El mercado hipotecario ha cambiado mucho en apenas tres meses. Desde que el pasado mes de octubre el comparador hipotecario iAhorro publicó su tercer Índice iAhorro de 2022, con el repaso y análisis de lo que había pasado entre los meses de junio y septiembre, la imparable subida del euríbor y de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) no han hecho más que corroborar lo que se veía venir: un euríbor por encima del 3%, unos tipos de interés que pronto alcanzarán ese umbral y una hipoteca fija cada vez más cara que también se sitúa en torno al 3% TIN. Esto es lo que analiza en su nuevo informe el comparador hipotecario, que destaca sobre todo el éxito de la hipoteca mixta.
El Índice iAhorro de octubre a diciembre de 2022 y repaso del año completo compara también los datos que los usuarios que firman su hipoteca con la ayuda del comparador hipotecario iAhorro y los que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE). El objetivo de iAhorro es demostrar “que existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado y lo que refleja la estadística oficial del INE”, señala el CEO del comparador, Marcel Beyer.
Por ejemplo, en lo que respecta a las hipotecas fijas, el INE asegura que, en octubre (último mes del que aporta datos completos) los españoles firmaron de media un tipo de interés del 2,72%, mientras que desde iAhorro aseguran que el tipo de interés medio de las hipotecas fijas firmadas por sus usuarios bajó ese mismo mes hasta el 1,75% gracias a la “ayuda de más de 70 expertos hipotecarios”. ¿Por qué ocurre esto? "Esta diferencia tan grande entre los datos de iAhorro y los de la estadística oficial se debe a que las personas que acuden a iAhorro comparan y negocian ofertas entre más de 20 bancos, mientras que la media española acude solo a su banco de toda la vida", señala el CEO de iAhorro, Marcel Beyer.
Es importante destacar que el organismo oficial del Gobierno solo ha publicado hasta ahora sus datos hasta octubre, mientras que el comparador muestra ya sus datos hasta diciembre. Tanto es así que los datos de iAhorro ya muestran una clara tendencia al alza del tipo fijo, con una subida de más de un punto porcentual entre el tipo medio de enero (1,15%) y el de diciembre (2,27%).
Las hipotecas fijas siguen vivas… pese a la subida de tipos
La presidenta del BCE, Christine Lagarde, anunció en 2022 cuatro subidas en los tipos de interés: la primera el 21 de julio de 2022, con un alza de +0,5 puntos porcentuales; la segunda el 8 de septiembre del mismo año, de +0,75 puntos; la tercera solo un mes después, el 27 de octubre, también de +0,75 y la cuarta y última, por ahora, se ejecutó el pasado 28 de diciembre, cuando el BCE elevó los tipos otros 0,5 puntos porcentuales. Esto hace que los tipos de interés de la eurozona estén ya en el 2,5% tras pasar más de cinco años en el cero.
¿Cuál ha sido la consecuencia inmediata? La subida del euríbor, que cerró diciembre en un 3,018%, y de los tipos de interés de las hipotecas fijas. “Si el euríbor está al 3% es muy difícil que los bancos mantengan los tipos fijos por debajo de ese umbral, ya que perderían dinero y las hipotecas variables desaparecerían del mercado”, declara el CEO de iAhorro, que añade también: “Aunque actualmente encontramos bastantes ofertas de hipotecas fijas por debajo del 3% TIN todavía, ya muchas superan el 3%, lo que en TAE supone un punto más, aproximadamente. Y en los próximos meses esto podría empeorar y llegar a niveles del 4%”.
No obstante, según explica Marcel Beyer, “la hipoteca fija no va a desaparecer porque llegará un punto en el que a los bancos les sea más rentable vender hipotecas fijas al 4% que variables con un diferencial del 0,20% si el euríbor se posiciona todo alrededor del 3%; es decir, en ese escenario los bancos ganarán más con las fijas que con las variables y volverán a apostar por ellas”. Además, la hipoteca fija sigue siendo la preferida de los futuros hipotecados, pese a que está a la baja, en parte porque los bancos ya no la ofrecen a determinados perfiles.
Del total de firmas registradas por el comparador hipotecario iAhorro, en octubre el 80,43% fueron de hipotecas a tipo fijo; en noviembre ese porcentaje cayó hasta el 66,21% y en diciembre ha supuesto un 60,09% del total. Y es que, en un momento de incertidumbre como el que estamos viviendo, las hipotecas fijas aportan estabilidad y seguridad. Así lo muestran también las cifras que publica el Instituto Nacional de Estadística, que en octubre señala que el 60,20% de los hipotecados se decantó por una hipoteca fija frente al 31,80% que eligió la variable.
Más del 30% de las firmas de hipotecas ya son a tipo mixto
El INE no publica datos concretos de firmas de hipotecas mixtas, ya que las incluye dentro de las hipotecas fijas. ¿Por qué? Beyer lo achaca a que “esta hipoteca, en el primer tramo (los primeros 5, 10 o 15 años), se rige por un interés a tipo fijo y después por un tipo variable”, por lo que a la hora de inscribirlas las consideran hipotecas a tipo fijo. No obstante, desde iAhorro sí recopilan datos al respecto y de octubre a diciembre de 2022 ha habido cambios muy significativos.
Si miramos el porcentaje de firmas de los usuarios de iAhorro en 2022 según el tipo de interés de la hipoteca, vemos que hasta el mes de octubre la firma de hipotecas mixtas apenas representaba entre el 8 y el 3% del total. No obstante, en noviembre y diciembre esa tendencia ha cambiado por completo. Un 24,14% de las firmas registradas por iAhorro en noviembre llevaban asociado un tipo de interés mixto y ese dato aumenta hasta el 35,78% en diciembre. Además, si todo sigue igual, “en 2023, la previsión que tenemos en iAhorro es que al menos uno de cada cinco hipotecados se decante por la hipoteca mixta”, analiza el CEO del comparador.
Marcel Beyer también matiza que “una hipoteca firmada en octubre se negoció entre dos y tres meses antes, por lo que el cambio de tendencia lo hemos visto realmente a partir de verano, cuando vimos las primeras entidades que se posicionaron de forma agresiva, es decir, con tipos en mixta que estaban entre 0,3 o 0,5 puntos por debajo de los de la hipoteca fija”.
Y es que, el auge de las hipotecas mixtas se debe también a que muchos bancos ya ofrecen este tipo de producto: Openbank, ING, Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, Laboral Kutxa, EVO e Hipotecas.com, entre otros. Y, actualmente los tipos de interés de las hipotecas mixtas que vemos en las ofertas comerciales de estas entidades rondan el 2,5% TIN, medio punto por debajo del 3% de las hipotecas fijas.
¿Bajarán los bancos aún más los diferenciales de las variables?
Como vemos, el mercado hipotecario ahora se mueve entre la hipoteca fija y la mixta, dejando a la hipoteca variable en un tercer plano muy alejado de lo que los bancos desearían: poco más del 4% de las firmas registradas en diciembre por iAhorro llevaban asociado un tipo de interés variable. Y es que el euríbor está muy alto y la desconfianza que hay ahora mismo a nivel económico tampoco ayuda.
Con un euríbor ya por encima del 3%, pese a que en iAhorro han registrado diferenciales de entre un 0,20 y un 0,30%, los usuarios son reacios a contratar este tipo de hipotecas, pero ambos datos hay que sumarlos para conocer el TIN real de una hipoteca variable. Por ejemplo, una persona que contratase una hipoteca variable en diciembre con un 0,81% de diferencial (la media registrada por el comparador hipotecario durante ese mes) y un euríbor del 3,018% (como terminó diciembre) tendría una hipoteca con un tipo de interés del 3,828%.
Esto solo compensaría a quienes no logran una hipoteca fija o mixta con un tipo de interés inferior, que entonces podrían “coger ahora una variable con un diferencial muy bajo y pensar que en unos años (aunque no a corto plazo) el euríbor puede volver a bajar para entonces beneficiarse”, dice Beyer, que agrega: “Lo que tenemos claro es que, por desgracia, quienes tengan ya contratada una hipoteca variable y les toque hacer su revisión anual en los próximos meses, aún seguirán viendo cómo sus cuotas se encarecen de forma significativa, entre 250 y 500 euros más al mes dependiendo del importe del préstamo”.
Uno de cada cuatro usuarios busca un cambio de hipoteca
La subrogación es el método más demandado para cambiar las condiciones de la hipoteca. La mayoría de las subrogaciones realizadas en el último año han tenido su foco puesto en el cambio de variable a fija. “La mayoría de las hipotecas variables firmadas en España de hace 10 años hasta ahora tienen un diferencial igual o superior al 0,99%, al que hay que sumarle ahora más de un 3% de euríbor, por lo que muy probablemente puedan mejorar sus condiciones cambiándose a producto fijo o mixto, e incluso variable”, explica el CEO de iAhorro.
Por ello, ya una de cada tres personas que llegan a iAhorro buscan encontrar una oferta mejor para pagar menos por su hipoteca. Tanto es así que, en noviembre de 2022, el 39,96% de las firmas realizadas por los usuarios que acudieron al comparador tuvieron como fin una mejora en las condiciones de su hipoteca, un dato nunca visto antes. Y en diciembre ese dato aumentó hasta el 41,19%. "De cara a 2023, esperamos que esta tendencia siga porque hay muchos hipotecados a tipo variable que aún no han visto un gran aumento en su cuota, pero lo verán próximamente", finaliza Marcel Beyer, CEO del comparador y asesor hipotecario.
Puede consultar la información completa en el PDF del índice iAhorro.
