2,5%. El Banco Central Europeo (BCE) aplicó dos nuevas reducciones en los tipos de interés oficiales (de 0,25 puntos tanto en octubre como en diciembre) y los situó en el 3% a final de año. Y esto, sumado a que las entidades financieras han aplicado rebajas bastante significativas en sus ofertas hipotecarias, sobre todo a tipo fijo y mixto, ha hecho que el mercado hipotecario diera un vuelco de 180 grados respecto a cómo inició el año, con récord tanto en cifras de compraventa de vivienda como de firmas de hipotecas.
Concretamente, si miramos las últimas estadísticas publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) vemos que, entre enero y noviembre (último mes del que aporta datos), en España se contrataron un total de 391.512 préstamos hipotecarios, lo que supone un aumento del 9,93% si lo comparamos con el mismo periodo de 2023 (556.159 firmas). Además, este crecimiento ha estado impulsado, sobre todo, por las cifras de los últimos meses del año, ya que en octubre se registró el dato más alto de firmas de hipotecas en España de los últimos 14 años, con 51.535 operaciones. El último dato disponible es el de noviembre, cuando cayó hasta las 38.497 firmas, aunque sigue siendo el tercer mejor dato registrado en todo el 2024, por detrás también del de septiembre (41.306).
Por este motivo, Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro afirma que “el último trimestre de 2024 ha sido clave en la recuperación del mercado hipotecario, con récords tanto a nivel de compraventas de viviendas como de firmas de hipotecas. Y esperamos que la tendencia continúe en 2025; que sea el año de la remontada definitiva”. Esta es una de las conclusiones que se desprende, precisamente, del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de octubre en su Índice iAhorro correspondiente al cuarto trimestre de 2024 y repaso de todo el año.
Eso sí, en este nuevo informe, además de analizar la situación general del mercado hipotecario español, desde iAhorro observamos que los españoles firman hipotecas cada vez más baratas, aunque los precios de las viviendas que compran no dejan de subir y la adquisición de casas de nueva construcción sigue muy estancada, sobre todo si la comparamos con la de viviendas de segunda mano.
Ya se pueden conseguir hipotecas fijas al 2% TIN
Una de las consecuencias directas de la caída del euríbor y de la bajada de los tipos de interés oficiales por parte del BCE es, además del aumento en el número de firmas de hipotecas cada mes, la reducción de sus tipos de interés. “Los hipotecados en 2024, sobre todo durante el último trimestre del año, estarán pagando menos intereses que quienes se hipotecaron en 2023 e, incluso, que quienes se hipotecaron a principios de 2024”, explica el CEO de iAhorro, que agrega que “2025 lo hemos empezado con ofertas más bajas y es posible que, a lo largo del año, podamos ver de forma generalizada hipotecas fijas por debajo del 2% TIN”.
Por ahora, según los datos recopilados en último Índice iAhorro, los usuarios del comparador hipotecario firmaron, de media, durante el último trimestre de 2024 hipotecas fijas en el 2,52% TIN, un dato que en noviembre (2,47% TIN) y diciembre (2,45% TIN) fue incluso inferior. Sí es cierto que, por ejemplo, en diciembre la mejor hipoteca fija firmada en iAhorro se situó en el 2,09% TIN.
Entonces te podemos ayudar
Además de ofrecer los datos del comparador, el Índice iAhorro los compara con los que ofrece cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es cierto que este organismo oficial lleva un retraso de mes y medio en la publicación de estas cifras, por lo que ahora mismo solo están disponibles hasta noviembre de 2024. Pero, si vemos los datos que ofrece, son mucho más altos que los conseguidos por los usuarios del comparador hipotecario: según el INE, en noviembre los españoles firmaron un tipo de interés medio en sus hipotecas fijas del 3,31%, hasta 0,84 puntos porcentuales más elevado que el que registra iAhorro ese mismo mes. Y si hacemos la media entre los datos de enero y noviembre vemos que se sitúa en el 3,45% TIN, mientras que en iAhorro registramos un tipo fijo medio durante todo el año 2024 (diciembre incluido) del 2,69% TIN, 0,76 puntos por debajo.
Un 70% de los españoles firmó en 2024 una hipoteca mixta
En lo que respecta a los tipos de interés medios de las hipotecas mixtas que se firman en España, pese a que el INE no aporta datos al respecto, el Índice iAhorro sí que los recoge porque, como explica el director general del comparador hipotecario, “hoy en día la hipoteca mixta es, con diferencia, la reina del mercado; la que más firman nuestros usuarios y la que mejor resultado les está dando a los bancos”. El principal motivo son sus reducidos tipos de interés, sobre todo durante su parte fija (normalmente 3, 5 o 10 primeros años). Tanto es así que, el TIN medio registrado por iAhorro durante el último trimestre de 2024 para esa parte fija de este tipo de hipoteca se sitúo en el 1,75% TIN, hasta 0,77 puntos porcentuales más bajo que el anotado de media durante el mismo periodo para una hipoteca fija al 100%.
“Para que una hipoteca mixta sea competitiva frente a una hipoteca fija, su tipo de interés inicial tiene que estar, al menos, medio punto por debajo; y en este caso vemos que esa casuística se da con creces. Por tanto, podemos concluir que los españoles eligen la hipoteca mixta antes que la fija para pagar menos de intereses al banco, aunque cuando llegue la parte variable corran el riesgo de que se disparen si el euríbor está alto”, analiza Marcel Beyer, que calcula que “hoy en día quien elige una hipoteca mixta puede estar pagando entre 50 y 100 euros menos cada mes que quien se decanta por una hipoteca fija”.
Por este motivo, si miramos los datos de todo el año 2024, el 71,04% de los usuarios que firmaron su hipoteca gracias a la ayuda de los gestores de iAhorro se decantaron por la hipoteca mixta frente al 25,02% que eligió la hipoteca fija y tan solo el 3,95% que prefirió la variable, que hoy en día sigue sin ser competitiva.
El precio de las viviendas ha subido un 4% en un año
Pese a que la evolución es muy positiva en lo que se refiere a la petición de hipotecas y a la caída de los tipos de interés, los precios de compraventa de las viviendas siguen su escalada en España. Tanto es así que, según los datos recopilados en el Índice iAhorro, el precio medio de compraventa de las viviendas hipotecadas por los usuarios del comparador y asesor hipotecario durante el año 2024 se situó en los 228.473 euros, lo que supone un ascenso del 3,86% respecto al año 2023, cuando alcanzó los 219.991 euros de media. No obstante, las diferencias de precios entre las comunidades autónomas son bastante evidentes.
Por ejemplo, la Comunidad de Madrid registra el precio medio más elevado de toda España, con 319.826 euros; le siguen las islas Baleares (298.000 euros) y Cataluña (286.449 euros de media). En cuarto lugar, se situaría el País Vasco, con un precio medio de compra por parte de los usuarios de iAhorro de 276.766 euros; y, aunque bastante lejos, en la quinta posición vemos a Galicia, con 238.315 euros de media. Por el contrario, el más bajo lo registra la Región de Murcia, con 186.408 euros de media, tras Castilla-La Mancha (187.143 euros) y La Rioja (188.250 euros).
“En todos los informes vemos que la Comunidad de Madrid, impulsada sobre todo por Madrid capital, tiene el precio medio más alto de la vivienda. Esto se debe a que hay mucha demanda de vivienda y una oferta que apenas cubre esa demanda”, explica Marcel Beyer, que agrega que “los elevados precios del alquiler también hacen que comprar una casa como inversión sea muy rentable en casi todo el territorio madrileño, incluso en zonas más alejadas del centro; y que comprar una casa para primera residencia sea el objetivo principal de los inquilinos”.
Por su parte, el CEO de iAhorro comenta que “el alto precio de Baleares se produce, sobre todo, por la falta de vivienda construida, la demanda vacacional o de segunda residencia, y también la demanda internacional; y en Cataluña se dan casuísticas parecidas a las de la Comunidad de Madrid, sobre todo en la ciudad de Barcelona, que es la provincia que más dispara el precio medio de la autonomía”.
Con iAhorro puedes ahorrarte 50.000 euros en la hipoteca
Como hemos visto, los tipos de interés de las hipotecas que publica iAhorro y los que ofrece el Instituto Nacional de Estadística son muy diferentes. El motivo principal, asegura Beyer, es que, “gracias a la negociación y al asesoramiento personalizado que hacen nuestros más de 80 expertos hipotecarios, nuestros usuarios consiguen mejores condiciones para sus hipotecas que las que ofrecen los bancos a los clientes que acuden directamente a ellos, sin hacer una comparativa previa con las ofertas de otras entidades; la clave es comparar”.
Pero ¿cuánto se puede ahorrar una persona al contratar su hipoteca con un comparador como iAhorro? Según los cálculos publicados en el Índice iAhorro, hasta 50.000 euros en intereses. ¿Por qué? Por ejemplo, con una hipoteca fija de 150.000 euros a 30 años y con el TIN fijo medio de noviembre de 2024 que publica el INE (3,31%), el hipotecado pagaría una cuota de 657,76 euros cada mes y un total de 86.793,31 euros en intereses, desde el inicio hasta el final del préstamo.
Sin embargo, si la misma hipoteca tuviera un TIN fijo del 2,47% (la media que registra iAhorro en noviembre de 2024), pagaría una cuota de 590,34 euros (hasta 67,42 euros menos cada mes) y un total de 62.523,97 euros en intereses. Por tanto, podría ahorrarse hasta 24.269,34 euros en el pago de intereses del préstamo.
Igualmente, en el caso de que la cuantía inicia de esa hipoteca fija ascendiera hasta los 300.000 euros, con el TIN fijo medio del INE de noviembre (3,31%) el titular pagaría una cuota de 1.315,52 euros cada mes y un total de 173.586,62 euros de intereses durante toda la vida del préstamo. Por el contrario, si hubiera firmado su hipoteca con un TIN fijo del 2,47% (el dato de iAhorro), la misma operación costaría un total de 125.047,94 euros de intereses y la cuota mensual en este caso sería de 1.180,69 euros (hasta 134,83 euros menos cada mes). Así, el hipotecado se ahorraría un total de 48.538,68 euros en intereses del préstamo.
Puede consultar la información completa en este enlace al Índice iAhorro.
