El euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables ha cerrado este mes de julio de 2023 en el 4,149%, poco menos de dos décimas por encima del dato de junio (4,007%), tras experimentar una subida de más de ocho décimas en lo que va de año: en enero registró una media del 3,337%.
“Antes de iniciar el año decíamos que el 2023 iba a ser el año del tres y, finalmente, será el año del cuatro: los tipos de interés del BCE y el euríbor ya superan el 4%”, afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que también agrega que “el euríbor está subiendo este año al mismo ritmo que lo hacen los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE)”.
Con esta afirmación, Colombelli explica por qué este índice de referencia no termina de estabilizarse. Y es que el organismo europeo que preside Christine Lagarde no ha cesado todavía en las subidas de los tipos de interés oficiales previstas para este año y, desde julio de 2022, cuando comenzó con esta política de incrementos tras pasar más de seis años en el 0%, ya ha aprobado nueve ascensos. El último, de otros 0,25 puntos porcentuales, que sitúa los tipos de interés oficiales del BCE en el 4,25%, su máximo desde que hay registros.
¿Qué pasará a partir de ahora?
En agosto el BCE no se reunirá y en septiembre es posible que paralice las subidas para intentar estabilizar el mercado. Si esto ocurre, Colombelli es optimista: “En un entorno donde haya un parón en la subida de las tasas europeas, la curva del euríbor se aplanará enseguida. Y si la curva se aplana alrededor del 4% no será una mala noticia. Aunque también existe el riesgo de que, si la subida de tipos continúa, el euríbor llegue al 5%, un tipo de interés al que estaban los préstamos personales al consumo hace tan solo un año y medio”.
Si echamos la vista más atrás, hace justo 15 años, en julio de 2008, fue cuando el euríbor registró el dato más alto de toda su historia, con un 5,393%. En ese momento vivíamos una gran crisis financiera global tras la quiebra de Lehman Brothers en Estados Unidos y el estallido de la burbuja inmobiliaria. También en el 2000, cuando el euríbor apenas tenía un año de vida, registró en agosto de ese año un valor del 5,248% provocado por otra crisis, en ese caso la de las puntocom.
No obstante, Colombelli recuerda que “ahora no estamos en una situación ni parecida a la de entonces, por lo que llegar a esos mismos niveles sería algo realmente extraordinario. Además, si nos fijamos, todos los picos del euríbor se han registrado durante los meses de verano, en el año 2000 en agosto, en 2008 en julio… si el BCE paraliza sus subidas podríamos ir en la misma línea que marca la serie histórica y ver a partir de ahora una estabilización real de este indicador, lo que sería una muy buena noticia para los hipotecados”.
“La gente no quiere firmar hipotecas variables”
Evidentemente, una de las consecuencias de la subida de los tipos y del euríbor es el encarecimiento de las hipotecas. Por un lado, con un euríbor ya bastante por encima del 4%, las hipotecas que más han subido son las variables, ya que sus intereses dependen del valor que marque este indicador y se revisan de forma anual o semestral normalmente. Así, ahora es el producto menos atractivo del mercado.
Y, aunque los diferenciales de estas hipotecas (valor que hay que sumar al euríbor para determinar el tipo de interés exacto a pagar por el usuario) están ya muy bajos, “incluso cerca del cero”, declara el director de Hipotecas de iAhorro, “la gente no quiere firmar hipotecas a tipo de interés variable, no le interesan a nadie en este momento porque la gente tiene miedo de que cuando les toque la revisión el euríbor haya aumentado y tengan que pagar más de cuota”.
Tanto es así que, durante el pasado mes de junio, del total de usuarios que firmaron su hipoteca gracias a la ayuda del comparador hipotecario, solo un 9,77% se decantó por una hipoteca variable frente a las hipotecas fijas o mixtas.
En lo que respecta a las hipotecas a tipo de interés fijo, es decir, aquellas cuya cuota no varía porque el interés negociado será el que se pague durante toda la vida del préstamo, “siguen teniendo demanda”, señala Colombelli, que matiza: “La hipoteca fija sigue estando presente entre las ofertas de algunos bancos y sigue generando interés entre los futuros hipotecados, sobre todo entre los que cuentan con un buen perfil y a los que el banco les puede hacer una buena oferta en este sentido”. Tanto es así que, pese a que han ido perdiendo cuota de mercado, en junio todavía un 22,41% de los usuario de iAhorro firmaron hipotecas a tipo fijo.
Finalmente, la hipoteca mixta sigue siendo la más atractiva: todavía hay productos mixtos con un TIN inicial fijo por debajo del 3% durante los primeros 5, 10 o 15 años y a la banca también le gusta este producto. Por eso, el pasado mes de junio, el 67,82% de los usuarios de iAhorro se decantaron por firmar una hipoteca mixta.
¿Podríamos ver hipotecas al 5% TIN este año?
Sobre los niveles que podría alcanzar el euríbor en los próximos meses, el director de Hipotecas de iAhorro es cauto, aunque afirma que ve “improbable” que este índice llegue al 5% y las hipotecas se sitúen también este año con tipos de interés alrededor de ese umbral. Eso sí, añade, “podríamos ver dos escenarios”:
- “Si el Banco Central Europeo paraliza las subidas de los tipos a partir de ahora y hasta final de año, viendo la evolución y la relación tan estricta entre los movimientos de las tasas europeas y del euríbor, descartaría que llegáramos a ver ofertas por encima del 5% porque no creo que ni siquiera el euríbor marcara esos registros. El euríbor no está creciendo por su propia fuerza, sino por la inercia que le genera la tasa de intercambio. Por tanto, podríamos ver leves incrementos de este índice, pero sin saltos importantes”, afirma Simone Colombelli en el escenario más positivo.
- Por el contrario, en un escenario mucho más negativo, aunque también “menos probable”, dice el portavoz de iAhorro, sí que podríamos alcanzar ese 5% antes de que acabe el 2023. No obstante, Colombelli señala que, para que esto ocurra, “el BCE deberá seguir con su política de crecimientos, algo que pondrá en peligro todo el mercado hipotecario, que podría ver descensos en la contratación de nuevos préstamos todavía más agresivos que los que hemos visto hasta ahora, que no han sido pocos”.
Las hipotecas variables siguen encareciéndose 500 euros al mes
Uno de los principales inconvenientes de la subida del euríbor lo están viviendo las personas que ya tienen contratada una hipoteca a tipo de interés variable y cuya revisión la están haciendo estos meses. Tanto es así que, quien revise su hipoteca cada año y le toque hacer esa revisión este mes de junio verá cómo el índice de referencia de esa hipoteca ha pasado de estar en el 0,991% al 4,149%. Esto supone un encarecimiento de entre 250 y 500 euros al mes, en función del préstamo.
Por ejemplo, quien haya contratado una hipoteca a tipo de interés variable de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99% + euríbor, y le toque hacer la revisión anual este mes verá cómo la cuota mensual pasa de los 553,01 euros a los 810,13 euros. Esto supone un encarecimiento mensual de 257,12 euros o, lo que es lo mismo, 3.085,47 euros anuales.
En el caso de que el dinero prestado por el banco ascienda a los 300.000 euros en un préstamo hipotecario con las mismas condiciones mencionadas en el ejemplo anterior, el encarecimiento se duplicará: de 1.106,01 euros cada mes ahora pagará 1.620,26 euros, lo que supone una cuota 514,25 euros superior. Al año, en este caso, esta persona pagaría 6.170,94 euros más.
