El euríbor continúa su alza imparable y nos está ‘acostumbrando’ a ver subidas intermensuales de entre medio y un punto porcentual, algo que era inimaginable hace tan solo unos meses. Concretamente, el índice de referencia de las hipotecas variables en Europa se sitúa este mes en el 2,626% de media, a falta todavía del último dato, el del lunes día 31. Eso sí, este valor que ya es casi cuatro décimas más alto que el registrado en septiembre (2,233%) y está por encima del de enero de 2009 (2,622%), aunque sigue lejos del anotado en diciembre de 2008 (3,452%).
“El crecimiento se ha ralentizado este último mes. Entre agosto y septiembre el incremento fue de casi un punto y este mes se ha reducido a 0,393 puntos. Si nos fijamos en la tendencia de otros años, a final de año el euríbor moderaba siempre un poco su crecimiento”, asegura el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que añade que “este año no podemos esperar que esa moderación sea tan evidente, sobre todo si el Banco Central Europeo (BCE) sigue subiendo tipos de aquí a diciembre”.
El organismo que preside Christine Lagarde se reunió este jueves y ha decidido incrementar, por tercera vez en cuatro meses, los tipos de interés, que ya se sitúan en un 2% tras aplicar una subida de 0,75 puntos. Esto no hace más que “alimentar” un euríbor que podría acabar el año entre el 3,2 y 3,5%. No obstante, Colombelli prefiere ser cauto y asegura que “es muy difícil hacer una predicción certera porque cada mes nos sorprende más que el anterior”, sobre todo si, como se rumorea, el BCE tienen la intención de que los tipos lleguen al 2,5% en marzo de 2023.
Un punto de diferencia en el TIN en función del perfil del cliente
Con el euríbor en un 2,626% de media y los diferenciales de los bancos en torno al 0,80%, los tipos de interés de las hipotecas variables se sitúan alrededor del 3,5%, algo que también ha disparado las hipotecas fijas. Tanto es así que, en la oferta comercial, ya son muchos los bancos que sitúan el TIN fijo por encima del 3%. Y la previsión no es nada buena: “En seis, siete u ocho meses la cosa irá a peor, no tengo ninguna duda. Nuestra previsión es que de cara a la primavera del año que viene el tipo fijo empeore considerablemente si el euríbor sigue al alza porque, si ahora el euríbor se posiciona en el 2,6%, está obligando a la banca a posicionarse en ese entorno y la tendencia es que esto vaya a peor, aunque se vea lentamente”, explica el director de Hipotecas del comparador hipotecario.
Colombelli también asegura que “ya ha pasado un primer tren, pero todavía hay hipotecas a tipo fijo competitivas”. “En iAhorro seguimos viendo hipotecas a tipo fijo con un TIN que está alrededor del 2% para los mejores perfiles”, añade.
¿Qué características hay que cumplir para situarse entre esos buenos perfiles? El usuario deberá tener un trabajo estable, con una antigüedad de más de dos años, deberá tener un buen sueldo con el que pueda permitirse holgadamente pagar la hipoteca que está pidiendo y también los ahorros necesarios, es decir, un 30% del valor de la vivienda que vaya a comprar. Para este tipo de clientes, añade Simone Colombelli: “Este mes hemos firmado hipotecas a tipo fijo en el 1,85% y, aunque son hipotecas muy bonificadas, siguen siendo muy competitivas si lo comparamos con una hipoteca variable en la que solo el euríbor ya supera el 2,6%”.
Eso sí, para quienes vayan más justos en la operación, el TIN de una hipoteca fija podría rondar ya el 2,6% o 2,7%, y subiendo. Esto hace que la diferencia entre la hipoteca fija para un muy buen perfil y una para un perfil más justo sea de un punto porcentual. Eso sí, el portavoz de iAhorro matiza: “Una hipoteca mala ya no se sitúa en torno al 3%, sino por encima, y una hipoteca al 2% con un plazo de amortización de 30 años, tal y como está el mercado, ya podemos considerarla un hipotecón”.
Cuantos más intereses, mayor es el riesgo de impago
La incertidumbre que conlleva una hipoteca a tipo variable está ahuyentando a los usuarios, que buscan hasta debajo de las piedras una buena hipoteca fija o, incluso, una mixta competitiva. El principal problema de la subida de tipos está en el endeudamiento. El límite que pone el Banco de España para destinar a vivienda se sitúa entre un 30% y un 35% del salario neto mensual, lo que significa que “si tienes un TIN o una TAE definitiva muy alta, te encarecerá muchísimo el coste total de la hipoteca y aumentará la cuota mensual a pagar, por lo que tu capacidad de pago será inferior y esto podría hacer que el banco te denegara la hipoteca por riesgo de impago”, explica el portavoz del comparador.
Por ello, cada vez que los tipos de interés suban, el hipotecado se va a poder permitir una casa más pequeña, sea cual sea el presupuesto. Por ejemplo, si se compra una casa de 300.000 euros a 30 años y un TIN del 1%, pagará cada mes 965 euros por su hipoteca, pero, si para comprarse la misma casa, el TIN sube al 3% la cuota se encarecería casi 300 euros, hasta los 1.265 euros mensuales.
Consejo: mejora tus condiciones en cuanto puedas
Para aquellos que tengan ahorros suficientes y no superen el ratio de endeudamiento que marca el Banco de España, dentro de lo que cabe la situación no es dramática porque la estrategia que tendrían que seguir sería, según declara Colombelli, “coger ahora una hipoteca fija un poco cara y aguantar dos o tres años para cambiarla por otra mejor”. ¿Qué cambio compensa? El director de hipotecas del comparador hipotecario asegura que “una hipoteca que esté medio punto por debajo ya es una hipoteca mejor, es decir, ya supone un gran ahorro”.
Por tanto, si el hipotecado se compra ahora una casa de 300.000 euros a 30 años y un TIN del 3%, pagaría cada mes 1.265 euros por su hipoteca y, al final de la vida del préstamo los intereses totales que habría pagado ascenderían a 155.332,36 euros. No obstante, si consigue mejorar su hipoteca dentro de tres años hasta el 2,5% TIN se ahorraría 73 euros cada mes y unos 23.600 euros al final de la vida del préstamo en intereses. Pero, cuanto menor sea el tipo de interés al que pueda optar, mucho mejor. Por ejemplo, con un TIN del 2% el ahorro total subiría hasta los 46.400 euros; si fuera del 1,5% aumentaría hasta los 68.400 euros; y, en caso de encontrar algo por un 1% TIN el hipotecado se ahorraría casi 90.000 euros.
Las subrogaciones de hipoteca variable a fija, disparadas
Quien tenga ya contratada una hipoteca variable y le toque hacer la revisión anual de su cuota este mes de octubre, para saber cuánto aumentará debe fijarse en el valor que marcaba el euríbor en octubre de 2021, cuando se situaba en el -0,477%.
De esta forma, con este indicador ahora en un 2,626%, quien tenga contratada una hipoteca variable a 30 años de 150.000 euros y con un diferencial del 0,99% + euríbor verá cómo la cuota de su hipoteca aumenta 217,67 euros, es decir, pasaría de pagar 451,31 euros al mes a abonar 668,98 euros a partir de esta revisión. Esto supondría un aumento de 2.612,04 euros anuales.
Si la cuantía del préstamo hipotecario ascendiera a los 300.000 euros, con las mismas condiciones, es decir, con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99% + euríbor, la subida en la cuota sería del doble: hasta 435,33 euros al mes. Pasaría de pagar 902,62 euros a abonar por la hipoteca 1.337,95 euros mensuales. En este caso, el incremento anual sería de 5.223,96 euros.
Este encarecimiento está disparando el número de peticiones de cambios de hipoteca para pasar de variable a fija, ya sea por subrogación o cancelación. Esto está provocando un gran atasco en el mercado hipotecario.
“Las peticiones de subrogación se han disparado en los últimos meses y son muchas las familias o los hipotecados que llegan a iAhorro para buscar una mejora en las condiciones de su hipoteca variable antes de que su cuota se encarezca considerablemente. La mayoría buscan cambiar su hipoteca variable por una fija. Hace unos meses dar ese paso era más fácil que ahora porque los bancos apostaban por este tipo de hipotecas, pero ahora las entidades quieren hacer de la hipoteca variable su producto estrella y están encareciendo mucho la hipoteca fija para hacerla menos atractiva”, señala Simone Colombelli.
