El hipotecado digital en España tiene una media de 37 años; una antigüedad laboral media de 9 años y un trabajo indefinido; suele comprar en pareja (el 62,78% lo hace) con unos ingresos medios entre los dos de 2.691 euros netos mensuales, además de unos ahorros que superan los 80.000 euros de media.
Estos datos se desprenden del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de julio en su Índice iAhorro correspondiente al segundo trimestre de 2023. Además, en él se especifica que el precio medio de la vivienda que se compra en España está en los 266.176 euros y la cuantía media de las hipotecas que se piden, en torno a los 180.000 euros.
Si comparamos estos datos con los registrados hace justo un año, analiza Marcel Beyer, CEO de iAhorro, “vemos una notable diferencia en el ahorro que ahora tienen que aportar los ciudadanos como entrada a la hora de comprarse una vivienda respecto al que tenían que aportar entonces”. El motivo, señala Beyer, está “en la subida de los tipos de interés de las hipotecas; en la muy leve reducción de los precios de la vivienda, que han bajado mucho menos de lo esperado; y en el mantenimiento de los salarios, que pese al encarecimiento de la vida no suben”.
Actualmente “para poder comprar ahora una vivienda al 3% TIN, con el mismo precio que hace apenas un año (cuando todavía se podían conseguir hipotecas con un tipo de interés del 1% TIN), hay que presentar el doble de ahorros para que no se dispare el riesgo de endeudamiento y podamos pagar la misma cuota mensual de hipoteca”, añade el director general del comparador hipotecario.
Por ejemplo, con un sueldo de 30.000 euros anuales (1.800 euros mensuales en 14 pagas) y unos ahorros de 70.000 euros, cuando los tipos de interés estaban en el 1%, podríamos comprar una casa de 230.000 euros, pedir una hipoteca de alrededor de 180.000 euros, pagar el 10% adicional de gastos y una cuota de alrededor de 580 euros sin problema. Pero ahora, con los tipos ya por encima del 3% TIN, para poder comprar esa misma vivienda deberías aportar el doble de ahorros para que la hipoteca se quedara en torno a los 137.000 euros y la cuota mensual no superara tampoco los 580 euros.
“El problema con la subida de tipos es que el riesgo de endeudamiento aumenta”, declara Marcel Beyer. Y es que, para no superar ese riesgo de endeudamiento, los bancos no permiten a sus clientes destinar más del 30/35% de su sueldo neto mensual a pagar la hipoteca. La otra opción, por tanto, sería adquirir una casa más barata: comprar una vivienda de unos 180.000 para que, con un tipo de interés del 3% TIN, se pudiera conseguir una hipoteca con una cuota mensual asumible.
Las hipotecas, cada vez más caras y menos accesibles
Para analizar cómo están ahora las hipotecas en España, el nuevo Índice iAhorro, igual que en sus anteriores ediciones, también compara los datos que consiguen los usuarios que firman su hipoteca con la ayuda de los más de 70 expertos hipotecarios de iAhorro y los que aporta el Instituto Nacional de Estadística (INE) tras recogerlos del Colegio de Registradores. Entre sus objetivos están, explica Marcel Beyer, demostrar que “todavía existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado gracias a la comparación y negociación con las diferentes entidades financieras, y lo que se consigue si se opta por aceptar la oferta de tu banco de toda la vida”, lo que recoge el INE en sus estadísticas.
Concretamente, según el organismo oficial, en mayo de 2023, último mes del que aporta datos, se contrataron 33.398 préstamos hipotecarios en nuestro país, una cifra superior a la del mes de abril (27.053 préstamos hipotecarios, el dato más bajo registrado por el organismo desde diciembre de 2020), pero que sigue siendo mucho más baja que la registrada, por ejemplo, en septiembre de 2022, cuando se ejecutaron 44.119 firmas de hipotecas en España.
Esta situación, analiza Marcel Beyer, “demuestra que en lo que se refiere a firma de nuevas hipotecas estamos en un momento de claro retroceso, cada vez vamos a menos”. Entre las consecuencias que ha hecho que se reduzca la contratación de hipotecas durante este año están la subida vertical del euríbor, que en abril de 2022 se situó por primera vez en positivo tras algo más de seis años por debajo de cero y ahora ya está por encima del 4%, y la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), también situados en ese umbral.
¿Qué pasará a partir de ahora? Por un lado, sobre los tipos de interés, el CEO de iAhorro cree que “tras la subida prevista el próximo 27 de julio puede que el Banco Central Europeo se tome un respiro y mantenga un tiempo los tipos en el 4,25%. En los últimos 20/25 años no hemos visto los tipos de interés por encima de esa cifra y hemos pasado crisis mucho peores que esta”. En lo que respecta al euríbor, Beyer afirmó en el anterior Índice iAhorro que este indicador alcanzaría el 4% en verano se ha cumplido, aunque ahora es más cauto y dice que “su evolución está en manos del BCE: si sigue con las subidas de tipos en septiembre, es probable que lleguemos a ver niveles del 4,5% o incluso del 5%, pero si paraliza esas subidas tanto el euríbor como los tipos de interés se estancarían en torno al 4,25%”.
La hipoteca fija se estabiliza en el 3% TIN, pero cae su contratación
Los cambios mencionados en el mercado han influido mucho en las ofertas de los bancos y en la subida de los precios de las hipotecas. Por un lado, los préstamos con un tipo de interés fijo, es decir, con una cuota mensual que no cambia desde el inicio hasta el final, han ido encareciéndose a medida que el BCE aumenta los tipos de interés oficiales, aunque se están estabilizando.
“A partir del segundo semestre de 2022 los cambios en las hipotecas fijas fueron muy significativos, pero ahora los bancos están haciendo solo pequeños ajustes al alza dentro de una relativa estabilidad. También hay entidades que hacen promociones puntuales bastante buenas en función del perfil del cliente, para posicionarse mejor frente a la competencia”, matiza el director general de iAhorro.
Por tanto, pese a que la media de las hipotecas fijas que firman los usuarios del comparador casi se ha duplicado respecto al año pasado: del 1,55% TIN de junio de 2022 hasta el 2,98% TIN que vemos en el mismo mes de 2023; si comparamos solo lo ocurrido este año vemos que en el segundo trimestre de este año, entre abril y junio de 2023 la media a la que firmaron sus hipotecas a tipo fijo los usuarios que acudieron a iAhorro se situó en un 2,78%, un dato que está solo 0,13 puntos porcentuales por encima del registrado entre enero y marzo (2,65%).
A pesar de esta relativa estabilización, sigue cayendo poco a poco la contratación de hipotecas fijas en España: en junio de 2022, el 89,22% de los usuarios que acudían a iAhorro se decantaban por firmar una hipoteca fija frente al 5,88% que elegían la hipoteca mixta y el 4,90% que preferían la variable. Pero ahora esa tendencia se ha invertido: este pasado mes de junio de 2023, el 67,43% de los usuarios firmaron una hipoteca a tipo mixto, el 10,29% una variable y el 22,29% restante una hipoteca fija. Con estos datos podemos observar que, en tan solo un año, la hipoteca fija ha perdido un 66,93% de la cuota de mercado.
“Además de la subida de los tipos de interés de este tipo de hipotecas, en la decisión final que vayan a tomar los futuros hipotecados también influye mucho la preferencia del banco. Ahora, las entidades financieras apenas ofrecen hipotecas fijas competitivas y, en muchos casos, ni siquiera incluyen este tipo de hipoteca entre sus ofertas”, explica Marcel Beyer.
Las hipotecas variables: ¿buena opción para inversores?
Por su parte, la cuota mensual de las hipotecas variables varía en función del dato que registre el índice al que estén referenciadas, en este caso el euríbor. A este euríbor, además, se suma un diferencial que se negocia con el banco al inicio de la hipoteca y que es fijo durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, si hubiéramos negociado un diferencial del 0,55% en junio, con un euríbor del 4,007% en ese momento, el TIN de la hipoteca sería del 4,557%. Y es importante saber que la hipoteca variable tiene un periodo inicial de 12 meses con un tipo de interés fijo.
Por tanto, como el euríbor ha pasado en poco más de un año de estar en negativo a superar el 4%, las hipotecas variables también se han encarecido a nivel general, aunque la parte inicial de estas hipotecas se mantiene mucho más bajo que en las fijas. Tanto es así que iAhorro registró de abril a junio de 2023 una media de los tipos de interés iniciales de las hipotecas variables que se situó en un 1,02%, un dato solo 0,08 puntos más elevado que el registrado en el trimestre anterior (0,94%). El tipo medio anual, entre junio de 2022 y junio de 2023 se sitúa, concretamente, en un 0,87%, mientras que el dato más bajo se registró en noviembre de 2022 (0,52%) y el más elevado en junio de 2023 (1,19%).
Si comparamos los datos de iAhorro y los del INE vemos que la diferencia es mayor que en las hipotecas fijas. Según el organismo oficial, la media de los tipos variables firmados entre junio de 2022 y mayo de 2023 (último mes del que aporta cifras) fue del 2,25%, hasta 1,38 puntos por encima de la de iAhorro (0,87%) durante esos mismos meses. Además, en mayo el INE registró una media del 2,79%, dato también 1,9 puntos superior al registrado ese mismo mes por iAhorro (0,98%).
Y, en lo que respecta a los diferenciales que después se suman al dato del euríbor, “en este segundo trimestre, en iAhorro hemos llegado a ver diferenciales en torno al 0,1 o 0,2%”, declara Beyer, que añade que “la hipoteca variable es un producto interesante para aquellas personas que compran viviendas como inversión y que tienen la intención de amortizar la hipoteca en un corto periodo de tiempo”.
Sigue aumentando la oferta y la demanda de hipotecas mixtas
Ningún organismo oficial, ni siquiera el INE, recoge datos sobre hipotecas mixtas, pero en iAhorro han empezado a ofrecerlos a partir de enero de 2023. Gracias a esto podemos observar que el porcentaje de usuarios que llegan al comparador y que finalmente deciden firmar una hipoteca mixta y no una fija o una variable se ha disparado. En junio de 2022 solamente un 5,88% del total de usuarios de iAhorro firmaban una hipoteca mixta, porcentaje que se mantuvo en torno a esa cifra hasta noviembre de ese mismo año, cuando subió hasta el 24,14%. A partir de ahí no ha dejado de incrementarse y en junio de 2023 anotó su valor más alto, con el 67,82%.
Y es que los tipos de interés de las hipotecas mixtas son mucho más atractivos que los de las fijas o las variables. Concretamente, los tipos mixtos medios que firmaron los usuarios del comparador hipotecario en junio se situaron en un 2,25% TIN durante la parte fija del préstamo (los primeros entre 5 y 15 años), un dato que está 0,73 puntos por debajo de la media de los tipos fijos al 100%. Asimismo, si los comparamos con el tipo de interés variable, vemos que el tipo de interés de las mixtas es superior, hasta 1,06 puntos porcentuales. No obstante, ese 1,19% TIN que registran de media las hipotecas variables solo está vigente los 12 primeros meses del préstamo y, después, empezará a fluctuar al mismo ritmo que el euríbor.
Por esto, asegura el CEO de iAhorro, “estamos en un momento de furor por la hipoteca mixta y ya son muy pocas las entidades que no comercializan este producto porque la demanda que hay por parte de los clientes es bastante elevada. Es más, seguro que los bancos que todavía no venden tipos mixtos están planteándoselo o tienen previsto hacerlo en un corto periodo de tiempo”.
En el Índice iAhorro del último trimestre de 2022 explicábamos que Openbank e ING ya habían vuelto a incorporar este producto en su cartera y también Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, EVO e Hipotecas.com lo estaban ofreciendo a sus clientes. Ya a inicios de año la competencia aumentó y entre enero y marzo de 2023 vimos cómo entidades como Laboral Kutxa, TargoBank o CaixaBank también la incluyeron. Y durante este segundo trimestre del año 2023 se han seguido incorporando entidades a la “fiebre” de la hipoteca mixta, como es el caso de Unicaja y KutxaBank.
Puede consultar la información completa en el PDF del Índice iAhorro.
