Los precios de las hipotecas se encarecen mientras que los del alquiler bajan levemente, sobre todo en las zonas más tensionadas. Sin embargo, sigue siendo, de media, un 12% más rentable pagar una hipoteca que un alquiler en España. Esta es una de las principales conclusiones que se desprenden del último Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro con los datos de enero de 2024 publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Concretamente, según este barómetro, la cuota media del alquiler en España se situaba en enero de 2024 en los 1.113,72 euros, mientras que a mediados de 2023 (en junio, concretamente) era de 1.145,52 euros, por lo que vemos una baja del 2,78%. Al contrario, la cuota media de la hipoteca ha subido un 42,72%, desde los 696,27 euros de entonces hasta los 993,72 euros de principios de año.
Eso sí, como explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, "pese a la subida de los tipos de interés y de los precios de las viviendas, la presión del alquiler sigue siendo mayor para las familias españolas que la de la hipoteca, sobre todo en las grandes ciudades donde la demanda de viviendas en alquiler también es más elevada, como pueden ser Madrid, Barcelona o las islas Baleares en general". Y es que estos cambios en las cuotas medias también influyen en el esfuerzo financiero que hacen los españoles al pagarlas.
Por un lado, de media, los españoles invierten un 38,38% de su sueldo en pagar el alquiler, porcentaje que ha bajado 4,29 puntos desde junio de 2023; y, por otro, los hipotecados ahora hacen un esfuerzo 8,31 puntos mayor que entonces: destinan un 34,25% de sus ingresos a pagar el préstamo al banco. En este caso debemos tener en cuenta que para pedir una hipoteca antes hay que aportar normalmente un 20% del precio de la vivienda de ahorros (además de otro 10% para pagar los gastos), por lo que el esfuerzo inicial es mucho mayor en el caso de los hipotecados. No obstante, desde iAhorro vamos a medir el esfuerzo posterior, el que hacen cada mes los ciudadanos para pagar la cuota de la hipoteca o del alquiler.
Para poder hacer estos cálculos hemos tenido en cuenta los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida publicada en febrero de este año por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que revela que las rentas medias de los hogares en España han subido un 8,09% en un año, desde los 32.216 euros brutos anuales que se ingresaban en 2022, hasta los 34.821 euros de 2023. Ese último dato es el que hemos cogido desde iAhorro para realizar los cálculos del esfuerzo financiero.
Además, también hemos recopilado, por un lado, el precio medio del alquiler en las comunidades autónomas que reflejan los diferentes portales inmobiliarios (Pisos.com, Fotocasa e Idealista), homogeneizando al coste de una vivienda de 80 m2; y por otro, los últimos datos sobre la hipoteca media por comunidad autónoma que publica también el INE, correspondientes al mes de enero de 2024, con un tipo de interés fijo medio del 3,64%TIN y un plazo de amortización de 25 años. Finalmente, para calcular los porcentajes finales y dar con el esfuerzo financiero, hemos dividido el pago mensual entre la renta disponible por hogar.
Baleares y Madrid, las CCAA con la hipoteca más cara
Evidentemente, el esfuerzo financiero que hace un ciudadano a la hora de pagar un alquiler o una hipoteca varía en función de su lugar de residencia. En lo que respecta a la hipoteca, las cuotas más altas las seguimos viendo en las Islas Baleares (1.413,56 euros de media) y la Comunidad de Madrid (1.391,76 euros), que también siguen siendo las únicas autonomías que superan los mil euros de cuota media mensual en el pago del préstamo hipotecario. Por el contrario, también se mantiene Murcia como la región con la cuota media más baja (436,65 euros), seguida de La Rioja (490,51 euros) y Extremadura (499,20 euros).
Si hacemos una comparativa entre estos datos y los registrados en el barómetro de 2023, vemos que hay un incremento general en las cuotas de todas las comunidades autónomas. Es más, la cuota media de la hipoteca en España, si hacemos los cálculos con los datos que publica el INE, ha subido casi 300 euros: desde los 696,27 euros registrados en junio de 2023 a los 993,72 de enero de 2024. En este aumento, asegura el portavoz de iAhorro, Simone Colombelli, "confluyen dos grandes razones: por un lado, que los tipos de interés de las hipotecas han continuado subiendo, es decir, las hipotecas de enero de 2024 eran más caras (3,64% TIN de media) que las de junio de 2023 (3,45% TIN); y, por otro, que también hemos visto un encarecimiento general del precio de la vivienda, lo que hace que las cuotas medias de los préstamos hipotecarios también suban".
Si hacemos esta misma comparativa, pero por comunidades autónomas, el mayor encarecimiento en la cuota media de la hipoteca lo vemos en la Comunidad de Madrid, con una subida del 33,92%, al pasar de una cuota media de 1.039,26 euros a una de 1.391,76 euros. En segunda posición está Cataluña, donde la cuota media de la hipoteca se ha incrementado un 27,8% en apenas siete meses: en junio de 2023 se situaba en los 778,83 euros, mientras que en enero registró una media de 995,34 euros. Completa el ranking de las mayores subidas Castilla y León, con un incremento del 21,90%, al pasar de los 600,01 euros de media a los 713,41 euros.
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Esto se debe principalmente, sobre todo en el caso de Cataluña y Castilla y León, a que son las CCAA donde más ha subido el precio de la vivienda en estos meses, un 1,8% y un 1,6%, respectivamente. Concretamente, en la comunidad catalana en el verano de 2023 el precio medio por metro cuadrado se situaba en los 2.434 euros y ahora está en los 2.478 euros. Y en Castilla y León ha pasado de los 1.066 euros a los 1.083 euros. Esto, sumado al aumento de los tipos de interés ha hecho que las cuotas de los préstamos hipotecarios aumenten de forma considerable.
Pese a que no hay bajadas de cuotas, las comunidades que han experimentado una subida menor en sus hipotecas medias han sido Baleares (+12,44%), que ya contaba con una cuota media muy elevada en junio de 2023, con 1.257,18 euros de media; y la Región de Murcia, que ha registrado un aumento del 13,60% (de 384,37 euros a 436,65 euros), pero que sigue situándose como la comunidad con la hipoteca media más barata. En estas zonas, por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado ha caído: un 1,3% en Baleares (de los 4.099 euros por metro cuadrado a los 4.047 euros) y un 3,9% en Murcia (de 1.204 euros/m2 a 1.157 euros).
En Castilla-La Mancha es más rentable alquilar
En lo que respecta a los precios del alquiler, si comparamos los datos registrados en enero de 2024 con los de junio de 2023, nos llevamos una gran sorpresa: de media, en España, se han reducido un 2,78%. "El coste de los alquileres está teniendo una evolución más dispar que el coste de las hipotecas. Es cierto que en algunas zonas de España sigue subiendo, especialmente en Baleares, Madrid o Cataluña, pero en otras zonas más despobladas está disminuyendo de forma más pronunciada", analiza el director de Hipotecas del comparador hipotecario, que añade: "Donde hay más oferta de viviendas a la venta y a precios más bajos, el alquiler debe ofrecer precios más económicos para poder ser competitivo".
Igual que pasaba en el análisis realizado con los datos de junio de 2023, ahora vemos que el precio medio más alto del alquiler se registra en la Comunidad de Madrid (1.529,35 euros de media), seguido de Cataluña (1.459,09 euros), las islas Baleares (1.401,18) y el País Vasco (1.290,12 euros). Estas también siguen siendo las únicas cuatro regiones que superan los mil euros de media por el alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados. Además, en las islas Baleares es donde más ha subido el precio medio del alquiler, hasta un 6,59% al pasar de los 1.314,51 euros que se registraban de media en junio de 2023 a los 1.401,18 euros actuales.
Tras estas islas está, sorprendentemente, Castilla y León, que también entra en el ranking de comunidades en las que más se ha encarecido el precio medio del alquiler con una subida del 3,03%: de los 622,75 euros que se pagaban de media en junio de 2023 ahora se pagan 641,63 euros. En el tercer lugar encontramos a Aragón, con un incremento del 2,72% al pasar de registrar un precio medio del alquiler de 799,45 euros a los 821,19 euros actuales.
Eso sí, en líneas generales vemos que las subidas de este años son mucho más bajas que las registradas el año pasado respecto a 2022. Entre los motivos podrían estar las limitaciones al precio del alquiler que el Gobierno está implantando en las zonas más tensionadas y la prohibición, por ley, de subir el alquiler de los inquilinos más de un 2% en 2023 y de un 3% en 2024.
En el extremo opuesto, entre las comunidades con los precios más bajos encontramos Extremadura (504,85 euros) y Castilla-La Mancha (510,48 euros), que son las dos únicas que no superan los 600 euros de media. Además, la comunidad manchega también es donde más ha bajado el precio medio del alquiler en estos últimos meses, hasta un 8,23% respecto a junio de 2023. Tanto es así que la cuota media del alquiler allí se ha reducido más de 45 euros y se ha situado incluso por debajo de la cuota media de la hipoteca (546,08 euros). Por tanto, Castilla-La Macha se convierte en la excepción de España: es la única autonomía en la que es un 6,97% más rentable pagar un alquiler que una hipoteca.
Si calculamos el esfuerzo financiero que realizan sus habitantes vemos que, en Castilla-La Mancha, de media, sus ciudadanos destinan un 21,87% de su salario a pagar la cuota de la hipoteca, mientras que para pagar el alquiler solo el 20,44%. "Cuenca o Ciudad Real tienen los precios más bajos de la vivienda de toda España. Por tanto, si el propietario de una vivienda en estas zonas quiere alquilarla, debe ofrecer precios muy bajos para que, quien pueda acceder también a la compra, opte primero por alquilar; si no es mucha la diferencia, la balanza siempre se decantará en favor de comprar y tener bien en propiedad", declara Colombelli.
Y, aunque es cierto que en Baleares también es algo más baja la cuota media del alquiler que la de la hipoteca, la diferencia es mínima y podríamos decir que "es prácticamente igual de complicado encontrar un alquiler o una hipoteca asequible", agrega el portavoz de iAhorro. Tanto es así que, en este caso, el esfuerzo financiero que hacen los ciudadanos de las islas Baleares al pagar el alquiler se dispara: de media, destinan un 45,56% de su sueldo a este gasto, un porcentaje que está solo 0,40 puntos por debajo del que destinan a la hipoteca (45,96%).
"En Baleares hay un claro problema de escasez de oferta de vivienda frente a una demanda disparatada, no solo habitacional si no también turística. Además, las soluciones a este problema se antojan complejas ya que tendrían que centrarse en un incremento de oferta cuando el espacio es limitado", analiza Colombelli.
Cataluña y Canarias, donde compensa más hipotecarse
Con las excepciones de Baleares y, sobre todo, de Castilla-La Mancha, una de las conclusiones más importantes de este Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por iAhorro es que en el resto de las comunidades autónomas es más rentable pagar una hipoteca que un alquiler, aunque en unas más que en otras.
Esta premisa se da sobre todo en Cataluña y Canarias, que son las comunidades donde más compensa hipotecarse. Tanto es así que, por ejemplo, en las islas Canarias los ciudadanos destinan cada mes hasta un 38,27% de su salario (998,06 euros) a pagar el alquiler, pero los hipotecados solo un 24,04% (627 euros). La diferencia, en este caso, entre pagar un alquiler y una hipoteca es de hasta 14,23 puntos porcentuales o, lo que es lo mismo, 371,06 euros cada mes. Algo similar ocurre en Cataluña: allí los inquilinos destinan de media un 45,02% de su salario a pagar la vivienda (1.459,09 euros de media), mientras que ese porcentaje en el caso de la hipoteca se reduce hasta el 30,71% (995,34 euros de media). En este caso se ahorrarían, de media, 463,75 euros cada mes si estuvieran hipotecados.
Si seguimos con el ranking de dónde compensa más hipotecarse que alquilar, vemos que Andalucía y el País Vasco se situarían en tercera y cuarta posición, respectivamente, pero muy cerca una región de la otra. Por un lado, los andaluces destinan de media el 37,66% de su sueldo en pagar el alquiler (938,74 euros), mientras que en el caso de la hipoteca ese porcentaje se reduce 8,86 puntos, hasta el 28,79% o, lo que es lo mismo, hasta los 717,78 euros de media cada mes.
Por su parte, en el País Vasco la diferencia entre el esfuerzo que hacen sus habitantes por pagar una hipoteca o un alquiler es de 8,56 puntos porcentuales: del 36,21% de los ingresos que destinan los inquilinos a la vivienda (1.290,12 euros cada mes) hasta el 27,65% que abonan los hipotecados (985,19 euros).
Al comparar podrías ahorrarte hasta 200 euros al mes
Pese a que el Barómetro de Esfuerzo Financiero está calculado con los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), por ser el único organismo oficial que aporta datos actualizados sobre las hipotecas que se firman cada mes en España, desde iAhorro también hemos querido hacer los cálculos del esfuerzo financiero con los datos que recopilamos nosotros cada mes.
¿Qué pasaría si, en vez de firmar una hipoteca de la forma tradicional (ir al banco y aceptar la primera oferta que les hacen), los ciudadanos acudieran a un comparador hipotecario para elegir la mejor oferta del mercado? La respuesta es muy simple: podrían pagar hasta 200 euros menos al mes por su préstamo.
¿Por qué? Al comprar un piso de 80m2 y un precio medio por metro cuadrado de 1.934 euros, con una hipoteca fija con un tipo de interés fijo del 3,64% TIN (el dato registrado en enero de 2024, según el INE) el hipotecado pagaría 993,72 euros de cuota mensual durante los 25 años de vida del préstamo. Sin embargo, en caso de conseguir una hipoteca fija con un tipo de interés fijo del 3,03% TIN (el dato que consiguieron, de media, los usuarios de iAhorro en enero de 2024), esa cuota mensual bajaría hasta los 770,89 euros. Como vemos, la diferencia es de 222,83 euros entre una cuota y otra, por lo que podría ahorrarse hasta 2.674 euros al año.
¿Cómo afecta esto al esfuerzo financiero? Los usuarios de iAhorro estarán destinando ahora, de media, un 26,57% de su salario a pagar su hipoteca, mientras que los que firmaron la hipoteca media del INE pagan un 34,25% de su sueldo. Igualmente, si cogemos los datos registrados en enero de 2024 por el comparador y asesor hipotecario en vez de los del organismo oficial, la diferencia entre la cuota media de una hipoteca (770,89 euros) y la de un alquiler en España (1.113,73 euros) aumenta hasta el 45% en caso de contratar la hipoteca a través de iAhorro, mientras que en el caso del INE solamente era del 12%.
