¿Qué es mejor, comprar o alquilar? Esta es la pregunta del millón. Para obtener una respuesta acertada habría que analizar muchas variables, entre las que estaría el lugar de residencia, el tipo de vivienda, el perfil del inquilino o propietario, o la situación social y económica del momento, además de los niveles de inflación.
En 2021, el precio de la vivienda en España experimentó un considerable aumento, aunque las operaciones de compraventa marcaron también su nivel máximo desde 2013, con un total de 417.501 firmas. Concretamente, el año pasado se produjo una subida del 3,7% respecto a 2020 en el precio medio de la vivienda, que acumula ya 8 años al alza, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por el contrario, en lo que respecta al precio del alquiler, los portales inmobiliarios Fotocasa e Idealista registraron caídas de un 3,6% y un 4,5% en sus respectivos informes anuales de precios. Eso sí, con la subida récord del IPC de hasta un 6,7% interanual, los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento están vinculados a este índice vieron cómo el pasado año aumentaron sus cuotas hasta 46 euros de media.
Para acercarnos lo máximo posible a la realidad de lo que está sucediendo en España, Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro, explica que en este momento lo que está pasando es que "se está produciendo un moderado movimiento de consumidores que alquilaban hacia la compra", algo que podría estar relacionado también con la bajada del euríbor y, por tanto, de los tipos de interés vista durante todo el 2021. Y esto está provocando a su vez que "suban los precios de las compraventas y disminuyan los del alquiler", una tendencia que parece "que se va a profundizar" en los próximos meses, añade Gallardo.
El hándicap de comprar una vivienda: ahorrar para la entrada
Un estudio realizado por el comparador hipotecario, basado en los datos medios que ofrece el INE (24 años de plazo para pagar un préstamo hipotecario con un tipo de interés del 2,53%), analiza el esfuerzo que supone para los españoles la compra o el alquiler de una vivienda. En cuanto al pago de una hipoteca, este esfuerzo es del 26,37%, por el 38,71% que conlleva abonar un alquiler. Precisamente, esa diferencia de 12,34 puntos porcentuales hace que, de forma general, todavía alquilar sea menos rentable para los españoles que comprarse una vivienda. Las variables que iAhorro tiene en cuenta para hacer estos cálculos son la renta neta media por hogar y la cuota media que se paga de hipoteca o alquiler por regiones.
Esta variación se ve aún más clara si nos fijamos en la cuota media a pagar de hipoteca, con 674,45 euros, y la del alquiler, que asciende hasta los 990 euros. Eso sí, "el hándicap económico principal de la compra es que el futuro propietario debe hacer frente a un gasto bastante mayor que las cuotas; debe tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda para la entrada y los gastos de gestión, algo que no suele cubrir la hipoteca", matiza el experto de financiero del comparador hipotecario.
Así, pese a los más de 300 euros que podrían ahorrarse de media al mes, aún muchos ciudadanos, sobre todo los más jóvenes, apuestan por el alquiler frente a la compra. "En el alquiler también hay que hacer un esfuerzo en forma de fianza y cuotas adelantadas, pero es bastante inferior. Esta es la principal barrera que hace que muchos se decanten de forma obligada por el alquiler y, además, las exigencias (aunque están cambiando y endureciéndose) han sido más laxas en este sentido que las que pedían los bancos para conceder la hipoteca", agrega Gallardo.
¿Cuánto te puedes ahorrar en Cataluña o Madrid?
Por comunidades autónomas, las diferencias son notables entre el esfuerzo que hacen quienes viven en las zonas más pobladas respecto a los habitantes de la España más rural. Por un lado, podemos observar que en Cataluña la compra de una vivienda es mucho más rentable (26,18% de esfuerzo) que el alquiler (40,16%). Esta tendencia es similar en el País Vasco (24,04% frente a 34,86%), la Comunidad de Madrid (31,75% frente a 40,36%) o en Canarias (24,03% frente a 38,16%).
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Pero ¿de cuánto ahorro al mes podríamos estar hablando? Por un lado, en Cataluña la cuota mensual por compraventa de vivienda estaría en los 764,11 euros de media al mes y por un piso en alquiler los catalanes abonarían 1.169, aunque bien es cierto que "hay mucha diferencia entre Barcelona y el resto de las provincias", matiza Gallardo. En el caso del País Vasco también existe un importante ahorro mensual entre comprar una vivienda y alquilarla, ya que por la primera acción los ciudadanos pagarían 753,07 euros de media y por la segunda 1.092 euros.
Por su parte, los habitantes con hipoteca de la Comunidad de Madrid, aunque notarían menos diferencia, pagarían 980,37 euros al mes de hipoteca frente a los 1.246 que les costaría el arrendamiento. Y en Canarias el importe por la compra de una vivienda estaría en los 517,74 euros y por alquiler superaría los 820.
Máxima igualdad en la España vaciada
En la España interior, es decir, en los territorios más rurales y despoblados, hay una diferencia menor entre el dinero que invierte una persona en el alquiler y el que destina a la hipoteca cada mes. En estos lugares, por tanto, el hándicap de tener unos ahorros previos para pagar la entrada tiene mayor repercusión y es más fácil que sus habitantes se decanten por alquilar antes que comprar.
Por un lado, en Castilla y León los ciudadanos no notarían casi diferencias entre alquilar o comprar una vivienda, ya que el esfuerzo por comprar (23,14%) es apenas 0,02 puntos superior al esfuerzo por alquilar (23,12%), lo que equivaldría a 0,63 euros de ahorro al mes. En Aragón (excepto en Zaragoza), Castilla-La Mancha, Extremadura y La Rioja, se ahorrarían unos 40 euros al mes si apostaran por la compra en vez de por el arrendamiento, una cuantía que no decanta la balanza.
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Esta igualdad se debe, detalla Gallardo, a que "son mercados menos tensionados, con precios de vivienda por debajo de la media nacional y con una relación más equilibrada entre oferta y demanda, lo que facilita el acceso a la vivienda por las dos vías y que la diferencia sea más pequeña entre alquilar y comprar".
Baleares, la excepción por la demanda extranjera
Es llamativo el caso de Baleares, el único lugar de España donde es considerablemente más rentable para los ciudadanos alquilar que comprar. Según el estudio de iAhorro, en las islas Pitiusas es mucho mayor, más de cinco puntos, el esfuerzo entre comprarse una vivienda e hipotecarse (42,75%) con respecto al esfuerzo que supone pagar un alquiler (37,35%). En general, un ciudadano medio que resida en Baleares pagaría 1.179 euros por su hipoteca frente a los 1.031 que podría costarle arrendar un piso, lo que supone un ahorro de casi 150 euros al mes.
Y es que, según el INE, en estas islas del Mediterráneo es donde más ha ido aumentando en los últimos meses el precio de la vivienda. Concretamente, en el último trimestre de 2021, la tasa anual del índice de precios de la vivienda subió en Baleares 2,8 puntos con respecto al trimestre anterior y la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) estima que para este año el incremento sea del 7,8%, más de tres puntos por encima del incremento medio previsto en toda España.
"En este caso, en los últimos meses hemos visto un claro desequilibrio con una demanda muy fuerte de compra, nacional y extranjera, con una oferta más limitada, lo que está haciendo que sea la comunidad líder en subida de precios de compraventa y en la que el esfuerzo por compra está superando ya el alquiler. Lo más probable es que esta diferencia, sin llegar a superarse, se estreche en otras comunidades como Cataluña o Madrid, aunque allí si hay más opciones de aumentar la oferta", analiza el experto financiero de iAhorro.
