El 2024 se está confirmando como el año de la estabilización del mercado hipotecario. La bajada del euríbor hasta niveles cercanos al 3,5% y el descenso que han empezado a iniciar también los tipos de interés que marca el Banco Central Europeo (BCE) están haciendo que el mercado hipotecario se estabilice y que los españoles tengan un poco más fácil hipotecarse que hace apenas unos meses. Eso sí, todavía queda mucho camino por recorrer. Esto es lo que podemos observar, en líneas generales, en el análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de julio en su Índice iAhorro correspondiente al segundo trimestre de 2024.
En este nuevo informe, además de analizar la caída drástica que estamos viviendo en la petición de cambios de hipotecas para mejorar sus condiciones y las diferencias entre hipotecar una vivienda de obra nueva frente a una vivienda de segunda mano, desde iAhorro también aportamos datos sobre los tipos de interés medios que firman nuestros usuarios cada mes, tanto a tipo fijo como variable o mixto, y los comparamos con los que publica la única fuente oficial que ofrece datos al respecto, el Instituto Nacional de Estadística (INE). Precisamente, este organismo publicó el pasado viernes 19 de julio sus datos de hipotecas firmadas durante el mes de mayo, aunque en iAhorro registramos ya los datos completos hasta junio.
Con esta comparativa “hemos podido constatar que existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado y lo que refleja la estadística oficial del INE", afirma el director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Marcel Beyer, que añade: “Seguimos viendo que en iAhorro conseguimos mejores condiciones para las hipotecas de nuestros usuarios que las que ofrecen los bancos a los clientes que acuden directamente a ellos, sin hacer una comparativa previa con las ofertas de otras entidades”.
La hipoteca mixta resiste con el 70% de las firmas
La bajada de los tipos de interés en junio por parte del Banco Central Europeo, que pasaron de estar al 4,5% a situarse en el 4,25%, provocó que la banca ajustara unos meses antes sus ofertas hipotecarias a la baja. Esto afectó sobre todo a la hipoteca fija y a la mixta, que son las más atractivas para los ciudadanos. Eso sí, la hipoteca mixta sigue consolidándose en el primer puesto frente a una fija que quiere remontar, pero la situación económica actual todavía se lo impide.
Concretamente, según los datos publicados en el Índice iAhorro del segundo trimestre de 2024, un 68,40% de los usuarios del comparador que firmaron una hipoteca durante este periodo eligieron la hipoteca mixta por encima de la fija y de la variable. Es cierto que este porcentaje ha bajado 6 puntos si lo comparamos con la media registrada durante el primer trimestre, que se situó en 74,44%, y el motivo ha sido el leve resurgir de la hipoteca fija, sobre todo durante el mes de mayo.
Concretamente, durante ese quinto mes del año, la hipoteca mixta estuvo presente en el 61,70% de las operaciones firmadas por iAhorro, mientras que los meses anteriores superó con creces el 70%. Por su parte, la hipoteca fija, que estaba estancada en porcentajes que se situaban alrededor del 20%, remontó en mayo hasta alcanzar el 34,57%. Eso sí, la hipoteca variable registró uno de los peores datos de su historia, con el 3,72% de la cuota de mercado. Con esto vemos que la hipoteca fija ha empezado a ganar algo de terreno, aunque en junio esa tendencia no se consolidó: la hipoteca mixta volvió a estar presente en el 71,88% de las operaciones, la fija en el 22,40% y la variable en el 5,73%.
Entonces te podemos ayudar
Como hemos visto en los trimestres anteriores, el motivo principal que hace que la hipoteca mixta se mantenga como la más atractiva para los usuarios de iAhorro es que el tipo de interés de la parte fija de la hipoteca mixta (los primeros 5, 10 o 15 años, en función del banco y de las preferencias del futuro hipotecado) sigue siendo muy competitivo. Por ejemplo, la media de los tipos de interés iniciales de las hipotecas mixtas que firmaron los usuarios de iAhorro durante el primer semestre de 2024 se sitúa en el 2,15% TIN, un dato que es incluso algo más bajo que el registrado durante el mismo periodo de 2023, cuando se situó en el 2,22% TIN.
Además, agrega el CEO de iAhorro, “si contratas una hipoteca mixta con un periodo inicial fijo de 5 o 10 años, durante ese tiempo, este tipo de préstamo te aporta la misma seguridad que una hipoteca fija y, después, cuando llega la parte variable, si encuentras algo mejor y no te compensa tener el euríbor como referencia, podrás cambiarla por una hipoteca fija o, incluso por otra hipoteca mixta con un periodo inicial fijo con buen tipo de interés. Por tanto, la hipoteca mixta sigue siendo el producto más atractivo para los ciudadanos”. Y es que, recordemos, la segunda parte de la hipoteca mixta funciona igual que la hipoteca variable: a un diferencial negociado con el banco habría que sumar el dato del euríbor de ese mes para sacar el tipo de interés que se pagará por el préstamo. Eso sí, esos diferenciales suelen ser más altos que los que se ofrecen con una hipoteca variable a partir del primer año: los usuarios de iAhorro consiguieron en junio un diferencial medio del 1,04%.
Las hipotecas fijas, cada vez más competitivas
Igual que las hipotecas mixtas han bajado un poco respecto al año pasado, si miramos cómo están ahora los tipos de interés de las hipotecas fijas vemos que en iAhorro hemos conseguido durante los últimos meses hipotecas al 2% TIN para perfiles muy ‘top’ y en torno al 2,7% TIN para perfiles más normales. Y “esto hace unos meses era prácticamente impensable”, matiza Marcel Beyer.
Tanto es así que, según datos registrados por iAhorro, la media de los tipos fijos firmados por los usuarios del comparador hipotecario durante el primer semestre de 2024 se ha situado en el 2,79% TIN, tan solo 0,08 puntos por encima de la media registrada durante el mismo periodo de 2023, entre los meses de enero y junio. Y si miramos solo los datos del segundo trimestre baja al 2,70% TIN de media.
Por ahora, el mes con el mejor tipo de interés medio de este primer semestre fue mayo, con un 2,67% TIN de media, el dato más bajo registrado desde abril de 2023 (2,60% TIN). Si bien es cierto que la tendencia actual es diferente a la de entones: durante la segunda parte del año 2023 los tipos de interés no dejaron de subir, pero ahora las ofertas están a la baja y, lo más probable, es que en el segundo semestre de 2024 los tipos de interés medios firmados en iAhorro se reduzcan aún más.
Si comparamos los datos registrados por iAhorro con los del Instituto Nacional de Estadística vemos que las diferencias son notables. En lo que va de 2024, el INE registra un tipo de interés medio para las hipotecas fijas del 3,36% TIN, hasta 0,57 puntos porcentuales más alto que el conseguido por los usuarios de iAhorro. Además, si nos fijamos en meses concretos vemos que, en mayo (último mes del que publica datos el organismo oficial), el tipo de interés medio de las hipotecas fijas firmadas en España según el INE se situó en el 3,42%, mientras que los usuarios de iAhorro firmaron un TIN medio del 2,67% en sus hipotecas a tipo fijo. En este caso la diferencia es de hasta 0,75 puntos porcentuales.
“Pese a que el mercado hipotecario se encuentra ahora mismo en un momento de bastante estabilidad y los bancos ya no son tan reacios a ofrecer hipotecas fijas a sus clientes, sigue siendo muy importante comparar para encontrar la mejor hipoteca según cada tipo de perfil", afirma el director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro. Y es que, durante estos últimos meses, "Estos tipos de interés, si solamente miras la oferta comercial que publican los bancos en sus páginas web no se encuentran; solo se consiguen acudiendo a un comparador hipotecario como iAhorro", matiza Marcel Beyer.
Los cambios de hipoteca, bajo mínimos
Pese a la bajada del euríbor, que a tan solo seis días de cerrar el mes de julio registra una media del 3,555%, el dato más bajo del año y también el más bajo desde febrero de 2023, este índice de referencia se encuentra todavía en valores muy elevados que hacen que la hipoteca variable siga siendo un producto poco atractivo para los ciudadanos. Tanto es así que tan solo un 5,71% de los usuarios de iAhorro eligieron este tipo de préstamo durante el segundo trimestre de 2024 frente a las hipotecas fijas o mixtas.
No obstante, por contradictorio que parezca, los cambios de hipoteca para mejorar sus condiciones están bajo mínimos. Recordemos que, en 2023, de media, los cambios de hipoteca suponían más del 30% de las operaciones gestionadas por iAhorro cada mes. Pero, a principios de este año, ya vimos una caída sustancial en los cambios de hipoteca, que durante el segundo trimestre se ha consolidado. El año empezó con un 25,46% de cambios de hipoteca sobre el total de las operaciones gestionadas por iAhorro; ese porcentaje subió en febrero hasta el 27,01%, pero a partir de ahí ya no hubo remontada: en marzo bajó hasta el 19,95%, en abril hasta el 15,47% y en mayo se anotó el dato más bajo desde que hay registros, con un 13,33%, porcentaje muy similar al de junio (13,55%).
“Los datos que estamos registrando ahora en subrogaciones o mejoras de hipoteca son los más bajos desde que comenzamos a cuantificarlos. Podríamos decir que esta tendencia a la baja es sorprendente porque hoy en día el euríbor sigue estando en niveles muy elevados, sin embargo, ya esperábamos que esto sucediera. Los españoles, en cuanto ven que las cuotas mensuales de sus hipotecas bajan, por poco que sean, dejan de preocuparse por ellas. Y eso que podrían reducirlas mucho en caso de cambiarse a una hipoteca fija o mixta”, analiza CEO de iAhorro.
El tipo inicial de la hipoteca variable sigue a la baja
Si nos fijamos en los datos registrados por iAhorro en hipoteca variable y los comparamos con los del INE, las diferencias son mucho más evidentes que en las hipotecas fijas. No obstante, esto se debe a que “no sabemos con exactitud qué dato registra el Instituto Nacional de Estadística. En iAhorro tan solo registramos la parte fija de esta hipoteca, es decir, el tipo de interés que el usuario firma para los primeros 6-12 meses del préstamo, porque a partir de ahí los intereses que el usuario pagará depende del dato del euríbor”.
Por este motivo, en iAhorro hemos registrado durante el primer semestre de 2024 una media de los tipos de interés fijos iniciales de las hipotecas variables del 0,93%, un dato que es 0,05 puntos más bajo que el registrado durante el mismo periodo de 2023, de enero a junio de ese año (0,98%). No obstante, también vemos que este dato es 2,25 puntos porcentuales más bajo que el que refleja el INE entre enero y mayo en su estadística oficial (3,16%). Y, si analizamos la estadística por meses, vemos que los datos registrados por los usuarios de iAhorro han ido disminuyendo en los últimos meses, y en mayo de 2024 se rozó el mínimo, con un 0,62% TIN.
Por su parte, en el caso de los registros del INE, mientras que a finales de 2023 se vieron algunas bajadas en sus datos y parecía que 2024 empezaba con la misma dinámica, a partir de febrero de 2024 los tipos variables medios han subido más de lo esperado. Por ejemplo, en mayo, las hipotecas variables en España registraron una media del 3,07% TIN, según el INE. Ese dato es hasta 2,45 puntos más alto que el registrado por iAhorro ese mismo mes.
¿Qué previsiones hay para el segundo semestre de 2024?
Lo que pase durante los próximos meses dependerá en gran medida de lo que haga el BCE y de los valores que vaya registrando el euríbor. No obstante, el CEO de iAhorro asegura que "el último trimestre del año es siempre en el que vemos más movimientos. En verano, en los meses de julio y agosto, no esperamos grandes cambios en ningún sentido, pero de cara a septiembre o principios de octubre la banca moverá ficha para cumplir sus objetivos anuales".
"2024 está siendo un año muy estable, pero con una tendencia a la baja que se está empezando a notar ya en buena parte de los indicadores hipotecarios. Para que el mercado remonte necesitamos dos cosas: que bajen los precios de la vivienda (poco probable y complicado) y que las caídas del euríbor y los tipos de interés sean más pronunciadas, algo que esperamos ver de cara a 2025, cuando prevemos una mejora sustancial del mercado", finaliza el director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Marcel Beyer
Puede consultar la información completa en este enlace al Índice iAhorro.
