Además, prefieren claramente las hipotecas mixtas frente a las fijas y las variables y, si acuden a un comparador hipotecario para buscar su hipoteca podrían ahorrarse hasta 36.000 euros a lo largo de toda la vida del préstamo solo en el pago de intereses. Estas son solo algunas de las claves que se desprenden del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de octubre en su Índice iAhorro correspondiente al tercer trimestre de 2023.
Concretamente, en lo que respecta al perfil del hipotecado digital en España, este tiene una media de 37,48 años, un dato que ha ido aumentando levemente durante los últimos meses: en el segundo trimestre del año se situaba en 37,28 años y en el primero en 36,8 años. Además, el perfil más común de quien firma su hipoteca gracias a la ayuda del comparador es el de una persona que tiene una antigüedad laboral media de 7 años, trabajo indefinido y unos ingresos netos medios mensuales de 2.746 euros. No obstante, como el hipotecado digital suele comprar en pareja (el 61,14% de los usuarios de iAhorro lo hace), a ese salario medio habría que sumar otros 1.962 euros que, de media, cobra el segundo titular de la vivienda.
Asimismo, los datos del Índice iAhorro del tercer trimestre de 2023 también muestran que el hipotecado digital suele tener unos ahorros medios de 92.827 euros para la compra de una vivienda, una cuantía que se ha ido incrementando a lo largo de todo este año: entre enero y marzo se situó en los 65.600 euros, entre abril y junio ascendió a 81.894 y ahora vuelve a incrementarse casi 11.000 euros.
¿Por qué ocurre esto? Por un lado, el precio de las viviendas apenas se ha reducido: de los 266.176 euros que costaba de media una vivienda hace tres meses, según el comparador, ahora cuesta 262.111 euros. Asimismo, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han seguido aumentando y los bancos conceden con más dificultad financiaciones por encima del 80% del precio de compraventa para que los clientes no superen la ratio de endeudamiento que marca el Banco de España: que solo destinen al pago de la vivienda un 30-35% de su salario neto mensual.
Por ejemplo, cuando los tipos de interés estaban en torno al 1% TIN, podríamos comprar una vivienda de 260.000 euros y pedir una hipoteca de alrededor de 210.000 euros, aportar unos ahorros de alrededor de 52.000 euros y pagar una cuota mensual de alrededor de 675 euros al mes. Para esto, con tener unos ingresos netos medios en la unidad familiar de 2.300 euros sería suficiente para que el banco no pusiera problemas a la hora de conceder el préstamo. Pero ahora, con los tipos ya por encima del 3% TIN, quien compre esa misma vivienda, con los mismos ahorros y sueldo, tendría una cuota que ascendería a los 890 euros mensuales y superaría la ratio máxima de endeudamiento.
“Los bancos son cada vez más estrictos con que el cliente pueda devolver el préstamo sin problemas para no aumentar sus ratios de morosidad. Por eso, quienes tienen un perfil más justo también tienen mucho más complicado que el banco les conceda la hipoteca, aunque los que cuentan con un buen perfil pueden ‘apretar’ un poco más en su negociación y conseguir tipos de interés bastante buenos para cómo está el panorama actual”, dice el CEO de iAhorro, Marcel Beyer.
Las hipotecas fijas siguen encareciéndose
Si los tipos de interés que marca el Banco Central Europeo (BCE) aumentan, el euríbor sube también y, a su vez, las hipotecas se encarecen. Para analizar cómo están ahora los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en España, el nuevo Índice iAhorro, igual que en sus anteriores ediciones, compara los datos que consiguen los usuarios que firman su hipoteca con la ayuda de los más de 70 expertos hipotecarios de iAhorro y los que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE) tras recogerlos del Colegio de Registradores.
Por un lado, las hipotecas fijas, registran una subida de apenas dos décimas de media durante el tercer trimestre del año, según el comparador hipotecario, lo que evidencia un encarecimiento en este tipo de préstamos, pero menor que el registrado durante el mismo trimestre de 2022, cuando los tipos fijos medios aumentaron casi cuatro décimas, el doble que ahora. Eso sí, aunque las subidas aminoren el ritmo siguen acumulándose y la media de los tipos fijos firmados por los usuarios de iAhorro en septiembre de 2023 es la más alta de todo el año y supera por primera vez desde que el comparador hipotecario publica registros el 3% TIN, con un 3,11% TIN. Este dato es 0,16 puntos mayor que el registrado durante el mes de agosto (2,95%) y 0,26 puntos mayor que el de julio (2,85%).
Al comparar los datos de iAhorro con los que aporta el INE vemos que, en julio de 2023, último mes del que registra datos el organismo oficial, la media de los tipos de interés fijos firmados en España se situaría en el 3,49%, un valor que es 0,64 puntos mayor que el registrado por iAhorro ese mismo mes (2,85% TIN) e incluso está 0,38 puntos por encima del anotado en septiembre, dos meses más tarde, por el comparador.
Entonces te podemos ayudar
“Es cierto que desde finales de 2022 estamos viendo un encarecimiento sustancial en los tipos de interés que ofrecen los bancos en hipoteca fija. Sin embargo, gracias a la comparación y la negociación con los bancos, en iAhorro todavía tenemos entidades que hacen ofertas que podríamos considerar como ‘buenas’. Por ejemplo, algún banco da hipoteca fija al 2,6% TIN, muy por debajo todavía de los valores que registra el INE”.
Podrías ahorrarte hasta 36.000 euros al comparar
¿Cuánto se podría ahorrar un hipotecado al firmar una hipoteca con iAhorro en vez de acudir a su banco de toda la vida? Para hacer estos cálculos, en el comparador hipotecario cogemos el último dato del tipo fijo medio que registra el INE (3,49% en julio) y el que recoge iAhorro durante ese mismo mes (2,85%). Una vez tenemos esto podemos observar que, una persona que pide una hipoteca fija de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 30 años y el tipo de interés medio que registra iAhorro abonaría, durante toda la vida del préstamo un total de 222.700,65 euros, de los que 66.183,44 serían intereses. Sin embargo, si hacemos los mismos cálculos con el tipo medio del INE vemos que, por la misma operación, el hipotecado pagaría un total de 241.510,07 euros tras sumar los 89.065,32 correspondientes a los intereses. En este último caso pagaría 18.027,74 euros más.
Si cogemos, no obstante, una hipoteca con una cuantía más elevada, el ahorro también aumentaría. Por ejemplo, en ciudades como Madrid o Barcelona es habitual que los hipotecados pidan unos 300.000 euros al banco. Con esta cantidad y las mismas condiciones que en el ejemplo anterior, vemos que una persona que firma su hipoteca con un tipo de interés del 2,85% (el dato de julio de iAhorro) pagaría en total 445.401.30 euros durante toda la vida del préstamo. En cambio, si su préstamo tiene un tipo de interés del 3,49% (el del INE), ese pago ascendería hasta los 483.020,14 euros. Por tanto, vemos que quien acude al comparador hipotecario puede ahorrarse, en este caso, un total de 36.055,48 euros en intereses.
Las hipotecas variables se 'estancan'
Pese a que el valor que registra el euríbor de media cada mes ha seguido aumentando lo ha hecho de una forma mucho más moderada. Incluso, el índice de referencia de las hipotecas variables registró en agosto una leve bajada en su media mensual, la primera tras vivir 20 meses de subidas consecutivas.
En lo que llevamos de 2023, el euríbor se ha incrementado 0,81 puntos porcentuales, desde el 3,337% de enero hasta el 4,149% que registró el pasado mes de septiembre (todavía no tenemos el dato definitivo de octubre), y no ha superado en ningún momento las dos décimas de crecimiento intermensual. Por este motivo, Marcel Beyer es optimista: “Llegará un momento en el que el euríbor se frene y ese momento está cada vez más cerca. Es imposible aventurarse a decir una fecha exacta, pero no podemos seguir con esta tendencia de crecimiento muchísimo más tiempo porque el mercado hipotecario se vería muy afectado”.
Esta estabilización entre el 4 y el 4,2% de este indicador ha provocado también un estancamiento en las hipotecas variables: los bancos no modifican ni al alza ni a la baja sus ofertas y los clientes que deciden contratar este tipo de hipoteca lo hacen con el conocimiento de que su índice de referencia podría estar llegando a su punto máximo y, a partir de ahí, solo puede mantenerse o bajar. “Para contrarrestar la subida del euríbor y dar un empujón a la hipoteca variable, la banca ha ido bajando mucho los diferenciales (el valor que se suma al euríbor para calcular el tipo de interés de esta hipoteca) de estas hipotecas. En los últimos meses hemos llegado a ver diferenciales de entre el 0,5 y el 0,2%, pero ya no tienen mucho más margen de maniobra para seguir bajándolos”, explica el director general de iAhorro.
Por su parte, la parte fija de esta hipoteca, que suele durar entre 12 y 36 meses en función de cada entidad financiera, se situaba en septiembre de 2023, según iAhorro, en el 0,81%, un TIN más bajo que el registrado en agosto (0,94%) y en julio (1,24%). Si comparamos, además, este último dato con el que aporta el INE en su último informe (2,95% TIN de media en las hipotecas variables de julio) vemos que está hasta 1,71 puntos por debajo el firmado por los usuarios del comparador. Eso sí, añade el CEO del comparador hipotecario, “quien se decante por una hipoteca variable ahora corre el riesgo de que el euríbor siga en ascenso durante un tiempo y, por tanto, el pago de sus intereses también se vea afectado al alza cuando le toque hacer la revisión”. Esas revisiones de cuota suelen hacerse de forma semestral o anual, en función de lo que el usuario pacte con el banco.
Las preferidas, las hipotecas mixtas: el 70% las elige
La principal opción para hacer frente al encarecimiento de las hipotecas fijas y a la subida del euríbor que afecta directamente a las hipotecas variables está siendo la hipoteca mixta: la mayoría de las personas que acuden a iAhorro prefiere firmar ahora una hipoteca mixta. Tanto es así que, durante el pasado mes de septiembre de 2023, el 66,88% de los usuarios que firmaron su hipoteca gracias a la ayuda del comparador firmaron una hipoteca mixta, frente al 23,57% que se decantó por una hipoteca fija y el 9,55% que prefirió la variable.
“Llevamos casi un año viendo cómo la hipoteca mixta ha superado a la variable y ha destronado incluso a la hipoteca fija, que era la preferida por los españoles hasta noviembre de 2022”, declara Marcel Beyer. Fue precisamente en noviembre del año pasado cuando comenzamos a ver un cambio de tendencia real en las firmas: ese mes, el 24,14% de los españoles firmó una hipoteca mixta, frente al todavía dominio de las fijas (66,21%) y la estabilidad de las variables (9,66%). No obstante, el porcentaje de firmas de mixtas no se quedó ahí: en diciembre subió hasta representar el 35,78% del total de firmas en iAhorro, en enero ya suponía el 40,30% y en febrero se disparó hasta el 63,64%. A partir de ahí, la firma de hipotecas mixtas se ha mantenido alrededor del 70%, llegando al máximo el pasado mes de agosto de 2023 al estar presente en el 73,10% de las firmas.
¿Por qué ha habido esta avalancha de firmas en hipoteca mixta? El director general de iAhorro declara que “la parte inicial fija de la hipoteca mixta, que suele durar entre 5 y 15 años en función del banco, tiene un TIN bastante bajo en comparación con la hipoteca fija y, además, hasta la segunda parte de esta hipoteca el euríbor no afectará a la cuota mensual”. Además, el usuario cada vez es más consciente de que, cuando llegue la segunda parte de la hipoteca, la variable, “podrá cambiarla por otra mixta o una fija en caso de que el euríbor siga alto para poder evitar subidas de cuota”, matiza Beyer, que añade que “esto está haciendo que cada vez más usuarios se decanten por ella y, por ende, cada vez más bancos la ofrezcan”.
Respecto a los tipos de interés medios de estas hipotecas vemos que, pese a que también han registrado algunas subidas, han sido poco significativas. Por ejemplo, en el tercer trimestre del año hemos visto tipos de interés mixtos medios del 2,09% en julio, del 2,17% en agosto y del 2,41% TIN en septiembre. Este último dato es el más alto registrado en todo el año, pero está solo 0,04 puntos porcentuales por encima del anotado el mes de abril (2,37%) y, además, es 0,7 puntos menor que el 3,11% que registra de media la hipoteca totalmente fija y está 1,74 puntos por debajo del valor medio del euríbor de ese mes (4,149%). Es importante comentar que el INE no registra datos sobre hipotecas mixtas porque las incluye entre las fijas, por lo que no podemos hacer una comparativa real en este aspecto.
¿Qué pasará en el tercer trimestre de 2023 y en 2024?
Una de las preguntas más habituales entre las personas que tienen en mente comprarse una vivienda y pedir una hipoteca suele ser: ¿cuándo es el mejor momento? Y la respuesta es ahora. “Durante los tres últimos meses del año, los bancos suelen hacer promociones en sus productos para captar clientes y cumplir el objetivo anual. Entre esos productos, evidentemente, están las hipotecas, que cubren una buena parte de su negociado”, señala el CEO de iAhorro, Marcel Beyer, que además finaliza: “En el primer trimestre de 2024 lo más probable es que los bancos revisen al alza los tipos de interés de sus hipotecas, con muy pocas excepciones, porque el Banco Central Europeo ya ha anunciado que a lo largo del próximo año seguirá con la subida de los tipos de interés oficiales con el objetivo de reducir la inflación. Así, quien tenga la vivienda no debe esperar para hipotecarse”.
Puede consultar toda la información en este enlace al PDF del Índice iAhorro
