Muy buenas noticias para los hipotecados: tras más de un año de ascensos casi continuados, se confirma un cambio de tendencia a la baja del euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables. Este indicador, que desde que volvió a niveles positivos en abril de 2022 llegó a anotar subidas intermensuales de hasta un punto porcentual, ha roto a la baja este mes de diciembre la barrera del 4% que alcanzó hace seis meses, en junio (4.007%). El euríbor ha dado la sorpresa y ha acabado situándose en el 3,679%, su valor medio mensual más bajo registrado desde marzo (3,647%).
Además, la caída intermensual que ha registrado el índice de referencia más utilizado en Europa para calcular los tipos de interés de las hipotecas variables respecto a noviembre (4,022%), de más de tres décimas, es la más elevada en once años, desde febrero de 2009. Y es que este indicador ha llegado a registrar valores diarios en torno al 3,5%, medio punto por debajo de los de noviembre.
No obstante, Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, advierte que “debemos ser cautos y no venirnos arriba muy rápido porque lo más probable es que el euríbor se mantenga en un entorno del 3% bastantes meses antes de continuar su caída”.
Eso sí, el portavoz de iAhorro admite que “esta bajada tan drástica en un solo mes nos ha pillado a todos por sorpresa. Nos esperábamos caída, pero no tanta, sino alguna bajada que fuera poco a poco situando al euríbor en este entorno del 3,5-3,7%”, aunque añade que “este ritmo a la baja no puede mantenerse en el tiempo y no podemos descartar todavía que pueda haber alguna otra subida, aunque sea mínima, para ir ajustando los niveles de este indicador en un entorno del 3%”.
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Las cuotas de las hipotecas variables ya empiezan a bajar
Esta bajada del euríbor repercute, sobre todo, en todas aquellas personas que tienen una hipoteca variable y les toca este mes hacer la revisión de su cuota. Por un lado, la mayor (y mejor) sorpresa se la llevarán aquellos que tengan por contrato una revisión semestral, ya que verán, tras tres revisiones al alza, que sus cuotas mensuales bajarán entre 30 y 60 euros en función del importe de su hipoteca.
Por ejemplo, quien contrató en diciembre de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor solo habrá visto subidas hasta ahora: la primera de 86,25 euros, la segunda de 170,24 euros y la tercera de 84,36 euros al mes. Esto significa que, de pagar una cuota en un principio de 448 euros habrá pasado a pagar a partir de junio de 2023 una de 788,85 euros. No obstante, con la revisión de este mes de diciembre, esa cuota se reducirá hasta los 761,53 euros, lo que supone una reducción de casi 30 euros cada mes (-27,32 €).
En el caso de una hipoteca de 300.000 euros tanto los encarecimientos como las bajadas se duplicarían y esa reducción sería ahora de más de 50 euros (-54,63 €).
Asimismo, en caso de que el euríbor siga bajando, en junio de 2024 “podría rondar valores cercanos al 3%, lo que supondrá nuevos abaratamientos en las cotas de los hipotecados”, señala Colombelli.
Eso sí, quienes tendrán que esperar todavía unos meses para ver esta bajada serán los hipotecados que tienen la revisión anual, que además es lo más habitual. En este caso, las cuotas seguirán aumentando, aunque es cierto que a un nivel bastante más bajo que en la revisión anterior, entre 60 y 110 euros al mes.
Por ejemplo, en mismo caso de quien contrató una hipoteca a tipo de interés variable en diciembre de 2021 a 20 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor, pero con revisión anual, habrá visto como en estos tres años, con dos revisiones al alza, su cuota se ha incrementado más de 300 euros. Por un lado, en la revisión de diciembre de 2022 su cuota pasó de 448 euros al mes a 707,01 euros (+250,01 €), y ahora también subirá hasta los 761,53 mensuales (+54,52 euros).
En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones que en el ejemplo anterior y con revisión anual, el encarecimiento de este año se incrementa hasta los 109,05 euros, aunque también es una subida mucho más baja que la registrada en diciembre de 2022, cuando la cuota subió 518,02 euros, el mayor encarecimiento visto hasta la fecha. Y es que, en diciembre de 2021 se registró el segundo dato más bajo en la historia del euríbor (-0,502%) y todas las hipotecas que tenían que hacer alguna revisión posterior respecto a ese dato se incrementaron significativamente.
Eso sí, ya estamos viendo que esos aumentos de cuota están reduciéndose y, en unos meses podrían empezar a abaratarse, como ya pasa en las revisiones semestrales. ¿Cuándo llegará ese momento? El director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, admite que, “si todo sigue sobre la marcha y en junio de 2024 el euríbor está cerca del 3%, el año podría cerrar en torno al 2,7%”. Esto significaría que, en la revisión de diciembre de 2024, los hipotecados a tipo variable con revisión anual podrían ver una reducción de cuota de alrededor de unos 80 euros para una hipoteca de 150.000 euros contratada en diciembre de 2021 y de unos 160 euros para una que ascienda hasta los 300.000 euros.
Para los que hagan la revisión en otros meses, las rebajas podrían llegar en primavera: “Quien revise su hipoteca a partir de marzo/abril ya podría empezar a notar pequeñas, muy pequeñas, reducciones en sus cuotas mensuales”, afirma el portavoz de iAhorro, que añade: “Si, como prevemos, el euríbor se sitúa en torno al 3,5% en primavera ya serían datos más bajos que los de este año. Eso sí, todo depende de la evolución que siga este indicador y de lo que dictamine el Banco Central Europeo (BCE) para los tipos de interés en sus reuniones de enero y marzo”.
¿Qué dinámica están siguiendo los bancos?
Si baja el euríbor, la hipoteca variable se abarata y los bancos podrían empezar también a abaratar el resto de las hipotecas: fijas y mixtas. Sin embargo, para que esto ocurra también es importante que el BCE reduzca los tipos de interés oficiales. Y, de momento, esto no ha pasado. Por ahora, seguimos viendo hipotecas fijas en torno al 3% para buenos perfiles, mixtas con un periodo fijo en torno al 2,5% y variables con diferenciales muy bajos. Además, en función de cómo avance tanto el euríbor como los tipos de interés del BCE, las hipotecas pueden ir abaratándose: “Es interesante recordar que en un contexto donde el euríbor estaba por encima del 4% seguíamos viendo hipotecas fijas por debajo del 3% TIN para perfiles muy buenos, muy solventes, por lo que en unos meses podríamos ver hipotecas fijas en un 2% y serían muy buenas ofertas para todos los futuros hipotecados”, afirma Colombelli.
Eso sí, en lo que respecta a la financiación que concederá la banca, como ha pasado en 2023, durante el próximo año nos podemos esperar porcentajes de financiación por parte de los bancos más reducidos que los de otros años: “La tendencia del mercado, que también vemos reflejada en las hipotecas que firman los usuarios que firman con iAhorro, es que se ha reducido muchísimo el porcentaje de financiación de las hipotecas, sobre todo cuando el cliente pide entre un 90 y un 100% del precio de la vivienda. Esto pasa porque la banca quiere asegurarse de que todas las nuevas concesiones no tengan un precio exagerado y puedan pagarse fácilmente”, explica el portavoz del comparador y asesor hipotecario.
En este sentido, añade Colombelli, “los más afectados serán aquellos futuros hipotecados de las grandes urbes que no hayan ahorrado lo suficiente para pagar el 20-30% del precio de la vivienda de antemano porque les va a costar más conseguir una financiación alta en 2024 pese a que los tipos de interés bajen”.
¿Podremos volver a ver alguna vez un euríbor en negativo?
Sobre lo que pasará a largo plazo, no solo en 2024, con el euríbor, el director de Hipotecas de iAhorro señala que “pese a que es lo que a todos nos gustaría de primeras, no sería una buena noticia porque que el euríbor esté en negativo es sinónimo de crisis y, por tanto, necesita una inversión de dinero muy barata para que se incentive el consumo y la inversión”, que añade que “esperamos, por el bien de todos, aunque parezca mentira, que no volvamos a ver un euríbor en negativo”.
¿Cuál sería el mejor escenario al que podríamos llegar? “Algo saludable para nuestra economía sería ver un euríbor en torno al 2% o un poco por debajo, que es un tipo de interés lo suficientemente alto como para incentivar al ahorro para los que quieran ahorrar y también lo suficientemente bajo como para que, si quieres endeudarte, puedas hacerlo”, finaliza Simone Colombelli.
