Este 2022, en España, se ha hablado como nunca de las hipotecas. Este año el mercado hipotecario ha sufrido grandes cambios que han afectado tanto a los nuevos hipotecados como a los propietarios que ya están pagando un préstamo. Desde el comparador de hipotecas a tipo fijo y asesor hipotecario iAhorro hacemos un repaso a lo que ha supuesto este año para el mercado hipotecario español, desde la subida desbocada del euríbor, a la vuelta de las hipotecas mixtas y el renacer de las subrogaciones.
Por un lado, el euríbor, desbocado, ha registrado este año la mayor subida interanual de su historia este año, al superar los 3,36 puntos porcentuales de diferencia entre el dato anotado en el mes de enero (-0,477%) y el de diciembre, que, a falta de diez días para cerrar el mes, registra un valor cercano al 3%, concretamente del 2,884%. Así, el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa registra cifras cercanas a las que marcaba a finales de 2008, cuando nos encontrábamos en plena crisis financiera global.
¿A qué se debe esta subida del euríbor? El 2022 comenzó con la misma tendencia con la que terminó 2021, con este indicador registrando datos negativos, cercanos al -0,5%. No obstante, la guerra que se desató entre Ucrania y Rusia a finales del mes de febrero hizo que el euríbor comenzara a subir a partir de entonces. ¿Por qué? El director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, explica que “el euríbor es susceptible a lo que pasa en la sociedad; el entorno macroeconómico afecta mucho a este indicador y la guerra en Ucrania propició, precisamente, una situación macroeconómica caótica”.
El BCE reduce la inflación, pero encarece las hipotecas
Con la guerra, la inflación comenzó a subir de forma muy abrupta por la subida de los precios de la luz, el gas, el petróleo e incluso las materias primas. Del 6,1% que registraba en enero, en febrero subió al 7,6% y así sucesivamente hasta llegar al tope del 10,8% en julio. Precisamente, en ese séptimo mes del año, el Banco Central Europeo (BCE), encabezado por su presidenta, Christine Lagarde, empezó a tomar medidas para evitar que la inflación siguiera aumentando. La medida estrella fue subir los tipos de interés, que llevaban siete años, desde marzo de 2016, al 0%.
La primera subida de los tipos por parte de este organismo europeo se anunció tras una reunión del Consejo de Gobierno del BCE, el 21 de julio de 2022. Entonces la subida fue de 0,5 puntos porcentuales. A esta le han seguido, hasta ahora, otras tres subidas más: de un 0,75% el 8 de septiembre, de otro 0,75% el 27 de octubre y, la última, de un 0,5% hace apenas una semana, el 12 de diciembre.
Así, los tipos de interés se encuentran ya en el 2,5%, un valor que ha ayudado a bajar la inflación, aunque de forma muy lenta, hasta situarse en el 6,8% en el mes de noviembre, pero que ha afectado mucho tanto a los ciudadanos ya hipotecados como a aquellos que estaban o están en proceso de comprarse una vivienda.
La banca quiere tumbar la hipoteca fija
“El BCE está teledirigiendo el euríbor”, explica el director de Hipotecas de iAhorro. Y es que, casi al mismo ritmo que suben los tipos de interés, lo hace también el euríbor. Por esto, añade Colombelli, “también la banca está teledirigiendo toda la demanda y la oferta hacia las hipotecas variables” con la intención de “hacer menos atractivas las hipotecas fijas”. ¿Cómo? Encareciéndolas.
Tanto es así que la diferencia entre la media de los tipos de interés de las hipotecas fijas y la de los tipos variables registrada en noviembre es la más elevada del año y también la más alta desde que iAhorro recaba estos datos. Concretamente, el comparador hipotecario muestra que la media de tipos fijos firmados por sus usuarios en el mes de noviembre, último mes del que hay datos completos, se situó ya por encima del 2%, en el 2,13%, y la media de tipos variables bajó hasta el 0,52%. Por tanto, la diferencia entre un tipo y otro es de 1,61 puntos porcentuales.
Eso sí, la bajada de los diferenciales en las ofertas de las hipotecas variables (a los que hay que sumar el dato del euríbor) solamente la pueden aprovechar los usuarios que vayan ahora a contratar una hipoteca nueva o aquellos que cambien su hipoteca de banco para conseguir una mejora de condiciones. “En iAhorro hemos llegado a firmar en los últimos meses hipotecas variables con un diferencial del 0,3% o 0,2% + euríbor”, explica Simone Colombelli. Tanto es así que la media de los diferenciales de las hipotecas variables firmadas por los usuarios del comparador hipotecario se ha reducido hasta medio punto en once meses: del 1,01% de enero al 0,52% registrado en noviembre, último mes completo del que tenemos datos.
En lo que respecta a las hipotecas variables ya contratadas, cuya cuota se revisa normalmente de forma anual, vemos que se han encarecido significativamente. Tanto que, una persona que contrató una hipoteca variable de 150.000 euros con un diferencial del 0,99% + euríbor en diciembre de 2021 (cuando el euríbor estaba en un -0,502%) y le toca hacer la revisión anual de su cuota este mes de diciembre (con un euríbor en 2,884%) verá cómo se encarece 250 euros: de pagar 448 euros cada mes pagará ahora 694,68 euros. En el caso de que la hipoteca ascendiera hasta los 300.000 euros, con las mismas condiciones mencionadas anteriormente, el encarecimiento sería el doble: pagaría casi 500 euros más cada mes.
Con respecto a las hipotecas fijas, aquellos que contrataron una a finales de 2021 o incluso a principios de año pueden respirar tranquilos porque su cuota no cambiará pese al encarecimiento de las nuevas ofertas. Eso sí, quien esté pensando en contratar una este mes o ya en 2023, va a tenerlo cada vez más complicado: “Los bancos son cada vez más reacios a ofrecer el producto fijo a los usuarios y, en caso de que lo hagan, sus tipos de interés superan ya el 3% en muchos casos”, explica Simone Colombelli. Este experto agrega, no obstante, que “si tienes un buen perfil, todavía se pueden encontrar ofertas en torno al 2%, pero las entidades están evaluando mucho las características del cliente para concederlas”.
Las hipotecas mixtas, la gran competencia de fijas y variables
Con las hipotecas fijas tan altas y la incertidumbre que provocan las hipotecas variables debido al imprevisible futuro del euríbor, en noviembre se ha consolidado lo que veníamos hablando meses atrás: las hipotecas mixtas ganan terreno tanto en oferta como en demanda. Concretamente, según los datos de iAhorro, durante el pasado mes de noviembre, el 24,14% de los usuarios que acudieron al comparador hipotecario se decantaron por una hipoteca mixta (primeros 5/10 años a tipo fijo y después variable) frente al 66,21% que siguió apostando por la hipoteca fija y el 9,66% que prefirió contratar una hipoteca a tipo variable.
“Uno de cada cuatro usuarios que firman su hipoteca a través de iAhorro ya se decanta por una hipoteca mixta. A corto plazo, y a la espera de ver cómo cada entidad mueve sus productos bancarios según sus objetivos marcados para 2023, parece muy complicado que la variable pueda sobrepasar en porcentaje de contratación a la hipoteca mixta; para que esto ocurra el euríbor tendría que bajar y no se prevé un descenso de este indicador a corto plazo y quizá tampoco a medio plazo”, asegura Colombelli, que añade que “hay que ver qué va a pasar con la fija”.
Por ahora, en lo que llevamos de 2022, la hipoteca fija ha ido perdiendo adeptos: hasta junio, representaba entre el 85% y el 90% de las firmas; a partir de ahí ha ido cayendo hasta el 66,21% actual. ¿A qué se debe esto? El director de Hipotecas de iAhorro lo achaca a que “en la primera parte del año el producto mixto estaba desaparecido y fue a partir del segundo semestre cuando empezaron a llegar propuestas por parte de los bancos, aunque no eran muy atractivas porque la hipoteca fija seguía siendo muy competitiva y la mixta, en ese contexto, aún no tenía mucha cabida. En mayo o junio empezamos a ver una subida más marcada, con alguna entidad que se posicionaba muy bien en hipoteca mixta y ese es el efecto que vemos los dos o tres meses siguientes, en agosto y septiembre”.
¿Qué pasó después de verano? Colombelli explica que entonces “vimos las primeras entidades que se posicionaron de forma agresiva, es decir, con tipos en mixta que estaban entre 0,3 o 0,5 puntos por debajo de los de la hipoteca fija normal. Esto hizo que la hipoteca mixta comenzara a posicionarse como un producto muy atractivo, más incluso que la hipoteca fija y, por supuesto, que la variable”.
La subrogación deja de ser una utopía
Otro de los motivos por los que la hipoteca mixta ha cogido impulso es que, quien no encuentra una buena hipoteca fija 100%, pero no quiere irse a la variable, si contrata una mixta, cuenta con un periodo inicial fijo en el que tener la tranquilidad de que pagará siempre la misma cuota y, cuando llegue el tramo variable, puede cambiar las condiciones de su hipoteca si encuentra algo mejor en el mercado.
Y es que, cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones ya no es algo tan inusual. Cada vez más hipotecados saben que, en caso de que encuentren una oferta mejor, sea en su banco o en otra entidad, pueden pedir un cambio en las condiciones de su préstamo. Si es en su mismo banco puede hacerlo a través de una novación y si es en otra entidad, a través de la cancelación o la subrogación.
Este es otro de los cambios más reseñables que hemos visto este 2022. A principios de año pocos eran los que se planteaban, ya sea por falta de interés o por desconocimiento, cambiar las condiciones de su hipoteca. No obstante, la subida del euríbor y, con ello, el encarecimiento de las hipotecas ha propiciado que la petición de subrogaciones o cancelaciones de hipotecas haya ido de menos a más. “Podríamos decir que, desde principios de año, la petición de subrogaciones por parte de los usuarios se ha duplicado”, señala el director de Hipotecas de iAhorro.
Esto se ve reflejado en los datos que maneja el comparador hipotecario de firmas de cambios de hipotecas cada mes. Por ejemplo, en enero un 17,39% de los usuarios que llegaron al comparador hipotecario firmaron un cambio de hipoteca, una mejora de sus condiciones, un porcentaje que en agosto ya se situó en torno al 30%. A la hora de valorar estos datos hay que tener en cuenta que pasan alrededor de tres meses desde que se comienza el proceso hasta que se firma, por lo que, si hablamos de la petición de cambios, el punto de inflexión lo veríamos en mayo.
“En abril el euríbor volvió a terrenos positivos después de siete años en negativo. A partir de ahí fue cuando realmente vimos un cambio de tendencia en la petición de cambios de hipotecas, sobre todo de variable a fija. No obstante, en esta gráfica, al registrarse las firmas y no las peticiones, esa tendencia comenzamos a verla en agosto, tres meses después”, señala Simone Colombelli. Asimismo, el 39,96% de las firmas de mejora de hipoteca efectuadas por el comparador hipotecario en noviembre comenzaron a tramitarse en septiembre.
El mes de noviembre, el nuevo diciembre
El escenario actual es muy diferente al de otros años: “Normalmente, en el mes de diciembre solíamos ver descuentos de la banca y este año no hay descuento que valga”, señala el director de Hipotecas de iAhorro, que también manifiesta que “el diciembre de este año ha sido el mes de noviembre, un mes espectacular en cuanto a firmas de hipotecas. Y, por primera vez en años, seguramente el mes de diciembre mejore las cifras registradas en noviembre, al menos no en el entorno digital”.
¿Qué nos espera de cara a 2023? “En diciembre estamos viendo un adelanto de lo que podemos esperar en 2023: un euríbor en torno al 3% que va a tener un gran impacto en el sector hipotecario”, analiza Colombelli, que finaliza que “para hacer una predicción más certera, habrá que esperar a ver cómo empieza el año, cómo volvemos de las vacaciones y cómo se comporta la inflación en un mes con tanto gasto como es enero, sobre todo tras la reciente subida de tipos del BCE”.
