La situación del mercado hipotecario ha cambiado radicalmente en poco más de dos años. El año 2021 fue uno de los mejores años para hipotecarse: el euríbor registró sus valores mínimos históricos (-0,505 en enero y -0,502% en diciembre de ese año) y las firmas de hipotecas en España registraron cifras nunca vistas, hasta las 418.058 operaciones en todo el año, un 23,7% más que en 2020, según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Y, aunque parecía que 2022 iba a seguir el mismo camino, la guerra entre Rusia y Ucrania, que comenzó en febrero de ese año, hizo que el euríbor y la inflación de la eurozona comenzaran a subir de forma considerable, marcando un antes y un después en el sector.
Tanto es así que el índice de referencia de las hipotecas variables volvió a registrar valores positivos en abril de 2022 (0,013%), tras pasar más de seis años en negativo. Esto afectaba a todos los hipotecados a tipo variable que tenían que revisar a partir de ese momento la cuota de su hipoteca al alza. Estos encarecimientos, al principio se situaron entre los 30 y 60 euros al mes, pero el euríbor siguió subiendo hasta terminar el año 2022 en el 3,018%, lo que provocó que los hipotecados que revisaban su hipoteca en diciembre vieran cómo su cuota mensual ascendía, en algunos casos, hasta 500 euros cada mes.
Y eso no fue todo. En 2023 el euríbor siguió al alza, alcanzando en octubre de ese año su pico más alto en 15 años con un 4,160%, un dato que se situaba hasta 4,662 puntos porcentuales por encima del registrado en diciembre de 2021. Por tanto, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “quienes contrataron una hipoteca variable cuando el euríbor estaba en negativo han sido los mayores perjudicados de la subida de este indicador, ya que han visto cómo su cuota mensual se han casi duplicado en apenas dos años debido a la subida de los intereses que pagan al banco”.
Las hipotecas con revisión anual en octubre, las que más suben
Las hipotecas variables pueden revisarse de forma trimestral, semestral o anual, en función de la entidad financiera con la que la contrates y del acuerdo al que llegues con ella. Eso sí, lo más común es que la revisión sea anual, aunque muchas personas cuentan ya con revisiones semestrales. Las trimestrales son casi inexistentes y, por eso, desde iAhorro vamos a calcular cómo han afectado estas subidas del euríbor a los hipotecados a tipo variable con revisión anual y semestral.
Por un lado, en caso de tener que hacer la revisión de las cuotas de forma anual, quien contrató su hipoteca variable en 2021 solamente ha visto encarecimientos en sus cuotas. Por ejemplo, quien firmó un préstamo de 150.000 euros a 30 años con euríbor + diferencial del 0,99% en enero de ese año, cuando el euríbor registró el dato más bajo de toda su historia (-0,505%), comenzó pagando una cuota mensual de 447,80 euros. En la revisión de 2022, también en el mes de enero (-0,477% de euríbor), esa cuota ascendería muy levemente, hasta los 449,58 euros. Sin embargo, el mayor incremento lo sufriría este hipotecado justo un año después, en enero de 2023, cuando el índice de referencia de su hipoteca se situó en el 3,337%, lo que incrementó su cuota hasta los 723,03 euros al mes.
Con todo, esta persona ha visto cómo en dos revisiones anuales la cuota mensual de su hipoteca ha pasado de estar en los 447,80 euros a los 723,03 euros, lo que supone un encarecimiento acumulado de 275,22 euros cada mes o, lo que es lo mismo, en estos dos años ha pagado en total 3.302,64 euros más por su hipoteca. Sin embargo, si hacemos los cálculos de todo el año, vemos que no fue enero el mes con las mayores subidas de cuota, sino octubre. El principal motivo es que el euríbor ha registrado en octubre de 2023 su dato más alto en 15 años, lo que supone que quienes hayan tenido que revisar ese mes su hipoteca habrán sufrido mayores incrementos en sus cuotas que los que hayan revisado antes e incluso después.
Tanto es así que, siguiendo el mismo ejemplo anterior, quien firmó una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con euríbor + diferencial del 0,99% y revisión anual en octubre de 2021 vemos que comenzó pagando 449,18 euros, una cuantía similar a quien la firmó en enero de ese mismo año porque el euríbor estaba todavía muy bajo, en el -0,477%. No obstante, en este caso, con la primera revisión anual este hipotecado ya sufre un incremento significativo en su cuota, al pasar a pagar 643,37 euros porque el índice de referencia en octubre de 2022 ya había comenzado a subir e incluso superaba el 2% (2,233%).
A este encarecimiento de 225,49 euros habrá que sumar otro de 126,44 euros en 2023: en octubre de ese año el euríbor registró su máximo histórico y la cuota de esta hipoteca aumentó hasta los 801,57 euros. Esto supone que este hipotecado experimentó una subida de un 78,27% en la cuota de su hipoteca en dos años, con un encarecimiento acumulado de 351,93 euros cada mes (4.223,16 euros en total).
En caso de que la cuantía de esta hipoteca fuera mayor, los incrementos también serían más drásticos. Por ejemplo, para una hipoteca variable de 300.000 euros con las mismas condiciones mencionadas en el ejemplo anterior, en caso de que se firmara en octubre de 2021 vemos cómo su cuota inicial era de 899,28 euros al mes, pero en el segundo año aumentó hasta los 1.350,26 euros y en 2023 ascendió todavía más, hasta los 1.603,14 euros. Esto implica un encarecimiento acumulado de 703,86 euros al mes o, lo que lo mismo, que el hipotecado pagara en los últimos dos años un total de 8.446,32 euros más de intereses por la subida del euríbor.
Abril, el peor mes para las revisiones semestrales
Como hemos dicho, otra opción que tienen los hipotecados a tipo variable es hacer la revisión de la cuota de su hipoteca de forma semestral. Pero ¿qué diferencia hay? El director de Hipotecas de iAhorro explica que “cuando el euríbor está en ascenso, los primeros en sufrir el encarecimiento de sus cuotas son los hipotecados a tipo variable con revisión semestral porque, aunque la cuota vaya subiendo de forma más paulatina, lo hace en más ocasiones (2 en un año) que si tuviera una revisión anual (1 al año)”. Eso sí, añade Simone Colombelli: “Con el euríbor a la baja, también son los hipotecados con revisión semestral los que ven antes una bajada en las cuotas e, igualmente, las experimentan más veces”.
A la hora de hacer los cálculos en función del mes de contratación de la hipoteca, vemos que quien tenga una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con euríbor más un diferencial del 0,99% y la haya firmado con revisión semestral, habrá visto también incrementos en sus cuotas, pero más moderados. Por ejemplo, siguiendo el ejemplo anterior de una hipoteca contratada en enero de 2021, vemos que la cuota apenas varió un euro durante las primeras dos revisiones (julio 2021 y enero 2022). Tanto es así que comenzó pagando 447,80 euros mensuales y hasta julio de 2022 la cuota se mantenía casi invariable, en los 449,56 euros mensuales.
No obstante, a partir de ahí empezaron las subidas más drásticas: en julio de 2022 el euríbor se situaba en el 0,992% y la cuota subió casi 100 euros, hasta los 549,43 euros mensuales. A los seis meses, en enero de 2023 el euríbor ya superaba el 3% (3,337%) y la cuota mensual volvió a encarecerse, aunque esta vez más, hasta 170,47 euros y se situó en los 719,90 euros mensuales. Y, en julio de 2023, cuando el euríbor ya había superado la barrera del 4% y se situaba en el 4,149% la cuota mensual pasó a los 786,16 euros. Por este motivo, en este caso el encarecimiento acumulado de esta hipoteca con todas estas revisiones se sitúa en los 339,36 euros mensuales o, lo que es lo mismo, el hipotecado pagaría en apenas dos años 4.072,35 euros más al banco por el préstamo debido a las subidas del euríbor.
Eso sí, los que firmaron su hipoteca variable con revisión semestral en abril de 2021 son los que ha sufrido los mayores incrementos hasta ahora. El principal motivo es que la revisión de esta hipoteca se hace, además de todos los abriles, todos los octubres y fue en el undécimo mes de 2023 cuando el euríbor registró su dato medio más alto en 15 años, ya que llegó hasta el 4,160%.
Por tanto, pese a que en abril de 2021 el euríbor se situaba en el -0,484% y en octubre de ese mismo año subió solo hasta el -0,477%, en abril de 2022 ya se situaba en terreno positivo (0,013%) y la cuota de la hipoteca se encarecía más de 30 euros cada mes, al pasar de 449,64 euros a 481,55 euros mensuales. A partir de entonces esas subidas fueron aumentando: en octubre de 2022, con un euríbor en el 2,629%, la cuota subió hasta los 675,10 euros (+193,55 euros cada mes); y en abril de 2023 volvió a ascender hasta los 753,09 euros mensuales (+77,99 euros). Eso sí, pese a que en octubre de 2023 el euríbor alcanzó su techo, el encarecimiento se moderó un poco: hasta los 786,81 euros mensuales (+33,72 euros).
Esto supone que, quien firmó una hipoteca variable de 150.000 euros con revisión semestral en abril de 2021 con euríbor más un diferencial del 0,99% ha pasado de pagar una cuota de 449,18 euros a abonar 786,81 euros mensuales por su hipoteca. Por tanto, el encarecimiento mensual acumulado en este caso asciende hasta los 337,64 euros y, en dos años, ha pagado 4.051,63 euros más de intereses por su préstamo al banco por la subida del índice de referencia.
Igual que pasaba con la hipoteca con revisión anual, si esta con revisión semestral ascendiera hasta los 300.000 euros, con las mismas características, los incrementos se duplicarían: el hipotecado pagaría ahora hasta 675,27 euros más por su préstamo que hace dos años y el encarecimiento anual acumulado subiría hasta los 8.103,25 euros.
¿Qué pasará en 2024?
El euríbor terminó 2023 confirmando su tendencia a la baja, por lo que este año 2024 ya estamos viendo las primeras bajadas de cuota en las hipotecas variables con revisión semestral. Por ejemplo, quien firmó una hipoteca en enero de 2021 con revisión semestral de 150.000 euros a 30 años con un euríbor + 0,99% de diferencial, ya habrá experimentado en enero de este año (mes que el euríbor cerró en el 3,609%) una bajada de 47,87 euros mensuales en su cuota, de los 787,16 euros mensuales que pagaba a los 739,29 euros de ahora.
Sin embargo, para ver estas reducciones en las hipotecas con revisión anual todavía tendremos que esperar un poco, aunque quizás no demasiado. “Si el euríbor baja, aunque sea una décima, este mes de febrero respecto al dato de enero, ya podríamos ver este mes bajadas de cuotas en hipotecas con revisión anual. Pero tendría que terminar por debajo del 3,534% que registró el indicador a cierre de febrero de 2023”, afirma el portavoz de iAhorro.
Por ejemplo, si el euríbor acaba este mes de febrero de 2024 tal y como está a día de hoy (3,558% de media), quien firmó una hipoteca en febrero de 2021 con revisión anual todavía verá cómo su cuota se incrementa 1,93 euros. Es cierto que esta subida ya no supone un gran cambio para el hipotecado, pero retrasa la bajada de cuotas al menos hasta febrero de 2025. Sin embargo, si termina, por ejemplo, en el 3,5%, el hipotecado ya experimentaría una bajada de 2,72 euros en su cuota, hasta los 736,91 euros.
Eso sí, Simone Colombelli asegura que “no será hasta después de verano cuando veamos bajadas sustanciales en las cuotas de los hipotecados a tipo variable con revisión anual porque no esperamos que el euríbor vaya a bajar de forma notoria hasta ese momento”. Eso sí, esto depende de que el Banco Central Europeo (BCE) baje entonces los tipos de interés oficiales (ahora están al 4,5%), como ha anunciado recientemente su presidenta, Christine Lagarde. Si esto ocurre, añade el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, “los hipotecados que tengan que hacer la revisión anual de su cuota a partir de junio o julio, ya verán bajadas de más de dos dígitos en sus cuotas mensuales”.
