No existe una única hipoteca ideal para todo el mundo. Una hipoteca buena para un usuario puede ser mala para otro y viceversa. Según el perfil que tenga el hipotecado, el tipo de interés que conceda el banco variará. ¿De qué depende? Por un lado, de la edad, el tipo de trabajo y la antigüedad, los ingresos, los ahorros y los avales o garantías que pueda aportar la persona que pide el préstamo; y por otro del precio de la vivienda, si es de obra nueva o de segunda mano, las cargas que tenga, el entorno en el que esté ubicada o el estado de la misma.
Como vemos, los factores que influyen en la hipoteca no son pocos y es muy complicado que en dos casos diferentes todos esos datos que hay que barajar sean idénticos. Una vez sabido esto podemos preguntarnos: ¿merece la pena firmar una hipoteca fija al 3%? Para contestar a esta cuestión es importante analizar también el entorno macroeconómico en el que nos encontremos.
Hace apenas unos meses hablar un tipo de interés al 3% era hablar de un tipo elevadísimo, ya que el euríbor se encontraba en negativo y había entidades que concedían préstamos con intereses inferiores al 1% a clientes medios. No obstante, la situación ha cambiado radicalmente desde hace unos meses. En abril el euríbor volvió a la senda positiva y ahora, en noviembre de 2022, ya ha registrado valores muy cercanos al 3%, una cifra que podría alcanzar a final de año.
¿Qué implica esto? A los bancos les interesa más ahora vender hipotecas variables que fijas porque, según explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, “en el mercado actual, una hipoteca a tipo fijo representa un riesgo mayor para la banca tras la subida repentina del euríbor, que además se espera que siga subiendo”. Así, los bancos pretenden firmar el mayor número de hipotecas variables posible porque “en un entorno de incertidumbre como el actual, esto lo que hace es ajustar la estructura de márgenes y facturación a la de coste”, añade este experto.
"Una hipoteca mala ya no se sitúa en el 3%"
Con esta estrategia, lo que están haciendo las entidades para hacer de la hipoteca variable un producto atractivo pese a lo disparado que está el euríbor es disparar también los tipos de interés de las hipotecas fijas. Tanto es así que, afirma Colombelli, “una hipoteca fija mala ya no se sitúa al 3%, sino por encima; y una hipoteca al 2% a 30 años ya podemos considerarla ya como un hipotecón”.
Y es que, según analiza el director de Hipotecas de iAhorro, “hemos estado muy poco tiempo con tipos situado en torno al 2% porque el mercado se ha acelerado muchísimo” y las previsiones, agrega, no son buenas: “En seis, siete u ocho meses la cosa irá a peor, no tengo ninguna duda. Nuestra previsión es que de cara a la primavera del año que viene el tipo fijo empeore considerablemente si el euríbor sigue al alza y de momento no está previsto que vaya a haber un parón en su ascenso, impulsado sobre todo por la política del Banco Central Europeo de seguir subiendo los tipos de interés hasta que la inflación llegue al 2%. Recordemos que en España todavía estamos con una inflación por encima del 7%”.
Diferencia en la cuota de una hipoteca fija al 2% y una al 3%
Si calculamos la cuota mensual para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 2% vemos que la cuota mensual se quedaría en 554,43 euros, mientras que, para una hipoteca del mismo importe y plazo de amortización, pero con un tipo del 3% la cuota aumentaría hasta los 632,41 euros al mes. La diferencia en este caso es de 77,98 euros al mes.
En el caso de que la hipoteca fuera de 300.000 euros (el precio medio de las viviendas en grandes ciudades como Madrid o Barcelona), la diferencia sería del doble: 156 euros. Tanto es así que la cuota con un tipo del 2% sería de 1.108,86 euros y si los intereses suben al 3% pagaríamos 1.264,81 euros.
¿Coger una fija ahora y subrogarse en unos años?
De este modo, el consejo de Colombelli es: “Coger ahora una fija y subrogarse en breve, en un par de años o tres, cuando el euríbor vuelva a bajar”. Eso sí, con este planteamiento también surge un problema, el endeudamiento.
El límite aceptado para destinar al pago de la vivienda está entre el 30% y el 35% del salario neto mensual como máximo, lo que significa que “si tienes un TIN o una TAE definitiva muy alta, te encarecerá muchísimo el coste total de la hipoteca y aumentará la cuota mensual a pagar, por lo que tu capacidad de pago será inferior y esto podría hacer que el banco te denegara la hipoteca por riesgo de impago”, explica el director de Hipotecas del comparador hipotecario.
Lo mejor, en todos los casos, es acudir a un comparador de hipotecas fijas como el de iAhorro, cuyos expertos hipotecarios te asesoran y te ayudan a entender, de forma totalmente gratuita, qué implica aceptar unas condiciones u otras para que elijas la mejor hipoteca para ti.
