El mercado hipotecario nació en 1981 como consecuencia de los Pactos de la Moncloa para impulsar la economía y desarrollar también el acceso a la vivienda en nuestro país. En ese momento empezaron a conceder hipotecas tanto la banca oficial como las cajas de ahorro de cada municipio y los tipos de interés por los que se regían los primeros préstamos firmados en España se situaban entre el 16% y 18% TIN. No fue hasta los años 90 cuando esos intereses empezaron a disminuir por el aumento de la oferta hipotecaria y la expansión del mercado.
“Es cierto que los movimientos hipotecarios son cíclicos y que dependen del entorno socioeconómico, pero los años 90 veíamos unos tipos de interés muy elevados que han ido reduciéndose a la vez que han ido aumentando los precios de la vivienda y el coste de la vida en general”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli. Concretamente, en los años 90 los tipos de interés llegaban a situarse por encima del 16% TIN, según los datos recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y ahora se sitúan en el 3,5% TIN, casi 13 puntos porcentuales por debajo.
¿A qué se debían estos altos intereses? Durante los años 80 y 90, en España, se utilizaban diferentes índices de referencia como el Míbor o el IRPH, cuyos valores marcaban el ritmo de las hipotecas. En esa época llegaron a alcanzar el 18%. Actualmente, de hecho, hay hipotecas en nuestro país que se rigen todavía por alguno de estos indicadores, aunque ya son minoría.
No obstante, si miramos los datos desde la entrada en vigor del euríbor, en 1999, el dato más alto lo alcanzó en julio de 2008 cuando registró un 5,393%, hasta hoy su máximo histórico. En ese año, según datos del INE, el tipo medio al que se firmaban las hipotecas en España se situó en el 5,857%. En la actualidad, el euríbor es el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en España y en Europa.
“Ahora, una persona que vaya a contratar una hipoteca, seguramente firme su préstamo con un tipo de interés entorno al 3% TIN. Este tipo nos puede parecer muy elevado si lo comparamos con las hipotecas al 1% TIN que predominaban en 2021, pero no es ni comparable lo que había hace 20 o 30 años, cuando la mayoría de las personas tenían hipotecas alrededor del 15% TIN”, asegura Colombelli. Sobre esos tipos tan elevados, el portavoz del comparador hipotecario iAhorro añade que “es imposible que lleguemos a alcanzarlos actualmente, entre otras cosas porque las leyes que han entrado en vigor no lo permitirían”.
¿Qué ha pasado con los precios de la vivienda?
Otra de las diferencias que vemos entre las hipotecas de antes y las de ahora está en las cantidades a financiar. Los precios de la vivienda han ido aumentando con el paso de los años y, con ellos, los importes de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras a los ciudadanos. Tanto es así que si miramos la serie histórica publicada por el Banco de España vemos que el importe medio de las hipotecas firmadas en nuestro país ha aumentado un 240% en casi 30 años: de los 42.599 euros que se financiaban de media en 1994 (primer dato que aporta el organismo oficial) hasta esos 142.877 euros de este 2023.
Y el ascenso no ha sido paulatino, sino que ha habido subidas y bajadas en función de la coyuntura económica. Por ejemplo, en 2007 se registró un pico en el que el importe medio de las hipotecas alcanzó los 148.865 euros, una cifra similar a la registrada en 2022: 145.247 euros de media. No obstante, entre esos dos datos podemos observar un valle bastante pronunciado: en 2013 se alcanzó uno de los picos más bajos de los últimos años: 100.011 euros.
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Además de los precios, también han aumentado los salarios. En 1994 el salario medio en España se situaba en los 13.729 euros y ha ido subiendo hasta alcanzar en 2022 los 28.360 euros brutos, lo que supone un ascenso del 107%, según datos proporcionados por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Pese a ello, este aumento del salario no compensa el 240% que se han incrementado los precios, aunque ayuda a que el esfuerzo a la hora de pagar la hipoteca haya ido reduciéndose poco a poco.
Hace 30 años los españoles destinaban un 40% de su salario a la vivienda
Antiguamente los bancos también concedían hipotecas con mayor facilidad, casi sin importar si el cliente podía pagar la cuota mensual sin endeudarse demasiado, pero ahora el Banco de España exige a las entidades financieras que solo se concedan préstamos hipotecarios a aquellos usuarios que no superen la ratio de endeudamiento marcada. Esto significa que, aquellos que vayan a destinar más del 35% de su salario al pago de la vivienda, no podrán optar a una hipoteca.
Esto lo vemos claramente reflejado en las tasas de esfuerzo de los hipotecados en función del año de contratación del préstamo. Por ejemplo, una persona que en 1994 (primer año de la serie histórica del que tenemos datos completos) contrató su hipoteca, por un importe medio de 42.599 euros, un tipo de interés del 10,416% TIN y un plazo medio de 16 años pagaría de cuota un total de 456,64 euros cada mes. Esto suponía casi el 40% de su sueldo, concretamente un 39,9%.
Si el préstamo hipotecario lo hubiera contratado en el año 2007, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, por una hipoteca de 148.865 euros, con un tipo de interés del 5,242% y un plazo medio de pago de 28 años, pagaría una cuota de 845,83 euros y su esfuerzo se dispararía hasta el 46,2%.
Sin embargo, en caso de haber contratado en 2022 (último año del que hay cifras completas) una hipoteca por un importe medio de 145.247 euros, con un tipo de interés del 2,058% y un plazo de 25 años la cuota mensual que pagaría sería de 619,75 euros. Esto hace que esfuerzo que supone para esta persona pagar esa hipoteca sea incluso menor que el que suponía hace 30 años: se reduce hasta el 26,2% frente al 46,2% de 2007.
¿A qué se debe esto? Simone Colombelli detalla que “en 1997 y 1998 comenzaron a bajar drásticamente los tipos de interés, pero esa bajada de tipos también vino acompañada de una drástica subida de precios y en 2007 llegamos al esfuerzo máximo registrado, de hasta un 46,2%, que está 20 puntos por encima del que hemos visto en 2022 pese a la actual subida de tipos de interés y del euríbor”.
¿Qué pasará a partir de ahora? “Es posible que cuando acabe este año 2023 y tengamos todos los datos completos veamos que ese esfuerzo sube un poco, quizás por encima del 30% porque los tipos de interés siguen subiendo y los precios tampoco han bajado mucho”, dice el portavoz de iAhorro, que también matiza: “Sin embargo, ahora estamos mejor preparados para una subida de tipos que hace 15 años”.
Entonces, ¿cuál es la mejor medida para paliar ese aumento del esfuerzo hipotecario? Colombelli lo tiene claro: “si contratas una hipoteca fija limitas la subida del tipo de interés y, por tanto, el esfuerzo a la hora de pagar la hipoteca será mucho mayor los primeros años del préstamo. A medida que avanza, también avanza la vida y ese esfuerzo se va compensando. En el caso de una hipoteca variable calcular el esfuerzo es más difícil por los movimientos del euríbor, pero hay que destacar que las subidas del euríbor suelen venir de la mano de inflaciones altas y momentos económicos en los que todo en general cuesta muchos más”.
