“Los hipotecados a tipo de interés variable empiezan a ver la luz al final el túnel”. Con estas palabras, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, valora la bajada de cuotas de las hipotecas variables que experimentarán aquellas personas que tengan que hacer su revisión anual con el dato del euríbor de este mes de abril de 2024. Y es que el índice de referencia ha cerrado abril de 2024 en el 3,703%, un dato tan solo 0,015 puntos más bajo que el registrado a cierre de marzo (3,718%), pero suficiente para que también sea inferior al anotado durante el mes de abril de 2023, cuando se situó en el 3,757%.
Este abaratamiento de cuota es el primero que verán los hipotecados a tipo variable y con revisión anual desde hace 27 meses, concretamente desde el mes de diciembre de 2021. Y, pese a que “la bajada que vemos este mes en las cuotas de las hipotecas variables por la estabilización del euríbor es muy leve y no compensa los encarecimientos que los hipotecados han sufrido en los últimos dos años”, Colombelli asegura que “es una buena noticia para los ciudadanos y para el mercado hipotecario en general, que está empezando a remontar”.
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Recordemos que diciembre de 2021 el euríbor se situaba todavía en valores negativos y que, a partir de ahí, comenzó a subir de forma muy abrupta haciendo que los hipotecados a tipo variable sufrieran subidas en sus cuotas mensuales de hasta 300 euros al mes, en función de la cuantía del préstamo. “Ahora estamos viendo en el euríbor una estabilidad y una bajada de tipos, que, aunque no sea muy elevada, sí es generalizada en la banca”, explica el portavoz de iAhorro.
¿Cuánto bajarán en abril las hipotecas variables?
Como decía el director de hipotecas de iAhorro, aunque la situación actual trae consigo cierto optimismo de cara al futuro, la reducción de las cuotas es muy leve y los hipotecados no notarán un cambio significativo con la rebaja de este mes. Por ejemplo, si cogemos el caso de una persona que contrató en abril de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% más euríbor y que le toca ahora hacer su tercera revisión anual, vemos que apenas notará una rebaja de unos 4 euros, mientras que su cuota se encareció durante las anteriores revisiones más de 300 euros en total.
Tanto es así que, con el euríbor en el -0,487% de abril de 2021 comenzó pagando una cuota mensual de 448,98 euros, pero en la primera revisión de abril de 2022 ya ascendió hasta los 481,55 euros por la subida del euríbor (0,013%, primer dato positivo de este indicador desde febrero de 2016). No obstante, con la revisión del año siguiente llegó el mayor varapalo: la cuota se encareció casi 300 euros, hasta los 759,36 euros mensuales, porque el índice de referencia se disparó hasta registrar un valor medio de 3,757%. Y, ahora, tres años después verá su primera rebaja de 4,38 euros en su cuota, lo que la dejará en los 754,98 euros mensuales.
Si la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, la bajada de este año sería de 8,76 euros mensuales o 105 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota en 2023 de 1.518,73 euros a abonar a partir de esta revisión una de 1.509,97 euros cada mes. Eso sí, en este caso el encarecimiento acumulado en su cuota mensual que habría visto esta persona desde el año 2021 se asciende hasta los 612,01 euros, por lo que la bajada actual no compensa las subidas anteriores.
Es cierto que las revisiones, además de anuales, pueden ser semestrales o trimestrales, aunque estas últimas no son habituales. Por tanto, si cogemos la misma hipoteca del ejemplo anterior, pero con revisión semestral en vez de anual, en el caso de la de 150.000 euros vemos que se empezó pagando por ella también 448,98 euros, que en la siguiente revisión apenas subió a los 449,64 euros, pero que a partir de ahí los incrementos se dispararon hasta los 786,80 euros que pagaba tras la revisión de octubre de 2023, mes en el que el euríbor marcó su nivel más alto en 15 años situándose en el 4,160%.
Eso sí, ahora, cuando haga la revisión de este mes, al estar el euríbor más bajo que en octubre, el abaratamiento será mayor que en el caso de la revisión anual: la cuota bajará hasta los 747,62 euros y, por tanto, la reducción será de 39,18 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 235,06 euros anuales. Sin embargo, si sumamos los encarecimientos y restamos esta rebaja vemos que el dato es bastante negativo: la hipoteca se ha encarecido casi 300 euros en total.
Igualmente, si la cuantía de la hipoteca fuera de 300.000 euros, la disminución de cuota este mes se duplicaría: pasaría de pagar en octubre de 2023 hasta 1.573,59 euros mensuales a abonar una cuota de 1.495,24 euros. No obstante, igual que se duplica la bajada ahora, el encarecimiento acumulado si miramos las revisiones anteriores es mucho más elevado, con una subida de unos 600 euros en total.
Todavía compensa el cambio de variable a fija o mixta
Pese a la leve bajada de cuota que verán este mes los hipotecados a tipo de interés variable, los cambios o mejoras de hipoteca siguen siendo muy rentables. En el análisis realizado por el comparador y asesor hipotecario en el Índice iAhorro correspondiente al primer trimestre de 2024 vemos que, con el cambio de variable a fija o mixta, el ahorro para el hipotecado puede ser de más de 100 euros al mes, según los cálculos realizados por iAhorro. Esos 100 euros están calculados para una hipoteca de 150.000 euros, pero podrían ser incluso más si ese importe fuera mayor. Al respecto, el director de Hipotecas del comparador hipotecario asegura que se debe a que “los hipotecados a tipo variable están pagando, como mínimo, unos intereses del 3,7% (el dato del euríbor) sin contar el diferencial; y hoy en día la banca ya ofrece hipotecas fijas que se sitúan por debajo del 3% TIN e hipotecas mixtas mejores, con un periodo inicial fijo que suele estar en torno al 2% TIN”.
Y es que, según los datos de este mismo informe, los tipos de interés medios de las hipotecas fijas que ha registrado el comparador hipotecario durante los últimos meses ya están por debajo del 3% TIN: en enero seguían en el 3,03% TIN, pero en febrero se redujeron hasta el 2,77% TIN y en marzo se han mantenido en el 2,84% TIN. Además, Simone Colombelli prevé que estas hipotecas se abaraten un poco más de cara a final de año: “El Banco Central Europeo aún no ha reducido los tipos oficiales. Cuando dé ese paso adelante seguramente la banca siga sus pasos y bajen más los tipos de interés de los productos fijos: podríamos llegar a ver ofertas en la segunda parte del año que estén alrededor del 2% TIN”. Según lo publicado en el Índice iAhorro del primer trimestre de 2024, entre enero y marzo de este año los usuarios de iAhorro ya han firmado alguna hipoteca fija al 2,4% o 2,5% TIN.
Por su parte, las hipotecas mixtas siguen teniendo los tipos de interés más competitivos del mercado: los usuarios de iAhorro consiguieron, de media, durante los primeros meses de este año un tipo de interés inicial fijo (los primeros 5, 10 o 15 años) para sus hipotecas mixtas que se situó en el 2,22% TIN. Si nos fijamos en meses concretos vemos que durante los meses de febrero y marzo se registraron tipos de interés que estaban más de medio punto por debajo de los registrados por las hipotecas fijas al 100%, con un 2,15% TIN y un 2,06% TIN, respectivamente.
“El euríbor está estable, pero se ha estabilizado en niveles muy altos. Por este motivo, los hipotecados a tipo de interés variable siguen pagando muchos intereses, más de los que pagarían si se cambiaran a una hipoteca fija o mixta”, afirma Colombelli, que además aconseja: “Una buena operación en estos casos sería cambiar ese producto ya contratado por otro que tenga unos intereses que estén al menos medio punto por debajo”, es decir, que tenga un Tipo de Interés Nominal que sea al menos 0,5 puntos menor que el firmado en un inicio.
¿Cómo avanzará el mercado hipotecario los próximos meses?
El portavoz iAhorro prevé “que hasta junio no haya muchos cambios ni en las ofertas de los bancos ni en el mercado en general”. A partir de entonces, “si el Banco Central Europeo baja los tipos de interés oficiales tras la reunión que tiene prevista el 11 de junio podríamos empezar a ver más bajadas en los datos medios mensuales del euríbor y también alguna que otra bajada de tipos en las ofertas comerciales de los bancos sobre hipotecas”, dice Simone Colombelli, que también añade que “como la bajada de tipos, si es que al final la hay, no será muy pronunciada, tampoco creemos que inmediatamente la situación dé un vuelco radical; el panorama será más positivo pero no muy diferente al actual”.
¿Qué ocurrirá después de esta bajada? El director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario es cauto, sobre todo después de escuchar las declaraciones que el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, realizó la semana pasada: “La bajada de junio parece un hecho, aunque no hay que adelantar acontecimientos, pero como preveíamos ya desde hace meses no será muy elevada, de unos 25 puntos básicos como mucho. A partir de ahí, si hay más bajadas o no, dependerá de cómo avancen los niveles de inflación de la eurozona: si se mantienen en torno al objetivo del 2% es posible que veamos después de verano más decisiones similares y que acabemos el año con los tipos de interés en torno al 3,5%”.
Recordemos que De Guindos afirmó en sus declaraciones que esa reducción de 100 puntos básicos en los valores actuales (están al 4,5% y se quedarían al 3,5%) era una posibilidad, al ser compatible este nivel de tipos de interés con una inflación del 2%. Sin embargo, “para conocer qué pasará más allá del verano, primero hay que saber qué sucederá los meses previos, en junio, julio y agosto”, finaliza Colombelli.
