A la espera de conocer la decisión que toma en una semana el Banco Central Europeo (BCE) sobre los tipos de interés oficiales, el euríbor ha registrado una nueva, aunque leve, bajada. El índice de referencia más utilizado en Europa para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables ha cerrado mayo de 2024 en el 3,68%. Este valor es 0,023 puntos porcentuales menor que el registrado en abril (3,703%) y también es el más bajo anotado en los últimos tres meses.
“La bajada que vemos ahora del euríbor es positiva para todos, pero apenas cambia el panorama económico e hipotecario, que se encuentra desde hace meses en un momento de estabilización y mantenimiento”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que también añade que “el euríbor sigue en niveles muy elevados, más de lo que a principios de año pensábamos que iba a estar por estas fechas, y habrá que ver qué pasa con los cambios que vaya aprobando el Banco Central Europeo, primero en su reunión del 6 de junio y, sobre todo, a partir de verano, durante el último trimestre del año”.
Sobre las próximas decisiones del Banco Central Europeo, Colombelli también afirma que “lo que parece estar claro es que Christine Lagarde (presidenta del organismo europeo) anunciará en la próxima reunión la primera bajada de los tipos de interés en ocho años, concretamente desde marzo de 2016. Eso sí, debemos entender que llevamos desde septiembre de 2023 estancados en un 4,5% por motivos que todavía no están solucionados al 100% y hay que ser cautos”.
¿Cómo afectará la decisión del BCE al mercado hipotecario?
Y es que, los datos que hemos conocido este jueves sobre la inflación no son nada alentadores: en España ha subido hasta el 3,6%, el dato más alto de los últimos 13 años, y en Alemania (2,4%) también ha habido un repunte de dos décimas lo que podría complicar los planes del BCE. Teniendo esto en cuenta, Colombelli cree que “Lagarde no va a recular en su decisión, pero no podemos esperar una bajada mayor: reducirá los 0,25 puntos porcentuales esperados porque esto apenas cambiará la foto actual, ya que seguiremos con los tipos de interés muy altos”.
Con ese 4,25% ya dado por hecho, los tipos de interés oficiales se situarán 0,57 puntos porcentuales por encima del valor del euríbor, lo que da bastante margen de mejora al BCE, aunque poco al índice de referencia. No obstante, pese a tener tanto los tipos como el euríbor altos, “los bancos están ofreciendo tipos de interés en sus hipotecas bastante competitivos, situando casi todos sus productos ya por debajo del 3% TIN”, asegura el portavoz del comparador hipotecario, que a su vez matiza que “casi todas las entidades mantienen, desde hace unos meses, sus ofertas hipotecarias sin grandes cambios y, si hay alguna que baja o sube tipos lo hace para posicionar algún producto en concreto o por motivos empresariales”.
De esta manera, ahora mismo en el mercado los futuros hipotecados pueden encontrar hipotecas fijas por debajo del 3% TIN, mixtas alrededor del 2% TIN y variables que, pese a estar referenciadas a un euríbor muy alto, tienen asociados tipos de interés iniciales (para los primeros seis o doce meses, en función del banco) muy bajos, en torno al 1% TIN y diferenciales que pueden rondar incluso el 0,5%. Así se refleja en el último Índice iAhorro publicado por el comparador hipotecario y en el que realiza un análisis del mercado durante el primer trimestre de 2024.
Las hipotecas variables bajan hasta 360 euros al año
Para la personas que ya tienen una hipoteca, sobre todo en caso de que esta sea a tipo de interés variable, hay dos opciones: en caso de que estén pagando más intereses de los que ofrecen ahora los bancos con sus nuevos préstamos pueden cambiarse de banco haciendo una subrogación de hipoteca o cancelación y apertura de nuevo préstamo; o seguir como están, con sus respectivas revisiones de cuota, a la espera de que el euríbor siga bajando, y a mayor velocidad.
Y es que, la inflación de la eurozona ha repuntado este mes de mayo hasta el 2,6%, un dato que está dos décimas por encima del registrado mes pasado y que se aleja un poco más del objetivo del 2% que tiene el BCE. Asimismo, en España ha subido hasta el 3,6%, el dato más alto de los últimos 13 años. Teniendo esto en cuenta, Colombelli cree que “Lagarde no va a recular en su decisión, pero no podemos esperar una bajada mayor: reducirá los 0,25 puntos porcentuales esperados porque esto apenas cambiará la foto actual, ya que seguiremos con los tipos de interés muy altos”.
¿El motivo? En mayo de 2023 el euríbor se situaba en el 3,862% y ahora está algo menos de dos décimas por debajo, en el 3,68%. Por tanto, si cogemos el caso real de una persona que contrató en junio de 2021 (cuando el euríbor todavía estaba en negativo) una hipoteca variable de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, un tipo de interés que se calcula con euríbor más un diferencial del 0,99% y revisiones anuales vemos que la revisión la hace con el dato de mayo. Así, pese a que comenzó pagando 449,38 euros al mes de hipoteca, en 2022 esa cuota se incrementó hasta los 500,03 euros y en 2023 se disparó hasta los 769,11 euros. Ahora, con la bajada del euríbor su cuota mensual bajará 14,82 euros cada mes, hasta los 754,30 euros, pero no compensará todavía los más de 300 euros de incremento acumulado que ha registrado desde su contratación.
En el caso de que la cuantía inicial de la hipoteca ascendiera a los 300.000 euros, con las mismas condiciones mencionadas antes, vemos que para este préstamo el encarecimiento acumulado ha sido de algo más de 600 euros. ¿El motivo? El mismo que en el ejemplo anterior: la subida del euríbor en cada revisión. En este caso, el hipotecado comenzó pagando 898,75 euros de cuota, pero con la revisión de 2022 se incrementó hasta los 1.000,06 euros y en 2023 también se disparó hasta los 1.538,23 euros. Igualmente, con la revisión de este mes habrá una bajada que, en este caso, será de 29,64 euros cada mes: hasta los 1.508,59 euros mensuales.
La banca, un poco más flexible al financiar más del 80%
Una de las novedades que estamos viendo este año en el mercado hipotecario es que han ido aumentando, aunque a un ritmo lento, las operaciones hipotecarias con financiaciones superiores al 80%. “El año pasado hubo un cierre de grifo importante por parte de las entidades financieras a la hora de financiar más del 80% del precio de compraventa o tasación de la vivienda y esto también ocasionó una caída a nivel de volumen de hipotecas contratadas en España”, analiza el director de Hipotecas de iAhorro, que ahora asegura que “la situación está mejorando y en los últimos meses, en general, vemos algo más de predisposición de la banca a estudiar este tipo de operaciones, que evidentemente conllevan más riesgo”.
Este cambio, pese a que todavía es muy leve, es positivo para el mercado. Concretamente, según los datos recogidos por el comparador hipotecario durante el pasado mes de abril de 2024 (último del que tenemos cifras definitivas), de los usuarios que llegaron a iAhorro, un 19% consiguieron una financiación mayor al 80% y un 5% de más del 90%. Si comparamos estos datos con los del mismo mes de 2023 vemos que en abril de ese año el porcentaje de usuarios que optaron a financiaciones por encima del 80% se situó en el 16%, de los que solo el 3% consiguió que el banco le prestara más de un 90% del importe de compraventa.
Entre los motivos que están impulsando este cambio de tendencia, finaliza Colombelli, están que “pequeñas cajas están ofreciendo producto, sobre todo a tipo de interés variable, a personas con peores perfiles y que necesitan una financiación superior al 80%. De esta manera, los compradores que buscan una financiación elevada pueden optar a una hipoteca y los bancos más pequeños, con menos cuota de mercado, consiguen vender los préstamos hipotecarios a tipo variable, que siguen sin ser un producto atractivo para cualquier otro consumidor”.
