El 2022 ha comenzado con grandes cambios en las ofertas de las hipotecas por la drástica subida que ha experimentado el euríbor (principal índice de referencia de las hipotecas variables en Europa) debido a la crisis macroeconómica generada tras el comienzo de la guerra entre Ucrania y Rusia. Tanto es así que, el panorama es completamente diferente al vivido durante los últimos meses de 2021.
Por un lado, quienes tengan una hipoteca variable verán que, cuando les toque la revisión (anual, semestral o trimestral), sus cuotas mensuales ascenderán vista la tendencia alcista del euríbor. Y, por otro, aquellos que tengan previsto pedir una hipoteca verán cómo las entidades han reducido y encarecido su oferta de tipos fijos para priorizar la contratación de préstamos hipotecarios a tipo variable.
Esto se explica en el último informe del Índice iAhorro, que analiza el mercado hipotecario español entre los meses de enero y mayo de 2022. En él también se demuestra cómo comparando todas las ofertas del mercado se pueden conseguir tipos de interés mucho más bajos y aporta una visión real de la situación de las hipotecas en España en comparación con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), más generalizados y alejados de la realidad de cada persona.
Los bancos suben hasta un 1,5% el tipo fijo para impulsar el variable
¿Por qué ha cambiado tanto la visión de la banca? El CEO de iAhorro, Marcel Beyer, explica que, “en un entorno de incertidumbre como el actual, apostar por una hipoteca variable lo que hace es ajustar la estructura de márgenes y facturación a la de coste”, por lo que es más beneficiosa para las entidades, que entonces “lo que quieren hacer de la hipoteca variable su producto estrella”.
Para conseguir su objetivo, la mayoría de los bancos, además de ofrecer mejores ofertas en los tipos de interés variables, es decir, ajustar el diferencial que se suma al euríbor para calcular el TIN de este tipo de hipoteca, lo que están haciendo es encarecer la hipoteca a tipo fijo para hacerla menos atractiva para los clientes.
Si analizamos los datos recopilados en los últimos meses por el comparador hipotecario iAhorro [consultar la página 18 del Índice iAhorro], vemos cómo la tendencia sobre todo en abril y mayo ha ido a la baja en lo que a tipos variables se refiere. Eso sí, los últimos datos publicados por el INE corresponden al mes de marzo de 2022, por lo que esa bajada todavía no la refleja el organismo oficial y es probable que haya que esperar uno o dos meses más (en julio publicará los datos de mayo) para que podamos analizarla.
En marzo, el INE publicó una media de los tipos variables del 2,15% y ese mismo mes los usuarios que acudieron a iAhorro lograron, de media, un tipo variable del 1,20%, es decir, un 0,95% más bajo. A partir de ahí, el comparador hipotecario consiguió para sus clientes un tipo variable medio en abril del 0,91% y en mayo del 0,70%, el más bajo desde abril de 2021, cuando se alcanzó el 0,66%.
La tendencia opuesta se ha visto en la evolución de los tipos fijos medios [consultar la página 8 del Índice iAhorro]. Si hacemos la misma comparativa entre los datos conseguidos por los usuarios de iAhorro y los ofrecidos por el INE, vemos cómo, en marzo de 2021, el dato medio del organismo oficial (2,68%) es un 1,60% más elevado que el de iAhorro: 1,08%. No obstante, en el comparador ya se está notando la subida de los tipos fijos y la media de mayo ha ascendido hasta el 1,36%, dos décimas por encima del dato de abril (1,17%) y la media más alta registrada en un mes desde noviembre de 2020.
“Entre mayo y junio hemos empezado a notar cambios significativos en las ofertas de los bancos con subidas en la TAE de hasta un 1,5%” También es cierto, matiza el CEO de iAhorro, que “los tipos fijos que hemos visto en los últimos años, sobre todo en 2021, han sido los más bajos que se recuerdan, pero la subida del euríbor está haciendo que, poco a poco, vayan registrándose ascensos generalizados”.
Todo ello pese a que, todavía, el 90,85% de las personas que firmaron su hipoteca con iAhorro en mayo lo hicieron con un tipo de interés fijo y solo el 2,82% eligió un tipo variable. El 6,34% restante optó por la hipoteca mixta como una alternativa que parece que vuelve a resurgir tanto para los usuarios como para los bancos después de permanecer muchos años desaparecida.
Los vascos son los que consiguen los tipos fijos más bajos de media
Como vemos muchos usuarios apuestan por la hipoteca fija y uno de los motivos es que buscan la seguridad de que, por mucho que suba el euríbor, esto no va a afectar a sus cuotas mensuales. Otro es que aún se siguen encontrando buenas ofertas en este sentido. El comparador de hipotecas fijas desglosa los datos que recopila por comunidades autónomas, algo que no hace el Instituto Nacional de Estadística.
De este modo, según las cifras de iAhorro, el tipo fijo medio (TIN) concedido por los bancos durante los primeros cincos meses de 2022 (de enero a mayo) a los usuarios del comparador residentes en el País Vasco este se situaba por debajo del 1%, concretamente en el 0,98%, siendo esta la región con el tipo fijo medio más bajo. Si continuamos analizando las mejores ofertas, en segundo lugar, estarían las conseguidas por los asturianos (1,03% de media en el tipo fijo) y completarían el podio los extremeños (1,11%). Eso sí, en ninguna autonomía la media de estos tipos fijos firmados por los hipotecados supera el 1,5%. Y son los cántabros los que peores ofertas de media han logrado este año, con un 1,46% de TIN fijo de media.
Aumenta la financiación concedida por las entidades
Lo más habitual es que los bancos no conceden más de un 80% de financiación del valor de compraventa o de tasación de la vivienda. Eso sí, en los tres últimos meses del año hemos visto un cambio inesperado en este sentido: mientras que en enero y febrero solo un 35,5% y un 41,33% consiguieron financiaciones de entre un 70% y un 80%; en marzo, abril y mayo esos porcentajes se dispararon. Concretamente, en el tercer mes del año el 71,43% de las personas que firmaron su préstamo tras acudir a iAhorro lograron entre un 70 y un 80% de financiación, una cifra que se redujo hasta el 56,94% en abril, pero que volvió a crecer en mayo: 68,12%.
En lo que respecta a financiaciones mayores, después de que en febrero se redujeran considerablemente, en el pasado mes de mayo volvieron a crecer los usuarios que consiguieron una financiación de más del 90%. Concretamente, lo lograron el 2,90%, por lo que ya estamos cerca de las cifras alcanzadas en mayo del año pasado: 3,77%. El 8,70% restante lograron que el banco les financiara entre un 80 y un 90% del valor total de la vivienda.
Por comunidades, el porcentaje medio de financiación conseguido más elevado se encuentra en las islas Baleares, con un 75,96%, seguido de Castilla y León (74,73%). Es llamativo ver cómo en la Comunidad de Madrid, una de las regiones donde los precios de la vivienda son más elevados, el porcentaje de financiación concedido a los ciudadanos por parte de las entidades bancarias no alcanza el 70% y se queda, para ser exactos, en el 65,87% de media.
La menor financiación la consiguieron los vascos, con un 57,46%. ¿Qué influye en esto? La cantidad de ahorros que puedas aportar de entrada: cuantos más ahorros, menos financiación necesitas; el perfil del cliente: a mejor perfil, más porcentaje de financiación puede darte el banco, y el lugar en el que se encuentre la vivienda también es clave: los bancos saben que una vivienda ubicada en un pueblo pequeño tiene menos salida (en caso de que el propietario quiera venderla con el paso de los años) que en una gran ciudad.
Los catalanes, los que más dinero aportan de entrada
Como viene siendo habitual, el precio de la vivienda es más alto en las grandes ciudades. Por ello, Cataluña y la Comunidad de Madrid lideran, por ese orden, el ranking de precios de compra, según datos recopilados por iAhorro.
Entre enero y mayo de 2022, el precio medio de compra de la vivienda en Cataluña se ha situado en 470.000 euros y en Madrid está en torno a los 365.000 euros, siendo estas las dos regiones de España con el precio más alto. No obstante, resulta llamativo ver que los catalanes piden menos financiación al banco para la hipoteca, en torno a los 201.000 euros (269.000 euros menos de lo que vale de media la vivienda), por los 218.000 euros que solicitan los madrileños (147.000 euros menos del coste total). Fuera de estas dos regiones, los precios más elevados se encuentran en las islas Baleares, con una media de 240.000 euros y, casi a la par, en el Principado de Asturias, con 239.000 euros de media.
Puede consultar toda la información completa en el PDF del índice iAhorro.
