2023 empieza igual que terminó 2022. Podría parecer una mala noticia, pero en realidad es todo lo contrario: vuelve la estabilidad, al menos en parte, a las entidades financieras y, por ende, también a las hipotecas. “Este mes de enero no ha cambiado casi nada, no ha habido mucho movimiento en lo que a ofertas hipotecarias se refiere y eso es una buena noticia para el mercado. Estamos volviendo poco a poco a la normalidad de las dinámicas bancarias, a que haya cambios en las ofertas comerciales una vez al trimestre y no cada mes o cada semana, como hemos visto en 2022; eso era una auténtica locura”, declara Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
¿Qué ha pasado? Pese a que el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa, el euríbor, sí se ha incrementado 0,3 puntos porcentuales, desde el 3,018% de diciembre de 2022 hasta el 3,337% de enero de 2023, el Banco Central Europeo (BCE) no ha vuelto a retocar los tipos de interés oficiales este mes de enero, por lo que se mantienen al 2,5%, y la previsión es que, de cara al segundo semestre del año, es decir, a partir de verano, incluso puedan reducirlos. Eso sí, para febrero y marzo se esperan nuevas subidas, de un 0,5% cada una, hasta alcanzar niveles del 3,5% con el fin de bajar todavía más la inflación.
Subida de casi 600 euros al mes en la cuota de las hipotecas variables
Pese a que las malas previsiones que había para 2023 para los nuevos hipotecados ya no son tan dramáticas, este mes sí será negro para quienes tienen contratada una hipoteca a tipo variable y les toca hacer en enero la revisión de su cuota.
¿Por qué? Sufrirán la mayor subida de los últimos 12 meses. Como en enero de 2022 el euríbor estaba al -0,477%, durante todo ese año apenas estaban pagando intereses. Por ejemplo, si el diferencial de su hipoteca era del 0,99%, al sumarle el euríbor en ese momento el TIN de la hipoteca se quedaría en el 0,513%. No obstante, ahora, en esta revisión, a ese 0,99% habría que sumarle un 3,330% y el tipo de interés aumentará hasta el 4,323%, 3,8 puntos por encima.
Así, quien tenga una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y euríbor+0,99% verá cómo su cuota pasa de 449,64 euros al mes a 733,28 euros, por lo que el incremento será de casi 300 euros al mes y más de 3.400 euros al año.
En el caso de que la cuantía de la hipoteca ascienda hasta los 300.000 euros, con las mismas condiciones mencionadas anteriormente, la cuota se encarece 567,28 euros cada mes, al pasar de pagar 899,28 euros a abonar 1.466,56 euros de hipoteca. Esto supone un incremento anual de 6.807,56 euros.
¿Qué pasará con el euríbor en este 2023?
El director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, afirma que el futuro del euríbor, incluso a corto o medio plazo, no está tan claro: “La gran incógnita de este año es qué pasará con el euríbor, si desacelerará a la vez que bajan los tipos de interés oficiales del BCE o si seguirá su ascenso hasta alcanzar al menos el 4%”. Y es que hacer una predicción del índice de referencia es prácticamente imposible porque está muy ligado a la situación social y macroeconómica.
Una de las consecuencias de la subida del euríbor es la incertidumbre que crea en los futuros hipotecados la posibilidad de contratar una hipoteca a tipo variable. Lo vemos en el porcentaje firmas de este tipo de hipotecas por parte de los usuarios que acuden al comparador hipotecario iAhorro: en diciembre de 2022, solo el 4,13% se decantaron por una hipoteca a tipo de interés variable, un dato que cayó más de cinco puntos respecto a noviembre (9,66%) y más de diez desde octubre (15,22%).
¿Qué están haciendo los bancos para hacer las hipotecas variables más atractivas? Lo primero, bajar los diferenciales de este tipo de hipotecas para que, al sumarlos al euríbor no se dispare en exceso el tipo de interés. En diciembre, los usuarios de iAhorro lograron diferenciales de hasta el 0,25 o 0,30% + euríbor. No obstante, las entidades, para impulsar la hipoteca variable, también están dejando de ofrecer hipotecas fijas a determinados tipos de clientes o las están ofreciendo muy caras, con tipo de interés que ya están por encima del 3% e incluso cerca del 4%.
Los bancos captan clientes con ofertas personalizadas
La nueva estabilidad está permitiendo que algunas entidades financieras, las más pequeñas o con menor volumen de hipotecas, vuelvan a ponerse en el mercado con ofertas competitivas para captar clientes. “Algunas están haciendo ofertas muy buenas a los usuarios con perfiles más top, otras están personalizando más los productos que ofrecen para que se adapten al mercado actual”, explica Colombelli, que añade que, por ejemplo, “Laboral Kutxa ha incluido recientemente en su oferta comercial la hipoteca mixta con un periodo inicial de 3 años a tipo fijo, cuando lo normal antes era que esa parte fija fuera de entre 5 y 15 años”.
Además, el tipo de interés nominal (TIN) de ese periodo fijo de la hipoteca mixta es inferior al 2%, por lo que, teniendo en cuenta que una hipoteca fija al 100% ya lleva asociado un tipo de interés en torno al 3%, podríamos decir que es una muy buena oferta. En cuanto al tramo variable, tampoco son muy malas las condiciones, que suelen rondar el 0,55% o 0,75% + euríbor. “Conseguir un 2% a tipo fijo ya es muy complicado y un tipo mixto que tenga una primera parte fija por debajo del 2% se convierte en un producto muy competitivo para el usuario”, dice el director de hipotecas de iAhorro, que asegura que “el mejor producto que hay ahora en el mercado, al menos para compra de vivienda como inversión, es la hipoteca mixta”.
Esto se debe a que “la banca está haciendo un esfuerzo de captación a corto plazo, ofreciendo productos ad hoc, personalizados, pese a que pierda algo de dinero en esas operaciones porque su objetivo de este año no es superar el anterior, sino empatar”, dice el director de Hipotecas de iAhorro. ¿Por qué? Colombelli afirma que “la banca se está preparando para un posible frenazo del mercado hipotecario, aunque en iAhorro seguimos viendo cómo tanto la oferta como la demanda se mantiene en niveles altísimos. El frenazo no ha llegado todavía”.
Los datos recabados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a lo largo del 2022 (a datos excepción del mes de diciembre, del que todavía no aporta cifras) en lo que a número de firmas de hipotecas se refiere, corroboran la versión del director de Hipotecas de iAhorro: en los once meses de 2022 de los que hay datos, en España se firmaron 433.539 hipotecas, 15.481 más que en todo el 2021. Los datos del INE de diciembre de 2022 se conocerán a finales del mes de febrero.
