Estabilidad es la palabra que define la tendencia que está siguiendo este año el euríbor. Después de dos años muy convulsos, con muchos cambios al alza, durante este primer semestre de 2024, el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa no ha variado ni siquiera una décima entre un mes y otro. Es más, la diferencia entre el valor medio anotado en enero y el de junio es de solo 0,041 puntos porcentuales: del 3,609% registrado en el primer mes del año hasta el 3,65% con el que ha cerrado el sexto mes del año.
Además, pese a que junio comenzó con aumentos respecto a los datos de finales de mayo, durante las últimas semanas, el euríbor ha registrado sus datos diarios más bajos en 4 meses y se han situado ya por debajo del 3,6%. Esto es lo que ha hecho que este indicador vuelva a bajar su media mensual, aunque solo sea 0,03 puntos porcentuales respecto al mes pasado (3,68%).
“A principios de este año el euríbor bajó mucho más de lo esperado respecto a cómo estaba durante el último trimestre de 2023. Esto ha traído una estabilidad de este indicador en niveles que, aunque son altos, siguen siendo más bajos que los registrados el año pasado durante estas mismas fechas”, dice Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que añade que, teniendo en cuenta la situación actual del mercado hipotecario “podríamos decir que ha sido un buen arranque de año, que ha permitido que los bancos hayan mejorado las ofertas de sus hipotecas respecto a cómo estaban hace unos meses”.
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Esta situación también se ha producido, en parte, por la bajada que el Banco Central Europeo (BCE) aprobó, a principios de este mes, de los tipos de interés oficiales: del 4,5% los redujo hasta el 4,25%. Estos 0,25 puntos porcentuales de descenso, declara Colombelli, “han sido de gran ayuda para que la banca haya bajado sus tipos de interés y, sobre todo, para que tenga la intención de continuar con los ajustes a la baja de sus ofertas hipotecarias durante los próximos meses”.
No obstante, en lo que se refiere al euríbor, todavía no se han visto grandes cambios en este indicador tras la bajada de tipos del BCE. Uno de los motivos, agrega el portavoz de iAhorro, podría ser “que la reducción que vimos en este indicador en enero respecto a diciembre y noviembre del año pasado haya amortiguado el descenso que esperábamos ahora; como si este indicador supiera de antemano las decisiones que tomaría después el Banco Central Europeo”. Eso sí, matiza Colombelli: “La ola más complicada ya la hemos dejado atrás. La tendencia estable del euríbor y la bajada de los tipos de interés del BCE nos está adelantando que la situación del mercado hipotecario solo puede ir a mejor”.
¿Qué pasará en la reunión del BCE de julio?
El próximo 18 de julio el Banco Central Europeo celebrará su última reunión antes de irse de vacaciones. Sobre lo que pasará en esta reunión, Simone Colombelli cree que “lo más probable es que no aplique ningún cambio en los tipos de interés, si no que los mantenga en el 4,25% actual”. Uno de los principales motivos, señala el director de Hipotecas de iAhorro, es que “el verano no suele ser un periodo de mucho ajetreo en el mercado hipotecario e inmobiliario: los bancos se quedan con servicios mínimos y los ciudadanos se van de vacaciones y prefieren dejar estos temas para la ‘vuelta al cole’. Esto hace que en los meses de julio y agosto se firmen muchos menos préstamos que en cualquier otro mes del año”.
No obstante, aunque el BCE cambie de opinión y vuelva a aplicar otra bajada, Colombelli no cree que sea mayor de 0,25 puntos y “es complicado que la banca cambie precios y tarifas por una bajada tan pequeña dos semanas antes de empezar el mes de agosto. No es habitual hacer cambios en verano y este año no va a ser la excepción”. Esto, unido a que el periodo de máximo movimiento en el sector suele darse entre finales de septiembre y principios de octubre para preparar ya el final de año y cumplir con los objetivos previstos, en caso de que el BCE quiera hacer otro recorte en los tipos “podría esperar a septiembre sin ningún problema”, afirma el portavoz del comparador y asesor hipotecario.
Por tanto, de momento, solo veremos algunos cambios por parte de bancos que todavía no han mejorado sus ofertas y que las tendrán que bajar para ser más competitivos y, ya en septiembre, añade Simone Colombelli, “si el mercado continúa estable y la presidenta del BCE, Christine Lagarde, vuelve a anunciar otra bajada de los tipos de interés oficiales, la banca hará nuevos reajustes en sus ofertas”.
Las hipotecas variables bajan hasta 60 euros al mes
Pese a que sea muy leve este mes, de 0,03 puntos porcentuales respecto al dato de mayo (3,68%), toda bajada del euríbor es una buena noticia para los ciudadanos que tienen contratada una hipoteca a tipo variable. Sobre todo, porque el dato registrado este mes es menor que el anotado en junio de 2023 (en caso de hacer la revisión de forma anual) y que en diciembre (si la revisión se hace de forma semestral). Entonces, ¿cuánto bajan las cuotas?
Por ejemplo, una persona que contrató su hipoteca variable en junio de 2022, cuando el euríbor estaba en el 0,852%, y que tiene que hacer este mes la revisión de su cuota de forma anual, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con euríbor más 0,99% de diferencial vemos que comenzó pagando una cuota de 542,65 euros al mes. Sin embargo, en junio de 2023 el euríbor se situó en el 4,007% y su cuota mensual se incrementó hasta los 796,43 euros al mes (253,77 euros más). Eso sí, con la revisión actual (el euríbor está en el 3,65%) pasará a abonar una cuota mensual de 765,90 euros, lo que supone un ahorro de 30,52 euros al mes o, lo que es lo mismo, hasta 366,30 euros al año.
Si cogemos este mismo ejemplo, pero para una hipoteca cuya cuantía inicial asciende hasta los 300.000 euros vemos que tanto el encarecimiento de la primera revisión como la reducción de la revisión actual son mayores: en la primera revisión anua la cuota pasó de los 1.085,31 a los 1.592,85 euros, con un aumento de hasta 507,55 euros mensuales o, lo que es lo mismo, casi 6.100 euros anuales. No obstante, en la revisión que hará con el euríbor de este mes, ese ascenso se aliviará un poco: la cuota bajará hasta los 1.531,80 euros y, por tanto, el ahorro será de 61,05 euros mensuales o 732,60 euros anuales. Sin embargo, como vemos, en ningún caso la reducción de este mes compensa el encarecimiento del primer año.
¿Qué pasa con las hipotecas con revisión semestral?
Quien tenga una hipoteca a tipo de interés variable con revisión semestral en vez de anual también verá cómo la cuota de su hipoteca apenas variará respecto a la anterior. Por ejemplo, siguiendo los mismos casos anteriores, para una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, contratada en junio de 2022 con un tipo de interés de euríbor más 0,99% de diferencial vemos que empezó pagando una cuota de 542,65 euros (la misma que si tuviera una revisión anual), pero en la revisión de diciembre de ese año aumentó hasta los 716,81 euros y también subió en la revisión de junio de 2023 a los 799,49 euros. Con estas dos primeras revisiones, en solo un año, esta persona pagaba ya 256,84 euros más de cuota.
Sin embargo, en diciembre de 2023 el euríbor ya había bajado un poco sus datos mensuales y la cuota de esta hipoteca se redujo casi 30 euros, a los 770,60 euros. Un ahorro que apenas ha aumentado por la estabilidad que el índice de referencia ha experimentado en el último semestre. Tanto es así que, con esta revisión, la cuota de esta hipoteca baja tan solo 2,10 euros, hasta situarse en los 768,50 euros mensuales.
Si hacemos el cálculo con la misma hipoteca, pero con una cuantía inicial de 300.000 euros, el ahorro tampoco será mucho mayor: de pagar 1.085,31 euros en la cuota inicial, con la primera y con la segunda revisión esta subiría hasta los 1.598,98 euros mensuales. Y el abaratamiento de diciembre de 2023 (-57,78 euros) y el actual (apenas 4 euros) no compensarán tampoco las subidas anteriores. Por tanto, tras esta revisión, abonará 1.537 euros al mes.
“Las hipotecas a tipo de interés variable siguen sin compensar porque hay muy buenas ofertas, tanto en tipo fijo como mixto, con tipos de interés que está muy por debajo del euríbor. Ahora mismo, en iAhorro, ya vemos hipotecas a tipo fijo muy competitivas, en torno al 2,5% TIN; y en hipoteca mixta la verdad que ahora hay unas ofertas buenísimas en el mercado, por debajo del 2% TIN durante los 5 o 10 primeros años de la hipoteca”, finaliza el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario, Simone Colombelli.
