Apenas llevamos un mes de este 2024 y ya se prevé que sea un año muy positivo para el sector hipotecario. La bajada tan drástica que experimentó el euríbor a finales de 2023 y la estabilización de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) no han hecho más que dar alas a los expertos, que piensan que este podría ser el año en el que las firmas de hipotecas vuelvan a remontar.
“Normalmente todos los años arrancan con correcciones al alza de los precios de las hipotecas por parte de los bancos y este año ha ocurrido todo lo contrario: las entidades financieras han empezado el 2024 con bajadas, muchas inesperadas. Por tanto, creemos que el 2024 será un año muy interesante porque, con todo lo que ha pasado en los últimos meses, el mercado hipotecario está animado y la previsión de la banca de aquí a final de año es muy positiva”, afirma el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.
Uno de los principales motivos de este optimismo casi generalizado reside en los valores que ha ido registrando el euríbor en los últimos meses. Tras alcanzar su techo en octubre de 2023 con un 4,160%, cerró el año con un dato medio que estaba hasta 0,481 puntos porcentuales por debajo de esa cifra, con el 3,679% de diciembre. Y ahora, aunque la caída se está moderando, el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa sigue a la baja tras cerrar enero de 2024 en un 3,609%.
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“Es cierto que esta caída repentina que el euríbor experimentó a finales de 2023 nos sorprendió a todos, aunque también lo hizo la velocidad a la que subió a principios de 2022. El principal motivo de la sorpresa es que todavía no se han producido movimientos a la baja en la tasa europea por parte del BCE, que es lo que suele marcar el ritmo del índice de referencia. Esto nos lleva a pensar que, cuando el Banco Central Europeo empiece a bajar tipos, el euríbor bajará todavía más rápido de lo que lo está haciendo ahora”, afirma el portavoz de iAhorro.
Concretamente, los tipos de interés oficiales se sitúan en el 4,5%, una cifra que se ha mantenido así desde el pasado mes de septiembre, cuando el BCE aprobó la décima y última subida consecutiva con el objetivo de reducir la inflación de la eurozona, que ya está próxima al 2% marcado por el organismo.
“La remontada más fuerte del mercado hipotecario la esperamos a partir de la segunda parte del año, que será cuando los tipos empezarán a bajar, como ha dicho la presidenta del BCE, Christine Lagarde en varias ocasiones. Si esto se cumple, creo que la primera bajada podría producirse, como pronto, en junio y podría ser de 25 puntos básicos, hasta situar los tipos en el 4,25%. Eso sí, no esperemos que haya, como ha pasado con las subidas, una bajada cada mes, sino que serán mucho más espaciadas en el tiempo. Si finalmente esto es así y se producen como mucho tres bajadas, el 2024 podría acabar con los tipos que fija el Banco Central Europeo entre el 3,25% y el 3,75%”, declara Simone Colombelli.
¿Cómo influye en las hipotecas variables esta bajada del euríbor?
Las cuotas de las hipotecas a tipo variable se revisan anual o semestralmente, es decir, cada año o cada seis meses. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca en enero, en enero del mes siguiente tu cuota se revisará y aumentará o bajará en función del valor que registre el euríbor durante ese mes. En caso de que la revisión sea semestral, si firmaste en enero tu hipoteca, las revisiones se llevarán a cabo todos los julios y todos los eneros, es decir, dos veces al año.
Por tanto, por ahora quien contrató su hipoteca variable en enero con revisión anual no verá todavía bajadas en sus cuotas mensuales, pero sí lo hará quien tiene la revisión semestral. Tanto es así que, por ejemplo, una persona que firmó su hipoteca de 150.000 euros a tipo de interés variable y revisión anual, en enero de 2021 con un plazo de amortización de 30 años y un TIN que se calcula con euríbor + 0,99% de diferencial, verá cómo todavía su cuota mensual sube este año hasta los 744,69 euros, lo que supone un incremento de 21,67 euros cada mes o, lo que es lo mismo, que pagará 260,07 euros más al año hasta su próxima revisión.
En caso de que esta misma hipoteca fuera de una cuantía superior, de 300.000 euros, el hipotecado pasaría de pagar una cuota de 1.446,03 euros hasta ahora a abonar 1.489,37 euros cada mes, es decir, su cuota se encarecería 43,34 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 520,13 euros anuales. ¿El motivo? En el momento de la contratación del préstamo, en enero de 2021, el euríbor estaba en negativo y registró uno de los datos más bajos de su historia, un -0,505%; al año siguiente, en enero de 2022 este indicador se situó en el -0,477%; en enero de 2023 se disparó hasta el 3,337% y ahora, pese a que se ha ido moderando ese incremento, sigue más alto que hace un año, en el 3,609%.
En caso de que la hipoteca tuviera una revisión semestral, los hipotecados ya podrían empezar a ver las primeras reducciones de cuota, aunque por ahora no son muy elevadas. Por ejemplo, si la misma hipoteca variable de 150.000 euros contratada en enero de 2021 a 30 años con euríbor + diferencial del 0,99% tuviera una revisión semestral, la cuota bajaría con la revisión de este mes 47,87 euros o, lo que es lo mismo, el hipotecado pagaría hasta 574,48 euros menos este año que el anterior. Asimismo, si el capital de la hipoteca fuera de 300.000 euros, con las mismas condiciones, la reducción sería mayor: de 95,75 euros cada mes y hasta 1.148,96 euros a lo largo de todo el año.
“Ya estamos viendo bajadas en las cuotas de las hipotecas variables con revisión semestral porque, aunque son las primeras en sufrir el encarecimiento de sus cuotas si el euríbor está en ascenso, con este indicador a la baja también son los hipotecados con revisión semestral los que ven antes cómo sus cuotas bajan y, además, experimentan bajadas más pronunciadas, que en este caso será positivo”, explica el director de Hipotecas de Ahorro.
De todos modos, Colombelli es optimista y asegura que “es muy probable que, si el euríbor sigue con esta tendencia a la baja, aunque disminuya tan solo unas centésimas cada mes, es muy probable que, a partir del próximo mes de marzo ya veamos bajadas en las cuotas de hipotecados con revisión anual”.
¿Sigue siendo buen momento para subrogar la hipoteca?
Como este año 2024 ha empezado con tanto optimismo en la banca, el portavoz de iAhorro asegura que “también será un buen momento para subrogarse porque las entidades financieras están abaratando sus ofertas hipotecarias tanto en tipo mixto como en fijo”. De este modo, como el dato que registra cada mes de media el euríbor aún es más elevado que el tipo de interés que ofrecen los bancos en hipotecas fijas o mixtas, los hipotecados a tipo variable “todavía pueden conseguir una buena rebaja en sus cuotas mensuales si cambian su préstamo por uno con un tipo de interés fijo o mixto”, agrega Simone Colombelli.
Es cierto que no suele ser habitual que el euríbor esté por encima de los tipos de interés de las hipotecas fijas. Pero, finaliza el director de hipotecas del comparador, “en iAhorro hemos registrado en el mes de diciembre un tipo de interés fijo medio del 3,03%, un dato que se sitúa muy por debajo del euríbor de ese mes (3,679%) e, incluso, personas con un muy buen perfil económico y laboral han firmado durante el último mes de 2023 hipotecas fijas alrededor del 2,5% TIN”.
