Como todos los finales de año, llega el momento de hacer repaso de lo que ha sido este 2023, al que le quedan solamente cinco días para llegar a su fin. Si analizamos la evolución del mercado hipotecario e inmobiliario durante este año, el titular sería que, pese a lo negro que se preveía el escenario durante los primeros meses, “este final de 2023 nos ha dado a todos una sorpresa muy positiva y ya podemos decir que ha sido el año de la estabilización”, afirma el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que recuerda que “la segunda parte de 2022 fue un momento muy malo para los hipotecados, con encarecimientos de cuotas muy drásticas para los hipotecados a tipo variable, algo que pensábamos que podría extenderse durante todo el 2023”.
Y es que los primeros meses de este año no auguraban un final tan positivo: el euríbor seguía en plena efervescencia, los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) continuaban la carrera hacia su máximo histórico y los precios de las viviendas seguían por las nubes, tanto en las pequeñas como en las grandes ciudades. No obstante, durante el último trimestre se ha producido un frenazo en algunos indicadores que ha hecho que el mercado hipotecario comience a remontar y que el próximo año 2024 pueda ser “el año de la recuperación, sobre todo a partir del segundo semestre”, dice el portavoz de iAhorro. Si analizamos más detalladamente todos esos indicadores vemos que, excepto los precios de las viviendas, que siguen sin bajar en las zonas con más demanda que oferta, el resto están o atenuando sus subidas o reduciéndose.
El euríbor alcanzó en octubre su nivel más alto en 15 años
El principal factor que ha hecho que la caída que se presagiaba del mercado hipotecario se frene ha sido el euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa. Este índice empezó el año en el 3,337% tras terminar diciembre de 2022 con un 3,018%. A partir de ahí, las subidas de este indicador se fueron moderando y se inició una etapa de mayor estabilización.
Durante el mes de agosto se registró la primera bajada del euríbor: del 4,149% anotado en julio, el octavo mes del año cerró 0,076 puntos por debajo, en el 4,073%. No obstante, pese a que la ralentización de las subidas era clara, el BCE siguió incrementando los tipos y esa caída del euríbor parecía que podría ser solo un mero espejismo: en septiembre recuperó el terreno perdido tras cerrar, de nuevo, en el 4,149%; y en octubre continuó su ascenso hasta el 4,160%, el dato más alto registrado por el euríbor en casi 15 años, desde noviembre de 2008.
Sin embargo, cuando menos lo esperábamos llegó el punto de inflexión. Pese a que muy pocos se atrevían a afirmar que ese 4,160% sería el techo del euríbor, la bajada registrada en noviembre dio pie a las esperanzas que, ahora en diciembre, se han consolidado: el euríbor ya está por debajo, incluso, del 4% y podría terminar este último mes de 2023 incluso por debajo del 3,7% tras registrar su mayor caída intermensual desde febrero de 2009. Concretamente, en solo un mes, el euríbor ha bajado casi tres décimas, desde el 4,022% que anotó a cierre de noviembre hasta el 3,706% que registra a falta de tres datos diarios para cerrar la media de diciembre.
Asimismo, si nos fijamos en los datos diarios, el año comenzó con un valor del 3,316% el 2 de enero de 2023. No obstante, el valor más bajo del año se registró unos días después, el 19 de enero, cuando se redujo hasta el 3,30%. Por el contrario, el valor diario más alto lo anotó el euríbor el pasado 29 de septiembre, con un 4,228%. A partir de ahí este indicador ha ido reduciéndose tanto que el viernes 22 de diciembre, último día laborable del que tenemos datos, se situó el 3,581%, a tan solo a tan solo 0,265 puntos del valor con el que se inició el año.
Por tanto, si nos fijamos en el gráfico de evolución “vemos una tendencia clara al alza durante los primeros seis meses del año, a partir de ahí una estabilización alrededor del 4% y, ya al final, entre noviembre y diciembre, una bajada muy pronunciada, más de lo que esperábamos, que veremos si se mantiene o no a lo largo del próximo año 2024”, repasa el portavoz de iAhorro.
Respecto a lo que pueda pasar en 2024, Colombelli hace tres previsiones, una optimista, una moderada, y otra más pesimista. En la primera, el euríbor podría registrar en primavera valores cercanos al 3,2% y terminar el año que viene en torno al 2,5%. En la más moderada o realista, este indicador registraría entre marzo y abril valores cercanos al 3,5%, a principios de verano del 3,3% y podría terminar el año en torno al 2,7%, más o menos un punto por debajo de los valores registrados actualmente. En el escenario pesimista, también habría bajada, aunque más lenta y progresiva, y no se alcanzarían datos cercanos al 3% hasta finales de año.
Eso sí, afirma el director de Hipotecas del comparador, “pese a que 2024 debería ser un año de recuperación, no podemos dejar de mirar el resto de la economía. Si se produjera algún tipo de parón o ralentización económica como en otros países de nuestro entorno, esto podría afectar en mayor o menor medida esta posible mejora tanto del euríbor como del resto de indicadores económicos e hipotecarios”.
El BCE ha subido este año 6 veces los tipos de interés
La tendencia al alza de los tipos de interés oficiales que marca el Banco Central Europeo (BCE) que comenzó a partir de julio de 2022 se mantuvo vigente también durante buena parte de este año 2023. Tanto es así que, el organismo que preside Christine Lagarde ha subido en todo este año hasta seis veces unos tipos de interés que en enero estaban al 2,5% y que han terminado 2023 en el 4,5%, el dato más elevado registrado en este indicador desde julio de 2008. Eso sí, durante el último trimestre el BCE ha decidido no aplicar nuevos incrementos siguiendo la estela de la Reserva Federal de EEUU (FED), que ha mantenido también sus tipos en el 5,5%.
¿Qué consecuencias ha tenido la subida de tipos? El principal objetivo de este organismo europeo es controlar los elevados niveles de elevada inflación que vimos a lo largo de 2022 y a principios de 2023 en toda la eurozona. Concretamente, pretende que esos niveles de inflación se mantengan alrededor del 2%. Y, tras alcanzar niveles incluso superiores al 10% el año pasado, ya se está llegando a ese objetivo: en octubre de este año se situó en el 2,7% y en noviembre en el 2,4%.
Asimismo, las subidas de tipos provocaron que el euríbor también fuera en ascenso, aunque llegó un punto en el que el BCE subió sus tipos de interés y estos se situaron por encima del índice de referencia. Ese punto de inflexión se alcanzó en el mes de julio, cuando el euríbor estaba en el 4,149% y los tipos de interés en el 4,25%. A partir de ahí, el euríbor siempre ha estado por debajo de los tipos. Tanto que ahora el índice de referencia está 0,794 puntos por debajo.
¿Qué pasará a partir de ahora? El final de año es uno de los momentos de mayor consumo, con las Navidades y las Rebajas, por lo que los niveles de inflación podrían subir un poco en diciembre y en enero. Por este motivo, Lagarde ya ha anunciado que, a corto plazo, no habrá rebajas ni subidas en los tipos de interés para evitar nuevos incrementos de la inflación. Desde este organismo esperan que unos tipos al 4,5% sean suficientes para controlar este indicador estos meses.
Las próximas reuniones del BCE están previstas para el 25 de enero y el 7 de marzo, momento en el que podrían empezar a plantearse comenzar con las bajadas. “Hemos visto una subida muy fuerte, tanto a nivel de tipos como de euríbor, pero todo apunta a que esta agilidad en la subida no se va a replicar en la velocidad de bajada, que va a ser un proceso mucho más lento porque nadie quiere correr riesgos y que, de repente, haya una nueva subida de la inflación”, afirma el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.
Igualmente, el portavoz del comparador hipotecario es optimista y cree que "si se mantienen las condiciones económicas actuales, con una inflación controlada en un entorno del 2%, lo más lógico es que antes de que llegue la segunda parte del año haya una bajada de los tipos de interés por parte del BCE” y matiza que “incluso podríamos verla en marzo, aunque este sería el escenario más optimista”.
¿Seguirá reinando la hipoteca mixta en 2024?
Las subidas de los tipos de interés y del euríbor han provocado que la banca continuara con el encarecimiento de sus productos hipotecarios y que, después de mucho tiempo sin ser un producto atractivo para los clientes, la hipoteca mixta se haya convertido en la reina del mercado. “Ha sido realmente a partir de este año cuando hemos visto que, tanto los clientes como los bancos prefieren firmar una hipoteca mixta que una fija o una variable. Por ejemplo, en febrero, casi un 64% de los usuarios que firmaron ese mes su hipoteca con iAhorro se decantaron por la hipoteca mixta, por solo el 23% que eligió la mixta y el 14% la variable”, recuerda Simone Colombelli, que añade que “esta tendencia al alza de las mixtas se ha visto durante todo el año; en noviembre por ejemplo supusieron el 72% de las firmas”.
Esta tendencia sorprende sobre todo si echamos la vista un tiempo más atrás, cuando la hipoteca fija era la reina indiscutible. ¿Por qué se produjo este cambio? La subida del euríbor ha encarecido mucho la hipoteca variable, cuyo TIN se calcula al sumarle al diferencial el dato de este índice de referencia, y la subida de los tipos de interés ha hecho lo propio con la hipoteca fija, de la que ahora podemos llegar a ver ofertas con tipos de interés rozando el 4% TIN. Es por esto por lo que los bancos decidieron apostar por un producto que la gente demandaba: la hipoteca mixta.
Este tipo de hipoteca cuenta con un periodo inicial fijo, que puede durar entre tres y quince años en función de la entidad bancaria, y un segundo periodo variable hasta el final de la hipoteca. Por tanto, “la hipoteca mixta aportaba la seguridad, durante unos años, de que la cuota no iba a subir por mucho que siguiera en ascenso el euríbor y, además, le da a este indicador a bajar hasta que llegue el tramo variable”, explica el tiempo portavoz del comparador hipotecario, que también agrega que “la hipoteca mixta en su primer periodo es más barata que la fija y, por tanto, más atractiva para los clientes, y en su segundo periodo tampoco cuenta con diferenciales demasiado elevados”. Por ejemplo, hoy en día podemos encontrar buenas hipotecas mixtas por debajo del 2,5% TIN para el tramo fijo con diferenciales de entre el 0,5% y el 07%, en función del perfil del cliente.
¿Qué pasará en los próximos meses? El director de Hipotecas de iAhorro cree que, “la hipoteca fija puede ser la gran beneficiada de la bajada del euríbor”. El motivo es que, con la subida del euríbor tan reciente, la mayoría de los españoles les tienen miedo a las hipotecas variables, pese a que, desde que hay registros y hasta el 2020 eran las predominantes en el mercado. Es más, más de la mitad de las hipotecas que hay vigentes en España son a tipo variable.
Sin embargo, añade Colombelli, “el cambio ha llegado para quedarse. Lo que tenemos que ver es, si después de un 2023 donde la mixta ha sido la ganadora, en 2024 hay un repunte de la fija por las posibles mejoras del euríbor, sobre todo en la segunda parte del año. Esto dependerá de las entidades financieras, que son las responsables de reactivar el mercado. Si pasa, a largo plazo podríamos ver una España a la francesa, donde la mayoría de los préstamos se rijan por un tipo fijo”.
Los precios de la vivienda, el indicador que más se resiste a bajar
Además del euríbor y los tipos de interés, lo que ha seguido subiendo, a pesar de todos los pronósticos, han sido los precios de la vivienda. “Este indicador parece que no tiene ganas de bajar, sobre todo en las grandes ciudades, donde hay un problema más grande de oferta de vivienda y, a la vez, hay mucha más demanda”, dice el portavoz del comparador hipotecario iAhorro.
Por ejemplo, ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o algunas zonas de Baleares están manteniendo los precios muy elevados. Por comunidades autónomas, según los últimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio más alto lo encontramos ahora mismo, precisamente, en Baleares, con 3.943 euros de media por metro cuadrado. Le siguen, por este orden, la Comunidad de Madrid (3.098 euros el metro cuadrado), el País Vasco (2.845 euros) y Cataluña (2.455 euros), muy cerca de Canarias (2.399 euros).
Además, si comparamos estos datos con los registrados hace un año vemos cómo no solo estos precios no han bajado, sino que incluso han subido. Por ejemplo, en agosto de 2022, el precio medio en Baleares, en plena época alta de verano, era de 3.894 euros por metro cuadrado, 49 euros menos que ahora; en la Comunidad de Madrid se situaba en los 2.904 euros (194 euros menos), en el País Vasco en los 2.794 euros (51 euros menos) y en Cataluña en los 2.299 euros (156 euros menos).
Donde sí se han visto bajadas, explica Colombelli, es “en las zonas de menor demanda, sobre todo donde la mayor parte de la oferta se corresponde con pisos antiguos que hay que reformar para poder habitarlos. Esto se debe a que los precios de las reformas se han disparado y, para poder vender este tipo de casas, los propietarios han bajado sus precios”. Este podría ser el caso de Asturias, que ha pasado de tener un precio medio por metro cuadrado de 1.199 euros a los 1.155 euros actuales; Castilla y León, que ha pasado de los 1.099 euros por metro cuadrado a los 1.045 euros; o Castilla La Mancha, donde el precio medio por metro cuadrado hace un año era de 915 euros y ha bajado a los 900 euros de media.
La firma de hipotecas ha caído, aunque menos de lo esperado
Como todo lo que tiene que ver con la vivienda se ha encarecido, la firma de hipotecas durante el año 2023 también se ha visto resentida respecto a 2022, aunque no tanto como se esperaba. Según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística hasta octubre de 2023, podemos observar que el número de préstamos concedidos sobre viviendas ha bajado un 14,7% entre enero de 2023 (37.435 hipotecas firmadas) y el décimo mes del año (31.921), pero esa diferencia entre principios y finales de año ha ido disminuyendo con el paso de los meses.
El dato más bajo se registró en abril, con 27.053 préstamos hipotecarios firmados en toda España. Precisamente, en ese momento se registró también el dato más bajo de firmas desde diciembre de 2020, en parte porque, explica el portavoz de iAhorro, “hubo como una especie de sobrecontratación a finales de 2022 que adelantó operaciones de venta, lo que probablemente explica que la caída haya sido mayor en los primeros meses de 2023, hasta finales de primavera, y que luego, aunque sigue siendo importante, esté lejos de los descensos máximos del año”.
Eso sí, Colombelli admite que el desplome que muchos expertos se esperaban se ha evitado en parte porque “la gente que buscaba casa en el centro de las ciudades ha optado por comprarla en lugares del extrarradio o incluso en otras provincias, como ocurre en Madrid hacia Toledo y Guadalajara, porque ahí encontraba precios que eran más asequibles o que les permitían acceder a la financiación sin dificultades”. Es más, si nos fijamos en etapas anteriores, por ejemplo, durante los años previos a la pandemia, era habitual que las concesiones de hipotecas no superaran muchos meses las 30.000; incluso en los meses de verano apenas superaban las 20.000, como pasó en agosto de 2019, cuando se registraron 20.5 firmas.
¿Qué podemos esperar en 2024? “Quien piense que el año que viene será un mal año para hipotecarse se equivoca. El euríbor ya está bajando, los tipos también bajarán y solo queda que el precio, que es la única variable que sigue al alza también disminuya. En cuanto llegue ese momento, si todos los demás factores económicos se mantienen en niveles aceptables, el mercado podrá recuperar los niveles que vimos en 2022 fácilmente”, prevé el director de Hipotecas de iAhorro.
Sigue siendo más rentable comprar que alquilar
Uno de los principales motivos por los que no ha caído tanto la firma de hipotecas es que, según los cálculos realizados por el comparador hipotecario, sigue siendo más rentable comprar una vivienda que alquilarla. Es decir, si cogemos la renta media por hogar que publica el INE (32.216 euros) y la cuota de una hipoteca media en función de la comunidad autónoma de residencia, vemos que el porcentaje del sueldo que destinan los españoles de media a pagar la hipoteca apenas supera el 26%. Sin embargo, en el caso del alquiler, tal y como están los precios ahora mismo, ese esfuerzo asciende hasta casi el 41% con la misma renta media.
Para calcular la cuota media de una hipoteca, desde iAhorro hemos cogido los tipos de interés medios que nuestros usuarios han firmado en hipoteca fija durante el pasado mes de noviembre: un 3,13% TIN. Además, hemos cogido el precio medio de la vivienda, según los datos de diferentes portales y agencias inmobiliarias. Esto nos ha llevado a la conclusión de que, la cuota media que pagan los españoles por su hipoteca es de 700 euros al mes. No obstante, hay grandes diferencias por comunidades: Baleares (1.245,93 euros) y la Comunidad de Madrid (1.133,22) son las únicas autonomías que superan los mil euros de cuota media mensual por el pago del préstamo hipotecario. Por su parte, las regiones con las cuotas más bajas son Murcia (390,33 euros), La Rioja (411,44 euros) y Extremadura (417,34 euros).
Una vez sabida la cuota media, podemos calcular el esfuerzo sobre los ingresos medios por hogar en cada región. Destaca el caso de Baleares, donde el pago de la cuota mensual del préstamo supone para sus habitantes una inversión del 46,14% de su salario (32.404 euros de media por hogar); ya muy lejos están la Comunidad de Madrid, con un esfuerzo del 34,12%, aunque allí los ingresos medios por hogar aumentan hasta los 39.661 euros; y Andalucía, donde el esfuerzo se dispara hasta el 27,08% porque, pese a que las viviendas no son tan caras, el ingreso medio se reduce hasta los 27.446 euros por núcleo familiar. Quienes menos esfuerzo hacen al hipotecarse son los riojanos (15,49%), ya que allí las viviendas tienen precios asequibles y las rentas por hogar están dentro de la media: 31.874 euros.
En lo que respecta al alquiler, la media de España alcanza los 1.099,33 euros mensuales y en la Comunidad de Madrid (1.499,34 euros) y Cataluña (1.445,55 euros) se rozan los 1.500 euros de coste medio del alquiler. Tras ellos, también por encima de los mil euros, están Baleares (1.290,99 euros) y el País Vasco (1.280,22 euros). Por el contrario, es en Extremadura (499,22 euros), Castilla-La Mancha (509,33 euros) y La Rioja (567,33 euros) donde se encuentran los alquileres más baratos y, como asegura Colombelli, “seguramente en las zonas donde el alquiler es más barato de media, las viviendas también sean más grandes que donde el precio está disparado por la falta de oferta de vivienda”.
En este caso todos los esfuerzos aumentan bastante excepto en Baleares, que se mantiene en el 47,81%. Sin embargo, en Cataluña se dispara hasta el 47,97% pese a que allí el salario medio está en los 36.163 euros por hogar y el esfuerzo por la hipoteca se situaba en el 25,60%; en la Comunidad de Madrid también sube hasta el 45,14% el esfuerzo por alquilar (más de diez puntos por encima del esfuerzo por pagar la cuota de la hipoteca); y en Canarias (43,41% y una renta media de 27.568 euros) y Andalucía (40,80%) también el esfuerzo de alquilar casi duplica el de comprar. Asimismo, es en La Rioja donde menos esfuerzo hacen sus ciudadanos por pagar la renta del alquiler: invierten un 21,36% de su salario de media.
Hay que tener en cuenta que este esfuerzo está calculado sin los gastos de entrada en la compra de vivienda, que superan ampliamente a los de alquiler, al tener que aportar al menos un 20% del precio de la vivienda de antemano. Eso sí, “si el euríbor sigue bajando y, con él, empiezan a hacerlo también los tipos de interés, las cuotas de las hipotecas también bajarán y la brecha que hay entre el esfuerzo de a pagar la hipoteca y el de pagar un alquiler se hará todavía más grande y la compra se consolidará en 2024 todavía como una mejor alternativa”, finaliza el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.
