Con los precios tanto del alquiler como de la compra por las nubes, a la hora de elegir vivienda, la pregunta más habitual es: ¿qué es mejor, alquilar o comprar? La respuesta varía en función de la situación de cada persona. Sin embargo, si nos centramos exclusivamente en el esfuerzo financiero que suponen estas dos acciones para los ciudadanos españoles, la elección sería clara: es mucho mejor comprar una vivienda y pagar una hipoteca que alquilarla.
¿El motivo? Los españoles invierten, de media, un 42,67% de su sueldo en pagar un alquiler, mientras que la cuota de la hipoteca solamente les supone un 25,94% de sus ingresos mensuales medios, según se desprende del último Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro. Si comparamos estos datos con los registrados hace justo un año, vemos que el esfuerzo por pagar un alquiler sube 0,78 puntos porcentuales, desde el 41,89% de 2022 hasta el 42,67% actual, mientras que el esfuerzo por pagar una hipoteca se reduce medio punto: del 26,45% del año pasado hasta el 25,94% de 2023.
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Con esto, el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, explica que “pese a la subida de los tipos de interés, vemos un leve descenso en el esfuerzo que hacen los ciudadanos a la hora de pagar las hipotecas gracias al incremento que se ha producido en las rentas medias de los hogares y a que la cuantía de los préstamos que se piden también ha bajado”. Asimismo, en el caso del alquiler, Colombelli agrega que “los precios suben sin opción de abaratarse, a no ser que alquiles una casa más pequeña o en una zona más alejada del centro de la ciudad”.
Así, en lo que respecta al precio medio del alquiler y la cuota media mensual de las hipotecas, pese a que hay grandes diferencias entre comunidades autónomas, la cuantía que los españoles pagan de media por alquilar una vivienda en España se sitúa ya en los 1.145,52 euros al mes, un 7,4% más que el dato registrado hace justo un año (1.067 euros). Por su parte, el importe medio mensual de una hipoteca, pese a que también ha subido, lo ha hecho en menor medida (+3,41%): de los 673,33 euros que se pagaban en 2022, ahora mismo se pagan 696,27 euros.
Para poder hacer estos cálculos, desde iAhorro hemos cogido, por un lado, la media del precio del alquiler en las comunidades autónomas que reflejan los diferentes portales inmobiliarios (Pisos.com, Fotocasa e Idealista), homogeneizando al coste de una vivienda de 80 m2; y por otro, los últimos datos sobre la hipoteca media por comunidad autónoma que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de junio de 2023, con un tipo de interés medio del 3,19% y un plazo de 25 años. De esta manera, el pago mensual se ha dividido entre la renta disponible por hogar, datos también proporcionados por el INE.
Suben los tipos, pero bajan las cuantías y las firmas las hipotecas
Que el esfuerzo financiero de pagar una hipoteca no suba tanto como se esperaba, e incluso llegue a bajar un poco, después de la subida tan espectacular de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y del euríbor que venimos experimentando desde inicios de 2022, se debe a dos motivos. En primer lugar, afirma Colombelli, “a hay un incremento de renta disponible por hogar que amortigua el impacto de las subidas de precios de forma considerable”.
Y es que, según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, los salarios medios de los hogares en España han subido un 5,45%, desde los 30.552 euros brutos anuales que se ingresaban en 2022 hasta los 32.216 euros actuales.
Otra causa es que la cuantía media que los españoles piden de hipoteca ha descendido un 2,75% en un año: de los 147.757 euros de 2022 a los 143.812 euros de 2023. “Los españoles están paliando la subida de tipos con una mayor adecuación a unas hipotecas más bajas y, con ello, a una vivienda de menor valor”, agrega el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro.
Sí es cierto, que pese a todo esto, cada vez se firman menos hipotecas. Según los datos del INE, en junio de 2023 (último mes del que aporta cifras), en España se contrataron 33.478 nuevos préstamos hipotecarios, lo que supone un descenso del 21,72% respecto al mismo mes de 2023, cuando las firmas ascendieron a 42.767.
Simone Colombelli achaca esta caída a que muchos ciudadanos “no pueden hacer frente al esfuerzo inicial de comprar una vivienda porque no tienen los suficientes ahorros y esto les aboca directamente al alquiler, que pese al pago de fianzas y garantías, tiene un acceso mucho más fácil”. Y es que, es precisamente ese abono de la entrada y los gastos derivados de la compraventa (impuestos, notaría, gestoría, registro…), lo que impide que muchas personas, sobre todo las más jóvenes, puedan acceder a una vivienda en propiedad.
“Quien quiera comprarse una vivienda sin que el banco le ponga ningún tipo de problema a la hora de concederle la financiación deberá disponer de, al menos, unos ahorros que cubran el 30% del precio de compra de dicha vivienda. Si dispone de esos ahorros, lo más probable es que luego pague la hipoteca sin mayores inconvenientes. El problema llega si no los tiene, ahí es cuando se complica la operación y hay que buscar otras vías como el alquiler pese al estrangulamiento y, por tanto, encarecimiento de la oferta”, asegura el portavoz de iAhorro.
La cuota de la hipoteca sube menos de lo esperado
Eso sí, comprar una casa no es igual de rentable en todos los territorios. Las cuotas más altas de las hipotecas se siguen viendo en Baleares (1.257,18 euros) y la Comunidad de Madrid (1.039,26), las únicas autonomías que superan los mil euros de cuota media mensual por el pago del préstamo. Por su parte, las regiones con las cuotas más bajas también las seguimos encontrando, como en 2022, en Murcia (384,37 euros), La Rioja (417,27 euros) y Extremadura (418,95 euros).
Si hacemos una comparativa entre las cuotas medias que registra este último barómetro de iAhorro por comunidades autónomas y las registradas hace justo un año, pese a que vemos más subidas que bajadas, y algunas muy importantes, por norma general el incremento en la cuota media de las hipotecas que pagan hoy en día los españoles no ha sido muy elevado, del 3,41%.
Baleares, donde más sube la hipoteca; Aragón, donde más baja
El mayor encarecimiento de las hipotecas lo vemos en Baleares, con una subida del 19,23% desde la cuota media que registró el año pasado (1.054,38 euros y que la situó también en la primera posición del ranking). Le siguen, con una subida del 16,51% en la cuota media, las hipotecas asturianas, que han pasado de registrar una media de 447,56 euros al mes en 2022 a los 521,47 euros actuales. En tercer lugar, se sitúa Extremadura, que pese a seguir siendo una de las regiones con la cuota media más baja, ha ascendido desde la última plaza del ‘ranking’, con 369,44 euros mensuales de media, hasta la tercera por la cola, con una subida del 13,40%.
Por su parte, las únicas bajadas las vemos en Aragón, que ha registrado una caída del 13,89%, desde los 589,04 euros de media que registraba en 2022 hasta los 507,21 euros actuales; en Murcia, donde se ha registrado un descenso del 5,47% en la cuota media mensual; y en Navarra y Canarias, que no superan el 1% de descenso: un -0,9% en la comunidad foral (de los 618,63 euros de 2022 ha pasado a los 613,08 euros actuales) y un -0,67% en las islas canarias (de los 536,33 euros mensuales de hace un año, ahora registra una medida de 532,75 euros).
Los precios del alquiler aumentan en todas las comunidades
En lo que respecta a los precios del alquiler, si comparamos los datos registrados en este año con los del pasado, vemos que el aumento de los alquileres se produce en todas las comunidades autónomas: no hay ninguna en la que haya una disminución del precio medio que cuesta alquilar una vivienda.
Igual que pasaba en el análisis realizado en 2022, este año vemos que el precio medio más alto se registra en la Comunidad de Madrid (1.513 euros de media), seguido de Cataluña (1.425 euros), las islas Baleares (1.315 euros) y el País Vasco (1.257 euros). Estas son las únicas cuatro regiones que superan los mil euros de media por el alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados y, además, son las regiones en las que se han producido los mayores aumentos interanuales.
En las islas Baleares es donde más ha subido el precio medio del alquiler, hasta un 16,59% al pasar de los 1.127,47 euros que se registraban de media en 2022 a los 1.315 euros actuales. Tras estas islas están las Canarias, con un aumento del 12,66%, desde los 883,39 euros del año pasado hasta los 995 euros de 2023. El tercer lugar está entre Cataluña y Madrid, ya que en ambos lugares se registra una subida de casi el 12%: en la autonomía catalana se registraba el año pasado un precio medio de 1.272,78 euros y este año asciende a los 1.425, mientras que en la comunidad madrileña los ciudadanos han pasado de pagar 1.351,41 euros de media por su alquiler a 1.513 euros. Todo esto con una limitación en la subida de los precios del alquiler en vigor (2% como máximo hasta final de año).
En el extremo opuesto, entre las comunidades con los precios más bajos encontramos a Extremadura (517 euros) y Castilla-La Mancha (556 euros), que también son las regiones donde el aumento ha sido más leve en el último año, con un 3,995 y un 4,27%, respectivamente.
¿Por qué hay tantas diferencias? Simone Colombelli explica que “hay una gran dicotomía entre zonas muy tensionadas en demanda de vivienda como Madrid, Cataluña o las dos autonomías insulares (Baleares y Canarias), con respecto a otras comunidades autónomas en los que no existe este problema y en el que incluso el esfuerzo disminuye en algunos casos”. Y, por este motivo, añade el portavoz de iAhorro, “la subida de precios del alquiler está llevando también a un cierto “deterioro” de las elecciones, no solo se eligen cada vez más lejos de los centros de las ciudades e incluso fuera de las comunidades autónomas donde se trabaja, también se alquilan viviendas más pequeñas”.
No hay ninguna comunidad en la que sea más rentable alquilar
Si desglosamos los datos por comunidades autónomas vemos que no existe ninguna región en la que sea más rentable alquilar que comprar. Solo en las islas Baleares se asemeja el esfuerzo financiero que tienen que hacer sus residentes a la hora de comprar y alquilar, ya que allí este porcentaje supera en ambos casos el 40%: los habitantes de las Pitiusas destinan, de media, el 48,68% de su sueldo al alquiler y, en el caso de las hipotecas, ese porcentaje baja un poco, hasta el 46,56%.
En el resto de las regiones hay más diferencias, llegando incluso a los 21,45 puntos porcentuales de distancia entre el esfuerzo que supone el alquiler y la compra. Esa máxima disparidad la encontramos en Cataluña, donde sus habitantes destinan, de media, el 47,30% de su salario a pagar el alquiler y el 25,84% a pagar la hipoteca; le siguen las islas Canarias, donde la diferencia es de 20,13 puntos porcentuales (43,32% es el esfuerzo medio del alquiler y 23,19% el de la hipoteca). Ya por debajo de los 15 puntos está la Comunidad de Madrid (14,27 puntos: 45,56% frente a 31,29%), Andalucía (13,78 puntos) y País Vasco (13,13 puntos de diferencia).
Además de en Baleares, donde menos diferencias vemos entre pagar un alquiler o una hipoteca es en Castilla-La Mancha, Castilla y León y Extremadura, que no superan los cinco porcentuales de entre un esfuerzo y otro.
“En España vemos una mayor demanda de vivienda por razones económicas o de oferta de estudio en Madrid y Cataluña, y una mayor demanda de vivienda turística en las islas, tanto Canarias como Baleares. Eso influye mucho en el aumento del precio de la vivienda, tanto en la destinada al alquiler como en las compraventas”, declara el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, que añade: “En todos los casos, alquiler y compra, la única solución está en aumentar la oferta de vivienda, algo que no es ni automático ni rápido, pero es fundamental”.
