El sistema de amortización más utilizado en España, el de cuota constante (sistema de amortización francés) con revisión de interés variable cada año o semestralmente, resulta muy arriesgado para la familia media. Además, sin analizar los diferentes escenarios posibles de evolución del tipo de referencia (habitualmente el Euríbor), el hipotecado no se hace una idea adecuada de hasta qué punto pueden subir las cuotas mensuales.
Si la propia evolución del interés de referencia ya es un riesgo mayúsculo, que muchos clientes no tienen suficientemente en cuenta, hay otras cláusulas que aún complican más la toma de decisiones. Las cláusulas suelo, que siguen siendo perfectamente legales, desvirtúan la naturaleza de los préstamos a tipo variable, ya que los convierten en hipotecas mixtas, con un tipo fijo mínimo, a partir del cual se devenga un tipo variable. Además, cuando los bancos podían prever una bajada del Euríbor, recomendaron coberturas inadecuadas o desfavorables para los intereses del cliente, haciendo suponer en muchas ocasiones que se estaba contratando un "seguro de tipos de interés". Los IRS, Swaps de tipo de interés o permutas de tipo de interés, particularmente, alteraban aun más el importe que acabaría pagando el cliente por su préstamo hipotecario, ya que suponían pagos adicionales si el indicador de referencia bajaba.
Desde mi punto de vista, la mejor solución para las familias que necesitan estabilidad en sus pagos hipotecarios mensuales, es lo que se ha denominado "cuota blindada"; un tipo de préstamo hipotecario cuya mensualidad se mantiene constante, pese a estar referenciado a un tipo variable. La cuota se mantiene fija y, en cada revisión, se aplica el tipo de interés variable vigente, alterando el plazo de amortización, en lugar de variar la mensualidad. Sin embargo, no hay actualmente ningún banco que publicite este tipo de hipoteca.
Las hipotecas a tipo mixto, que ofrecen un tipo fijo los primeros años y un variable en adelante, son también un tipo de financiación a tener muy en cuenta, si el plazo del tipo fijo es amplio y nos ofrecen buenas condiciones. De este tipo de hipotecas mixtas, actualmente podemos destacar las de UCI y la hipoteca mixta de ING.
Condiciones de la hipoteca Naranja Mixta
Este préstamo hipotecario mixto acaba de mejorar sus condiciones. La estructura de tipos de interés es:
- Tipo fijo desde el 2,25% los 10 primeros años. Para conseguir el mejor tipo fijo y variable, hay que contratar los seguros de vida y hogar comercializados por ING DIRECT y domiciliar la nómina o pensión en una cuenta nómina de ING DIRECT o, en el caso de la cuenta Sin Nómina, realizar en ésta ingresos mensuales procedentes de otras entidades iguales o superiores a 600 euros, o bien, mantener en la misma un saldo diario mínimo de 2.000 euros.
- Tipo variable de Euríbor + 0,99% con revisiones semestrales, a partir del onceavo año. El plazo total de la hipoteca como máximo es de 40 años, si tenemos hasta 35 años al solicitar la financiación con garantía real. La guerra hipotecaria se ha recrudecido, con el diferencial por debajo de la barrera del 1%. Es muy probable que en breve veamos otras entidades financieras compitiendo con diferenciales por debajo de la unidad.
Comisiones:
Nos comunican que no cobran comisión de apertura ni por compensación por desistimiento parcial y total. Sin embargo, no he encontrado si cobran compensación por riesgo de tipo de interés y, de cobrarla, qué importe es. Este dato es muy importante, ya que son compensaciones no limitadas por Ley (pueden ser muy altas) que nos cargan las entidades financieras si queremos cancelar o subrogar un préstamo hipotecario a tipo mixto o fijo.
Financian como máximo el 80% del valor de tasación y como mínimo hay que pedir 50.000 euros. En principio, si compramos barato, se podría financiar más del 80% del valor de compraventa, ya que no limitan esta cantidad.
Estamos ante una hipoteca mixta con una vinculación asumible y un tipo fijo interesante. El tipo variable, por otro lado, actualmente es muy competitivo. El truco, tal vez, lo tengamos que buscar en que nos "casamos" con ING durante 10 años (por el hipotético alto coste de la compensación por riesgo de tipo de interés) y que dentro de una década no sabemos si un Euríbor + 0,99% será o no competitivo (si bien llegada esa fecha sí que podemos cambiarnos de banco sin pagar comisión).
Un buen precedente, las hipotecas a tipo mixto competitivas, que nos gustaría se generalizara.
