Pedir una hipoteca no es una tarea fácil, y mucho menos lo es para los ciudadanos extranjeros que no tienen su residencia en España, pero que quieren adquirir una segunda vivienda en nuestro país. El país de origen o la moneda en la que cobren sus ingresos mensuales son dos de los factores más importantes a tener en cuenta por la banca en estos casos, todo ello sumado, como en todas las operaciones, a la solvencia económica y la estabilidad laboral y personal que tenga cada usuario.
Pero ¿qué diferencias hay a la hora de pedir una hipoteca entre un extranjero no residente en España, un español no residente o un extranjero residente? El director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli explica que “lo primero que hay que tener en cuenta es que los bancos entienden que un extranjero no residente no busca comprar una primera vivienda, es decir, en todos los casos esta persona estaría comprando una segunda residencia en España. Por tanto, las exigencias en este caso serán mayores para conceder la hipoteca. Por su parte, un extranjero residente tampoco tendrá las mismas condiciones que un español nacionalizado, aunque este viva fuera de España”.
Además, Colombelli afirma que “hay una creencia bastante generalizada y errónea de que los extranjeros quitan vivienda a los españoles y que son culpables de las subidas de los precios de los inmuebles, pero en realidad no tienen tan fácil comprar vivienda en España y, mucho menos, acceder a una hipoteca”.
Tipos más altos y porcentajes de financiación más bajos
La banca no tiene producto propio para los extranjeros, si no que analiza cada caso de forma particular. Además, como la mayoría de las operaciones se consideran compra de segunda residencia, las condiciones son peores que las que puede conseguir un residente español: tipos de interés más altos; plazos de amortización más bajos; y, sobre todo, menores porcentajes de financiación, de alrededor de un 60% del precio de la vivienda cuando lo normal es que se financie hasta el 80% en el caso de un español que compra una primera residencia.
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“Ahora mismo, en el mercado hipotecario español, estamos viendo ya hipotecas con tipos de interés fijos al 2,5% TIN para perfiles medios. No obstante, en el caso de las hipotecas para extranjeros, aunque el futuro hipotecado tenga un perfil mejor que el español que consideramos medio, por el riesgo que conlleva la operación, ese tipo de interés seguramente esté por encima del 3% TIN”, afirma el portavoz de iAhorro. Igualmente, Colombelli añade que esto también se debe a que “hay vinculaciones que el ciudadano que no vive en España no puede contratar y, por tanto, las opciones de bonificar su hipoteca sean menores”.
En 2023 cayeron las compraventas por extranjeros
“Las condiciones de las hipotecas empeoraron mucho a lo largo de 2023 por la subida de los tipos de interés y del euríbor, por lo que fue un mal año para pedir un préstamo de este tipo tanto para los españoles residentes aquí como para los extranjeros, fueran o no residentes”, analiza el portavoz de iAhorro, que agrega que “este año la cosa está mejorando, el panorama es mejor y, en los datos de este año seguramente veamos cómo aumenta también la petición de hipotecas por parte de los ciudadanos extranjeros, tanto residentes como no residentes”.
Este empeoramiento de condiciones seguramente haya influido también en que las operaciones de compraventa por parte de los extranjeros en España llevadas a cabo en 2023 bajaran. Si echamos un vistazo a los datos publicados por el Consejo General del Notariado vemos que, a lo largo de todo el año pasado, las cifras generales decrecieron un 8,5% respecto al año anterior. Tanto es así que, durante el año 2023 se ejecutaron en nuestro país 131.388 compraventas de viviendas por parte de extranjeros por las 143.648 registradas en 2022.
Si diferenciamos entre ellos, según el Consejo General del Notariado, del total de operaciones llevadas a cabo en 2023, 74.969 fueron realizadas por extranjeros residentes en España (un 5% menos que las 78.906 del año anterior) y 56.419 por extranjeros no residentes (un 12,9% menos que las 64.742 de 2022). Lo que sí sube es el precio de las viviendas que compran estas personas en nuestro país, que en 2023 se situó en los 2.178 euros de media por metro cuadrado, aumentando así un 3,7% respecto a los 2.096 euros registrados durante el año anterior.
Y si diferenciamos entre extranjeros residentes y extranjeros no residentes vemos que “el no residente, que compra sobre todo vivienda vacacional en zonas de costa, supera en un 30% el precio medio (con 2.657 euros por metro cuadrado), mientras que el residente paga un precio que se sitúa por debajo de la media (1.698 euros por metro cuadrado)”, explica Simone Colombelli, que matiza: “Hay extranjeros residentes que han inmigrado a España y que tienen salarios bajos, por lo que compran vivienda más accesible; pero también viven aquí extranjeros con mayor poder adquisitivo que compran vivienda en España esencialmente tras jubilarse”.
¿Qué extranjeros tienen más fácil hipotecarse?
Es cierto que, en función de su lugar de origen, los extranjeros tendrán más o menos posibilidades de que conseguir una hipoteca en nuestro país. “Si la persona que pide una hipoteca aquí procede de un país de la Unión Europea, no tendrá problema para que los bancos le ofrezcan un préstamo con condiciones más o menos buenas. Si viene de fuera de la UE, la operación saldrá adelante dependiendo del país y de la moneda en la que cobre: si es una moneda devaluada o en riesgo de devaluación, se complica muchísimo”, matiza el portavoz de iAhorro.
Como vemos, la banca es muy exigente en la concesión de hipotecas para ciudadanos no residentes que reciben sus ingresos con una moneda distinta al euro. El principal motivo es que el cliente, gracias a la nueva ley hipotecaria, puede cambiar la moneda de pago del préstamo en cualquier momento, lo que aumentaría el riesgo de la operación. Es decir, si el hipotecado reside fiscalmente en el Reino Unido, puede solicitar que su hipoteca se convierta a libras esterlinas, y esto es lo que “echa para atrás a la banca”, lamenta Colombelli, que añade que “si cobra en euros, el riesgo es cero, aunque también hay monedas que se consideran de riesgo mínimo, como los francos de Suiza y de Luxemburgo, y la corona checa, danesa y sueca. Por esto, los ciudadanos de estos países están mejor vistos por la banca y tienen mucho más fácil poder conseguir una hipoteca en España”.
Por el contrario, el director de hipotecas de iAhorro afirma que “quien cobre en pesos argentinos, por ejemplo, lo tiene muy complicado por lo devaluada que está esta divisa. También las monedas americanas son un poco más difíciles de aceptar para la banca, aunque eso no quiere decir que no se les financie; existen métodos para ello, como hacerlo a través de una sociedad patrimonial”. Colombelli explica que esta fórmula está destinada sobre todo en caso de “grandes patrimonios que compran la vivienda como inversión, para destinarla después al alquiler”.
Ingleses, alemanes y franceses, los principales compradores
Según datos proporcionados a iAhorro por parte de la comercializadora tecnológica Sonneil, entre los extranjeros que más viviendas compran en España se sitúan los ingleses, que siguen encabezando el ranking al haber cerrado el 9,4% del total de compras registradas durante el primer trimestre de 2024. En el segundo lugar se encuentran los alemanes, que están presentes en el 7% de las operaciones de compraventa ejecutadas durante los primeros tres meses el año, y en tercer lugar los franceses, con un 6%.
En los dos últimos casos las operaciones se realizan en euros y, por tanto, el riesgo por cambio de divisa es nulo. No obstante, ¿qué pasa con los británicos y la libra? “Pese a que el pago con cualquier tipo de moneda extranjera resulta complicado para las entidades, puesto que aumenta el riesgo debido a las fluctuaciones monetarias, sí es cierto que con determinados países se han establecido políticas monetarias estables y amigables, como es el caso de Reino Unido y algunos países de la zona norte de Europa (no zona euro)”, matiza Colombelli.
¿Y dónde compran más? Si miramos cuáles son las provincias con más demanda, vemos que los ciudadanos extranjeros apuestan sobre todo por las zonas de costa para comprar una segunda residencia. Tanto es así Alicante es la provincia donde los compradores extranjeros tienen más peso, ya que están presentes en el 44% de las transacciones, según datos de la comercializadora tecnológica Sonneil. Le siguen Santa Cruz de Tenerife, con el 35%, y Málaga con el 33%. Fuera del podio, otras provincias que aumentan su demanda son las islas Baleares (31,7%), la Región de Murcia (24%) y Las Palmas de Gran Canaria (22%).
Glosario
- Extranjeros no residentes: Personas con una nacionalidad distinta a la española, que tienen su residencia habitual en un país extranjero y que cobran su sueldo en la moneda vigente de ese país. Son los que más dificultades podrían tener a la hora de pedir una hipoteca en nuestro país, sobre todo en función de la moneda en la que reciban sus ingresos.
- Extranjeros residentes: Personas con nacionalidad distinta a la española, pero que tienen su residencia habitual en España y, por tanto, cobran sus ingresos en la moneda de nuestro país. Tienen más facilidades para pedir la hipoteca en España que los extranjeros no residentes, pero menos que los ciudadanos con nacionalidad española.
- Españoles no residentes: Personas con nacionalidad española que tienen su residencia habitual en un país extranjero. Cobran sus ingresos mensuales en la moneda del país en el que residen. Tienen más facilidades que los extranjeros para pedir una hipoteca en España, aunque en función de la moneda también podrían tener más o menos posibilidades de conseguirla.
- Españoles residentes: Personas con nacionalidad española y con residencia habitual en España. Cobran su salario en la moneda de nuestro país. Son los que tiene más facilidades a la hora de pedir una hipoteca en España.
