Se espera que este año 2024 sea el de la recuperación del mercado hipotecario. Pese a que muchos eran los expertos que señalaban que así sería ya a finales de 2023, otros siguen siendo reacios a adelantarse a los acontecimientos tal y como está actualmente la economía. Con un euríbor todavía alto, alrededor del 3,7%, y los tipos de interés oficiales paralizados en el 4,5% tras las últimas decisiones del Banco Central Europeo, durante los primeros meses de 2024 lo que hemos ido viendo ha sido un mercado hipotecario e inmobiliario relativamente estable. Esto es lo que podemos observar, en líneas generales, en el análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de abril en su Índice iAhorro correspondiente al primer trimestre de 2024.
En este nuevo informe, además de analizar la situación de las hipotecas de forma genérica, desde iAhorro también aportamos datos sobre los tipos de interés medios que firman nuestros usuarios, tanto a tipo fijo como variable o mixto, y los comparamos con los que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Precisamente, el organismo oficial ha hecho público este miércoles 24 de abril sus datos de hipotecas firmadas durante el mes de febrero, aunque en iAhorro registramos ya los datos completos hasta marzo.
Además, en del análisis del mercado hipotecario durante el primer trimestre de 2024 incorporamos nuevos datos sobre los tipos de viviendas que compran e hipotecan nuestros usuarios, tanto si son viviendas de obra nueva (a estrenar) como de segunda mano. Y las diferencias que vemos entre ellas son notables. Por un lado, observamos que la mayor parte de los usuarios de iAhorro compran viviendas de segunda mano, porcentaje que asciende al 84,83% del total, mientras que los que compran viviendas de obra nueva apenas representan el 15,17%. Esto, asegura Marcel Beyer, director general del comparador hipotecario, se debe a que “las viviendas de obra nueva tienen una desventaja importante: el precio de la vivienda y el desembolso inicial para pagar los gastos, incluso antes de que esté construida, suele ser bastante más elevado que el de las casas de segunda mano”.
Las hipotecas para obra nueva, más ‘baratas’
Concretamente, según los datos publicados en el Índice iAhorro del primer trimestre de 2024, durante este periodo, los usuarios del comparador que firmaron una hipoteca con iAhorro y compraron una vivienda de obra nueva afrontaron un precio de compra medio de 324.969,21 euros, hasta un 20% más elevado que el precio medio de las viviendas de segunda mano: 272.482,92 euros. Esto también nos lleva a que, aunque se adelante más dinero para pagar la entrada en el caso de las viviendas de obra nueva, el importe que se pide al banco de hipoteca es más elevado: 214.081,15 euros de media en el caso de la financiación de una vivienda de obra nueva y 184.971,70 euros en el caso de una vivienda de segunda mano.
En lo que respecta a los tipos de hipotecas que firman los usuarios de iAhorro en función del tipo de vivienda y a sus tipos de interés medios, observamos que, entre enero y marzo de 2024, de todas las personas que acudieron al comparador para firmar su hipoteca, el 87,90% se decantó por la mixta, el 9,73% por la fija y tan solo el 2,4% por la variable. ¿El motivo? Beyer asegura que “los tipos de interés iniciales de la hipoteca mixta (los de la parte fija del préstamo) siguen siendo más atractivos, más bajos, que los de las hipotecas fijas al 100% y, por supuesto, que los de las hipotecas variables. Además, en el caso de las personas que compran viviendas de obra nueva vemos que esos tipos de interés son algo más baratos que los que consiguen los ciudadanos que adquieren viviendas de segunda mano”.
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Tanto es así que, si nos fijamos en los tipos de interés mixtos vemos que, por ejemplo, durante el mes de marzo de 2024 (último del que tenemos datos completos) los usuarios de iAhorro que hipotecaron una vivienda de obra nueva firmaron, de media, un 1,95% TIN para los primeros años del préstamo (la parte fija), mientras que quienes hipotecaron su vivienda de segunda mano consiguieron una media del 2,08% TIN, 0,13 puntos más elevado. Si miramos los tipos de interés fijos medios vemos que ese dato aumenta un poco tanto en el caso de las viviendas de obra nueva (2,78% TIN) como en las de segunda mano (2,85% TIN). Y, por último, en lo que se refiere a las hipotecas variables, aunque el diferencial que consigan los usuarios a la hora de negociar con el banco sea bajo (hasta del 0,2%), como el euríbor sigue muy alto, en torno al 3,7%, siguen sin ser rentables.
¿Por qué consiguen hipotecas más baratas las personas que compran viviendas de obra nueva? “Se supone que los compradores de viviendas de obra nueva tendrán menos costes fijos que pagar junto a la hipoteca porque adquieren viviendas más eficientes. Esto hace que sean mejores perfiles para la banca porque su riesgo de endeudamiento baja levemente. Igualmente, las viviendas de obra nueva tienen más futuro en el mercado, por lo que la rentabilidad que el comprador le puede sacar a la vivienda nueva es mucho mayor”, responde el CEO de iAhorro.
¿Qué pasará con las hipotecas fijas en los próximos meses?
Como hemos dicho, los tipos de interés de las hipotecas para los ciudadanos que compran vivienda de obra nueva suelen ser mejores que para quienes adquieren viviendas de segunda mano. No obstante, en líneas generales, los tipos de interés de las hipotecas se han reducido bastante durante el primer trimestre del año. Es cierto que la tendencia a la baja ya comenzó a finales de 2023, sobre todo durante el mes de diciembre por la bajada de la barrera psicológica del 4% del valor medio del euríbor y por que la esperanza de que llegase pronto una reducción de los tipos de interés oficiales del BCE, que en ese momento y todavía se sitúan en el 4,5%.
“Con la reducción del euríbor a niveles del 3,7% y la previsión de una bajada de tipos cada vez más cerca, a partir de noviembre/diciembre de 2023, los ajustes que han ido haciendo las entidades financieras en las ofertas hipotecarias, en vez de ser al alza, comenzaron a ser a la baja. Por tanto, durante estos tres primeros meses de 2024 lo que hemos visto son ya bajadas de tipos generalizadas”, dice el CEO de iAhorro. De este modo, los tipos de interés medios de las hipotecas fijas que ha registrado el comparador hipotecario durante los últimos meses ya están por debajo del 3% TIN: en enero seguían en el 3,03% TIN, pero en febrero se redujeron hasta el 2,77% TIN y en marzo se han mantenido en el 2,84% TIN.
Esto hace que la diferencia entre los datos de tipos fijos medios que proporciona el INE y los de iAhorro sea todavía mayor. Según el organismo oficial, en España, se firmaron las hipotecas fijas a un tipo de interés medio del 3,64% en enero y a un tipo de interés medio del 3,57% en febrero, dos datos que están entre 0,6 y 0,8 puntos por encima de los registrados por el comparador. Y esas décimas de diferencia suponen mucho para los hipotecados.
Si calculamos lo que pagaría una persona que contrata su hipoteca con iAhorro al 2,77% TIN vemos que la cuota de su hipoteca fija de 150.000 euros a 30 años se situaría en los 613 euros cada mes, mientras que en el caso de quien firma una hipoteca fija al 3,57% TIN aumentaría hasta los 679 euros. Además, durante toda la vida de la hipoteca esta diferencia se ve, sobre todo, en el pago de intereses al banco: al firmar un préstamo de 150.000 euros a través del comparador hipotecario podría ahorrarse hasta 23.500 euros.
¿Qué esperamos para este 2024? “Todavía no ha bajado tipos el Banco Central Europeo, pero en cuanto lo haga lo más probable es que la banca siga sus pasos y que las bajadas que hemos visto hasta ahora en las ofertas de hipotecas fijas sean mayores. Por tanto, en la segunda parte del año podremos ver ya fácilmente hipotecas a tipo fijo en torno al 2% TIN. Por ahora, ya hemos firmado alguna al 2,4 o 2,5% TIN”, explica el director general de iAhorro, que prevé que esa primera bajada de tipos llegue en la reunión que el organismo oficial ha programado para el 11 de junio, aunque afirma: “no creo que esa primera bajada sea muy drástica. Hay que ir con pies de plomo para no tomar decisiones que nos hagan retroceder, de golpe, todo lo que hemos avanzado. Lo más lógico sería que el BCE fuera poco a poco y que, en junio, bajase los tipos solamente 25 puntos básicos, para ponerlos en el 4,25%. A partir de ahí, si todo va bien, podrá continuar bajándolos”.
Las hipotecas mixtas siguen siendo las más demandadas
Ningún organismo oficial, ni siquiera el Instituto Nacional de Estadística (INE), recoge datos sobre hipotecas mixtas. ¿Por qué? El principal motivo podría ser porque las registran como “hipotecas fijas”, ya que el primer periodo de este tipo de préstamos se rige por un tipo de interés fijo. No obstante, desde iAhorro sí que recopilamos estadísticas sobre el porcentaje de usuarios que se decantan por este tipo de hipoteca y los tipos de interés medios a los que la firman.
De este modo, podemos observar que el porcentaje de usuarios que llegan al comparador y que finalmente deciden firmar una hipoteca mixta sigue disparado. “La hipoteca mixta resurgió de sus cenizas durante el segundo semestre de 2022 y durante todo el 2023 se consolidó como la reina del mercado al estar presente, sobre todo a partir de mediados de año, en hasta un 70% de las firmas mensuales. Ahora, en los pocos meses que llevamos de 2024 esto se ha mantenido igual e, incluso, en febrero de este año hasta un 76,32% de los usuarios que han firmado su hipoteca con iAhorro ha elegido el préstamo a tipo mixto, el dato más alto desde que hay registros”, matiza Marcel Beyer. Este dato, en marzo de 2024, fue del 75,14%, mientras que las hipotecas fijas estuvieron presentes en un 19,08% de las firmas de ese mes y las variables tan solo en el 5,78%.
El motivo principal de que esta hipoteca se mantenga como las más competitiva es que tiene los tipos de interés medios más bajos: los usuarios de iAhorro consiguieron, durante del primer trimestre de 2024, un tipo de interés inicial fijo (los primeros 5, 10 o 15 años) para sus hipotecas mixtas que se situó en el 2,22% TIN. Si nos fijamos en meses concretos vemos que, pese a que ese tipo medio inicial de las hipotecas mixtas aumentó un poco en enero de 2024 (del 2,15% TIN de diciembre pasamos al 2,45% TIN), durante los meses de febrero y marzo se ha compensado esa subida con un 2,15% TIN y un 2,06% TIN, respectivamente. Estos tipos de interés están más de medio punto por debajo de los tipos de interés medios registrados en las hipotecas fijas al 100%.
¿Cómo está previsto que evolucione la hipoteca mixta en 2024? “La tendencia que estamos viendo ahora con la hipoteca mixta podría cambiar cuando el Banco Central Europeo se decida a bajar los tipos de interés y, sobre todo, cuando lo haga en varias ocasiones. Entonces, tanto las ofertas de los bancos como el euríbor bajarán y, la hipoteca fija, que ahora apenas representa el 20% de las firmas, podría recuperar parte del terreno perdido”.
¿Bajarán las hipotecas variables con revisión anual en abril?
El euríbor cerró marzo en el 3,718% y, a falta de cinco días hábiles para que termine el mes de abril se sitúa en el 3,70%. El dato de este mes es, por tanto, 0,057 puntos porcentuales más bajo que el registrado en abril de 2023 (3,757%) y es una muy buena noticia para los hipotecados. ¿Por qué? Si este mes terminara con el dato que vemos ahora, las personas que tengan contratada una hipoteca variable y les toque realizar la revisión anual con el dato de este mes, verán la primera rebaja en su cuota de los últimos dos años.
Concretamente, quien tenga contratada una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un diferencial del 0,99% al que hay que sumar el dato del euríbor de abril para calcular el tipo de interés y con revisión anual verá cómo su cuota mensual se reduce 5,02 euros: de los 782,20 euros mensuales que pagaba desde abril de 2023 (cuando el euríbor estaba al 3,757%) a los 777,18 euros que pagará a partir de esta revisión.
“Las cuotas de los hipotecados a tipo variable podrían bajar en abril por primera vez en 27 meses entre 5 y 10 euros al mes, en función de la cuantía que hayan pedido de hipoteca”, asegura el director general de iAhorro, que también admite que “la bajada que podemos ver en abril no compensará todas las subidas que han sufrido los hipotecados a lo largo de los últimos años”.
En caso de que la hipoteca, en vez de tener revisión anual la tenga semestral, los hipotecados ya han podido ver bajadas a partir de diciembre. Y seguirá siendo así para quienes les toque hacer la revisión con el dato de abril. Por ejemplo, en caso de haber firmado una hipoteca variable de 150.000 euros, también con un plazo de 30 años y un diferencial del 0,99% más euríbor, esta persona habrá visto cómo la cuota de su hipoteca se incrementó en octubre (el euríbor estaba al 4,16%) de los 782,20 euros hasta los 819,04 euros, es decir, su encarecimiento fue de 36,84 euros mensuales. Sin embargo, ahora esa subida se compensará con una bajada de unos 43 euros en la revisión de este mes, que dejará la cuota en los 776,01 euros.
Madrid sigue teniendo los precios más altos de la vivienda
Según el último informe publicado por el Instituto Nacional de Estadística sobre hipotecas, la cantidad media que los españoles pidieron a los bancos en febrero de 2024 para la compra de una vivienda fue de 136.145 euros, un poco por debajo de la media registrada en enero (138.149 euros) y de la de diciembre (140.451 euros). Eso sí, esa cuantía media de la hipoteca que aporta el organismo oficial no es representativa para todas las zonas de España, ya que no vale lo mismo una vivienda en una ciudad pequeña que en una como Madrid o Barcelona.
Tanto es así que, según los datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario, el 35,41% de las personas que firmaron su hipoteca con iAhorro entre los meses de enero y marzo de 2024 necesitaban por parte de las entidades una financiación superior a los 200.000 euros. Ese porcentaje aumenta casi diez puntos porcentuales respecto al recogido durante el último trimestre de 2023, cuando se situaba en el 25,64%. “Estos datos no hacen más que corroborar que los precios de las viviendas siguen subiendo, sobre todo en las grandes ciudades, donde la demanda supera con creces la oferta de vivienda”, subraya Beyer.
Si vemos el ‘ranking’ de las comunidades autónomas donde los usuarios del comparador hipotecario compran las viviendas con los precios más elevados, observamos que la Comunidad de Madrid lo sigue liderando, tanto en precio de compra como en importe de hipoteca. Por un lado, los usuarios de iAhorro que han comprado su vivienda en esta autonomía han pagado durante el primer trimestre de 2024 un precio medio de 345.000 euros, y, además, han firmado las hipotecas más altas, de 225.000 euros de media. Si comparamos estas cifras con las del último trimestre de 2023 vemos que el precio de la vivienda ha subido un 7,81% (desde los 320.000 euros de entonces) y la cuantía de las hipotecas, que se situaba en los 204.000 euros, un 10,29%.
A la Comunidad de Madrid le siguen, por este orden, las islas Baleares y Cataluña. Por un lado, en las Pitiusas el precio medio de la vivienda se sitúa en los 334.000 euros y en Cataluña está en los 295.000 euros. No obstante, en el trimestre anterior, entre octubre y diciembre de 2023, la comunidad catalana superaba, aunque no por mucho, a Baleares en precio medio de la vivienda: 277.000 euros frente a 268.000 euros de media. En lo que respecta a los importes de las hipotecas firmadas por los usuarios de iAhorro en estas zonas, todo sigue igual: en Baleares las hipotecas son más elevadas, ahora rondan los 213.000 euros de media, mientras que en Barcelona se sitúan en torno a los 204.000 euros.
Si, por el contrario, miramos las zonas más baratas vemos que Castilla-La Mancha (187.000 euros de media), Castilla y León (192.000 euros) y la Región de Murcia (196.000 euros) son las que tienen las viviendas más asequibles. En lo que respecta a las cuantías de las hipotecas, el ranking se altera un poco: en Castilla y León los usuarios de iAhorro financian los importes más bajos (132.000 euros), seguidos de los castellanomanchegos (144.000 euros) y los aragoneses (145.000€).
Puede consultar la información completa en este enlace al PDF del Índice iAhorro.
