El año de referencia para poder comparar los datos que está registrando el euríbor actualmente es 2008: no veíamos un euríbor por encima del 3,5% desde noviembre de ese año y, ahora, más de 14 años después, en febrero de 2023, este indicador se sitúa en el 3,534%.
Así, el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa sigue una escalada que, de momento, parece no tener fin. Por ello, el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, afirma que “el Banco Central Europeo (BCE) ha subido este mes los tipos de interés oficiales un 0,5% y si en marzo vuelve a subirlos otro 0,5%, llegarán 3,5%, por lo que es muy probable que veamos unos niveles de euríbor en torno al 4% antes de verano”.
De momento, como bien dice Colombelli, la presidenta del BCE, Christine Lagarde tiene su objetivo claro: anunciar una subida igual que la aplicada a principios de este mes de febrero el próximo 16 de marzo, que es cuando el organismo tiene su próxima reunión. Esto, añade el director de Hipotecas de iAhorro “podría llevar al euríbor a aumentos de más de una décima cada mes, por lo que el 4% estaría cerca”. Eso sí, este experto añade: “Lo lógico es que, a medio plazo, este indicador se vaya estancando y lleguemos a un punto de estabilización, aunque de momento está claro que no hemos llegado”.
La cuota podría encarecerse entre 300 y 600 euros al mes
Una de las consecuencias más directas de la subida del euríbor es la subida de las cuotas de las hipotecas variables ya contratadas. Teniendo en cuenta que en España más del 70% de las hipotecas vivas son a tipo variable, a la mayoría de los hipotecados les afecta negativamente la subida del euríbor. Y es que, con este indicador al alza, estamos viendo que las familias van pagando más por su hipoteca cuando, a la vez, se está encareciendo el nivel de vida en general por los niveles tan altos que estamos registrando de inflación.
Por ejemplo, quien contrató en febrero del año pasado una hipoteca a tipo variable de 150.000 euros a 30 años, con euríbor+0,99% de diferencial se habrá aprovechado de un año pagando muy pocos intereses (en febrero de 2022 el euríbor estaba en negativo, concretamente en el -0,335%), pero ahora, con la revisión de este mes, verá cómo su cuota aumenta considerablemente: de 459,06 euros que pagó hasta ahora a los 751,17 euros que pagará al menos hasta que le toque la siguiente revisión, en febrero de 2024. Esto supone un encarecimiento de 292,11 euros cada mes o, lo que es lo mismo, 3.505,33 euros en un año.
Si cogemos una hipoteca con un importe más alto, el encarecimiento también es mayor: en un préstamo de 300.000 euros con las mismas condiciones mencionadas en el caso anterior vemos que el encarecimiento asciende hasta los 584,22 euros cada mes al pasar de una cuota de 918,11 euros a una de 1.502,34 euros. Esto supone un encarecimiento anual de 7.010,65 euros en el préstamo.
Los cambios de hipoteca, ahora más económicos que nunca
Como consecuencia del encarecimiento de las hipotecas variables, la desesperación de los hipotecados es latente y el Gobierno de Pedro Sánchez anunció ya a finales de 2022 que durante todo este año 2023 los bancos no podrían cobrar comisiones a aquellos clientes que quisieran amortizar totalmente la hipoteca o subrogarla. Por tanto, ahora, las subrogaciones y las cancelaciones de hipoteca son casi gratuitas, ya que los usuarios solamente tendrán que pagar los trámites asociados a la operación como puede ser la tasación de la vivienda.
Por esto y sobre todo por el encarecimiento de las cuotas, ya “algo más del 40% de los usuarios que llegan a iAhorro solicitan un cambio de hipoteca, una subrogación”, asegura Simone Colombelli. Pero ¿sigue siendo buen momento para subrogarse? El director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro asegura que es cierto que “la hipoteca al 1% ya no existe” y que “cada vez es más complicado subrogarse porque las hipotecas nuevas también son cada día más caras y hay que analizar más detalladamente si compensa o no hacer la operación”, señala el portavoz de iAhorro.
No obstante, el mayor impedimento es “el desconocimiento”: “Mucha gente no sabe qué puede suponer para su economía la subida del euríbor y, hasta que no ven que pagan más, no se preocupan. La gente no compara y no quiere perder tiempo en cambiar de hipoteca, y tampoco sabe que el procedimiento es sencillo y que puede acudir a un comparador como iAhorro para que le ayudemos y aconsejemos en todo el proceso”.
El único hándicap a la hora de hacer una subrogación es que “las entidades no quieren hacer subrogaciones, sino que prefieren las cancelaciones, es decir, cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva con otras condiciones”, explica Colombelli. No obstante, en las operaciones de cancelación o amortización total del préstamo tampoco pueden cobrar los bancos comisiones a lo largo de este año, por lo que el precio a pagar por esta operación también sería bastante más bajo y el ahorro en la cuota de la hipoteca podría ser bastante significativo.
¿Cómo afecta esta subida del euríbor a las ofertas?
Pese a que la subida del euríbor ha ido empujando al alza los tipos de interés de todas las hipotecas, no solo de las variables, Simone Colombelli afirma que “hay varias fórmulas en el mercado que hacen que haya ofertas atractivas”, y agrega: “Ahora mismo en España hay muchas hipotecas a tipo fijo que se posicionan por debajo del euríbor. Para que os hagáis una idea, en iAhorro se siguen firmando bastantes hipotecas fijas con un TIN por debajo del 3%. Esto es algo que sobre el papel no tiene mucho sentido, pero sí tiene sentido con una visión largoplacista”.
El director de Hipotecas de iAhorro sí que matiza que esta situación “no está siendo global, porque no sería posible”, sino que se ven estas características “para operaciones más sólidas, para perfiles mejores…”. Por tanto, matiza, “para perfiles más bajos, las hipotecas fijas y variables se han disparado y ya estamos en el 4% con muchas entidades. Vemos que el encarecimiento de la operación existe”.
A nivel general, como el euríbor está cada vez más alto, las hipotecas a tipo variable “obviamente, se están encareciendo, pero vemos productos de este estilo con diferenciales muy bajos que hacen que quien las contrate pague casi solamente los intereses asociados al euríbor”. Además, hay entidades que están ofreciendo a sus clientes productos más ‘alternativas’, con un TIN fijo los primeros 24 meses del préstamo y después ya variable (euríbor+diferencial), algo que Colombelli valora positivamente, pero advierte: “A pesar del crecimiento repentino que hemos visto en los últimos meses, en general, el mercado hipotecario se mueve lentamente y me parece poco tiempo dos años. En dos años seguramente no volvamos a un 1% ni tampoco a un 2% de euríbor; lo más probable es que siga por encima del 2%”.
“El mercado va por ciclos y dos años no nos sacan de un ciclo… cinco o diez años posiblemente sí”, añade el portavoz de iAhorro. Precisamente, con un periodo fijo de entre 5 y 10 años están las hipotecas a tipo mixto. Las entidades financieras siguen manteniendo este producto como el más atractivo al ofrecer un TIN bastante más bajo que el que puede tener una hipoteca fija al 100%. Concretamente, declara Colombelli, “seguimos viendo casos de hipotecas mixtas muy atractivos. Aunque han subido un poco, hay muchas entidades que aún se posicionan con este producto por debajo del 2% para un primer tramo fijo a 5 años”.
Elegir un producto u otro dependerá de la situación de cada persona en el momento de contratarlo. “Para primera vivienda, yo daría más peso a una mixta a 10 años porque nos daría más tranquilidad en diez años ya podemos ver si luego podemos amortizar o hacer un cambio de hipoteca; si es para segunda residencia, sea por inversión o destino vacacional, vería mejor la mixta a 5 años porque los precios son mejores y, considerando que es una operación que en teoría no tendría que ser muy grande, podrías subrogarte cuando llegue el tramo variable”, detalla Colombelli.
¿Qué pasará si el euríbor llega al 4%?
El director de Hipotecas de iAhorro comenta también que en estos últimos meses “el mercado de las compraventas con hipoteca está cayendo y seguramente seguirá cayendo” por la subida del euríbor y el encarecimiento de las financiaciones por parte de las entidades. Además, si el euríbor llega al 4% antes de verano, podrían dispararse los niveles de endeudamiento, tanto de las personas ya hipotecadas, que pueden aumentar también los niveles de morosidad, como en los futuros hipotecados, que podrán permitirse casas cada vez más baratas e, incluso, puede que los bancos no les concedan la hipoteca si van más justos.
Con este panorama, Simone Colombelli finaliza que “va a ser muy interesante ver cómo reacciona el mercado si llegamos pronto a un euríbor del 4%, ya que en una hipoteca de pequeño importe no se van a notar grandes diferencias, pero para una hipoteca de 200.000 euros o más, la media en ciudades como Madrid o Barcelona, se encarecería muchísimo la financiación y, por lo tanto, el coste de la operación”.
